Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00563 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IT6Q

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025

ENTRE :

S.C.I. LDE ARCURI

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Y] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [P] [T] solidaire [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

Par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 avril 2020, la S.C.I ARCURI, a donné à bail à Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 700,00 euros outre une provision sur charges de 30,00 euros.

Le 2 février 2024, Monsieur [P] [B] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H], du paiement de la dette de loyers, des réparations locatives ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

La S.C.I ARCURI a fait délivrer le 22 octobre 2022 à Madame [Y] [N] une mise en demeure de payer les loyers échus, signifié à la caution le 3 mai 2024, pour un arriéré de 1 133,17 €.

Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] ont donné désistement de leur logement le 1er septembre 2023 suivant courrier remis en main propre. Le préavis a été réduit à un mois en raison de l’état de santé de la locataire.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 31 janvier 2025 et signifiée à domicile concernant Monsieur [P] [B], es qualité de caution, et signifiée par dépôt à étude concernant Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H], la S.C.I ARCURI a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de les condamner solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

1 554,94 € au titre de sa créance locative outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance la mise en demeure du 22 octobre 2022 ;1 666,00 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie s’élevant à 700,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance la mise en demeure du 22 octobre 2022 ;300,00 € à titre de dommages et intérêts ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 18 février 2025 pour finalement être renvoyé à l’audience du 1er septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I ARCURI, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H], bien qu’ayant été régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [P] [B], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I ARCURI verse aux débats un décompte arrêté au 1er septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 554,94 euros, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.

Au regard des différents justificatifs fournis, malgré le fait que les locataires ont donné leur désistement le 1er septembre 2023 et qu’un préavis d’un mois était applicable eu égard aux justificatifs fournis par la locataire concernant son état de santé, l’état des lieux de sortie et la remise a été effectué le 31 octobre 2023. Dès lors, ils ont définitivement quitté le logement le 31 octobre et le paiement du mois d’octobre 2023 est donc valable.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] à payer la somme de 1 554,94 € actualisée au 30 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement relative aux réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

? de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

? de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Enfin, dans le cadre d’un bail d’habitation, l’entretien des jardins et espaces verts est réparti entre le locataire et le propriétaire. A cet égard, le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives. Le locataire est notamment tenu de vérifier la taille régulière des haies, arbustes et arbres (élagage courant), de tondre la pelouse, du désherbage des allées et massifs, de l’arrosage et remplacement des végétaux morts (dans le cadre d’un entretien normal) et de l’entretien courant du potager, des fleurs et plantations.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux entrant établi contradictoirement le 24 avril 2020, un état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 31 octobre 2023, quatre devis qui s’élèvent à un montant total de 2 650,00 euros et une facture qui s’élève à 96,00 euros.

Il convient de préciser que la S.C.I ARCURI sollicite la condamnation de Monsieur [K] [C] au paiement de la somme de 2 366,00 euros, avant déduction du dépôt de garantie.

Dès lors, il convient donc d’examiner la facture et chaque devis :

la facture n°99453 du 07 novembre 2023 pour l’enlèvement d’excréments sur les espaces verts à un montant de 96,00 euros toutes taxes comprises ;le devis n°28 du 18 novembre 2023 pour des travaux de reprise de volet d’éclairage extérieur s’élevant à un montant total de 550,00 euros toutes taxes comprises ;le devis n°0037 du 21 novembre 2023 pour la dépose d’une couvertine extérieur s’élevant à un montant total de 160,00 euros toutes taxes comprises.le devis n°DE2320281 du 19 décembre 2023 pour des travaux ponctuels dans les espaces verts et notamment la découpe des ronces débordantes chez le voisin et le passage de la moto-bineuse afin de remettre la terre à plat et des graines de gazon s’élevant à un montant de 840,00 euros toutes taxes comprises ;le devis n°23120012 du 22 décembre 2023 pour le nettoyage de l’appartement (chambre n°3 et les salles de bain) s’élevant à un montant total de 720,00 euros toutes taxes comprises.

En ce qui concerne le devis n°99453 du 07 novembre 2023

En ce qui concerne ce devis, il s’agit de l’enlèvement d’excréments sur les espaces verts à un montant de 96,00 euros toutes taxes comprises.

Il ressort du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le gazon n’a pas été nettoyé au moment du départ des locataires et qu’il y avait des excréments de chien.

Il est donc nécessaire de procéder au nettoyage de l’enlèvement de ces excréments.

La somme de 96,00 euros est donc justifiée à ce titre.

En ce qui concerne le devis n°28 du 18 novembre 2023

Sur la remise en service du volet électrique

L’état des lieux sortant n’établit aucune dégradation concernant un volet électrique. En effet, le seul volet roulant électrique présent sur l’état des lieux de sortie se trouve être en bon état. Dès lors, sa remise en service n’est pas justifiée.

La somme de 150,00 euros demandée à ce titre sera donc déduite.

Sur la réparation de l’éclairage extérieur et de la boite de dérivation et le remplacement d’un projecteur extérieur et de la boite de dérivation sans fourniture

L’état des lieux entrant établi contradictoirement mentionne que l’éclairage extérieur, les inter, les prises et les appliques se trouvaient dans un état neuf.

Or, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement que ces mêmes équipements sont dans un mauvais état. Dès lors, il apparaît nécessaire pour le bailleur de procéder au remplacement de ceux-ci.

La somme de 350,00 euros est donc justifiée à ce titre.

Eu égard à la nécessité de réparer les éléments électriques extérieurs, il convient de préciser que la somme demandée au titre des frais de déplacement sera ramenée à 25,00 euros dès lors qu’un seul déplacement suffira.

En conséquence, Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] seront condamnés à payer la somme de 375,00 euros toutes taxes comprises.

C) En ce qui concerne le devis n°0037 du 21 novembre 2023

En ce qui concerne ce devis, il s’agit de travaux pour la dépose d’une couvertine extérieur s’élevant à un montant total de 160,00 euros toutes taxes comprises.

L’état des lieux entrant établi contradictoirement mentionne que la couvertine se trouvait dans un état neuf.

Or, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement que cette même couvertine était très abîmée en raison de l’odeur d’excréments. Dès lors, il apparaît nécessaire pour le bailleur de procéder au remplacement de celle-ci.

La somme de 160,00 euros est donc justifiée à ce titre.

D) En ce qui concerne le devis n°DE2320281 du 19 décembre 2023

En ce qui concerne ce devis, il s’agit de travaux ponctuels dans les espaces verts et notamment la découpe des ronces débordantes chez le voisin et le passage de la moto-bineuse afin de remettre la terre à plat et des graines de gazon s’élevant à un montant de 840,00 euros toutes taxes comprises.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un extérieur dans un état neuf tandis que celui de sortie laisse apparaître un extérieur abîmé.

Les sommes demandées à ce titre seront donc accordées sans examen supplémentaire au regard de la différence flagrante sur les états des lieux et les photographies transmises.

E) En ce qui concerne le devis n°23120012 du 22 décembre 2023

A titre liminaire, il convient de préciser que l’ensemble des pièces désignées dans le devis se trouvaient dans un état neuf au moment de l’entrée des locataires.

Concernant la chambre n°3, lors de l’état des lieux de sortie, de nombreuses tâches et marques sont présentes.

Tenant aux salles de bains, l’état des lieux de sortie fait également état d’un nettoyage nécessaire notamment en raison de tâches et marques.

Par conséquent, la somme de 720,00 euros toutes taxes comprises est justifiée.

F) Sur la condamnation de Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H]

Au regard de tout ce qui a été indiqué précédemment, Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] seront condamnés solidairement à payer la somme de 1 491,00 euros toutes taxes comprises au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 700,00 euros valablement gardé par le bailleur.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, la mise en demeure de payer n’a pas été signifiée à la caution.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 25 avril 2020, Monsieur [P] [B] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] [B], solidairement avec Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H], à payer à S.C.I ARCURI, la somme de 1 554,94 euros représentant l’arriéré locatif actualisé au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. La caution sera également condamnée solidairement avec le locataire à verser à la S.C.I ARCURI la somme de 1 491,00 euros au titre des réparations locatives. Toutefois, elle ne sera pas condamnée au paiement des pénalités et intérêts de retard.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I ARCURI sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] avec Monsieur [P] [B], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2022, de l’assignation et des éventuelles mises en demeure.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de S.C.I ARCURI l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H]avec Monsieur [P] [B], es qualité de caution, à verser à la S.C.I ARCURI la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision par défaut mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] avec Monsieur [P] [B], es qualité de caution, à payer à la S.C.I ARCURI la somme de 1 554,94 € arrêtée au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement en ce qui concerne Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] avec Monsieur [P] [B], es qualité de caution, à payer à la S.C.I ARCURI la somme de 1 491,00 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement en ce qui concerne Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I ARCURI

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] avec Monsieur [P] [B], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2022, de l’assignation et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [H] avec Monsieur [P] [B], es qualité de caution, à verser à la S.C.I ARCURI la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE