AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] / S.C.I. PYONS PIERRE

N° RG 25/01171 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLKU

MINUTE N° 26/00296

Du 12 Juin 2026

Grosse délivrée

M^e Marianne FOUR

M^e Sophie SPANO

Expédition délivrée

Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.C.I. PYONS PIERRE

SAS [H]

Le 12 juin 2026

Mentions :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société HELIOS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège.

Représenté par M^e Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

S.C.I. PYONS PIERRE

dont le siège social est sis Chez Monsieur [R] [T] – [Adresse 4]

Agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Sophie SPANO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Madame LEBAILE

GREFFIER : M^me GRIGIS, Greffier

A l’audience du 09 Mars 2026, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 27 mai 2026 puis prorogé au 12 Juin 2026 conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, au fond. prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du douze Juin deux mil vingt six, signé par Madame LEBAILE, Juge de l’exécution, assisté de M^me GRIGIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 10 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice, notamment ordonné à la Sci Pyons pierre de libérer la partie de l’aire de stationnement pour deux roues qu’il a intégré à son lot en procédant à la dépose de la clôture du lot n°84 et ce, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision en précisant que cette astreinte ne courra que sur une durée de trois mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice a fait signifier à la Sci Pyons pierre la décision susvisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice a fait assigner la Sci Pyons pierre afin d’entendre le juge de l’exécution :

— ordonner la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par ordonnance de référé en date du 10 mars 2023,

En conséquence,

— condamner la société Pyons pierre à lui verser la somme de 13 500 euros,

— ordonner une astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Pyons pierre à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Pyons pierre aux entiers dépens de l’instance.

Par écritures déposées à l’audience du 9 mars 2026 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice (06000) conclut au débouté des demandes de la Sci Pyons pierre et réitère ses demandes initiales.

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sci Pyons pierre demande au juge de l’exécution de :

— déclarer irrecevable la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représentée par son syndic,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande en liquidation d’astreinte,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner que les frais de procédure, tant irrépétibles que qualifiés de dépens, ne seront pas supportés par le Sci Pyons pierre.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 alors en vigueur :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, pour tenter de justifier de l’autorisation donnée au syndic d’introduire la présente action, le syndicat des copropriétaires demandeur produit un procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2021, qui dans sa résolution n°21 intitulé “ atteinte aux parties communes, à l’harmonie de l’immeuble, à sa destination et à son intégrité (article 24)” est rédigée en ces termes :

“L’assemblée Générale, après avoir pris l’avis du Conseil Syndical et après avoir délibéré, autorise le Syndic à faire établir tout constat d’huissier nécessaire, et à ester en justice à l’encontre de tout contrevenant qui porterait atteinte aux parties communes, intérieures comme extérieures et de quelque manière que ce soit, notamment dans le cas suivant :

* Non respect du Réglement de Copropriété sans autorisation de l’Assemblée Générale portant atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier, à sa destination ou à l’intégralité de la copropriété, par la mise en oeuvre de travaux privatifs et/ou d’aménagements sur les parties communes.

En tel cas, donne aussi mandat au syndic pour faire appel à tous conseils (avocat, maître d’oeuvre…) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété et pour la représenter devant toutes juridictions”.

Les frais et charges afférents resterons à la charge des contrevenants.”

Cette autorisation d’agir en justice rédigée en des termes très généraux, qui ne précise pas, ni la nature ou la localisation de l’atteinte aux parties communes, ni l’identité du contrevenant et qui n’indique pas la nature de la procédure judiciaire autorisée ne constitue pas une autorisation spéciale et précise telle qu’exigée par les dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, elle ne peut être considérée comme une autorisation donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires d’introduire une action en liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 10 mars 2023. La présente demande est par conséquent, irrecevable.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Sci Pyons pierre les frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Il convient d’ordonner qu’en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de procédure, tant irrépétibles que ceux qualifiés de dépens, ne seront pas supportés par le Sci Pyons pierre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Déclarer irrecevable la présente demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3],

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement par application de l’article R. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION