COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 1] c/ S.C.I. NAVIRA

N° 26/

Du 29 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 26/00345 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q44R

Grosse délivrée à:

M^e Laetitia GABORIT

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Mai 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

S.D.C. [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. NAVIRA S, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Navira est propriétaire des lots n 23, 31, 32 et 123 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Country Park » situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a mis en demeure la société Navira de lui payer la somme de 63.184,70 euros de charges de copropriété dues au 31 janvier 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, il a fait délivrer, le 6 novembre 2025, à la société Navira une sommation de lui payer la somme principale de 112.209,63 euros de charges de copropriété dues au 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] [Adresse 6] a fait assigner la société Navira aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes:

109.776,44 euros de charges de copropriété arrêtées au 4 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024,733,50 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés à la date du 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024,10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maitre Cécile Biguenet-Maurel, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 733,50 euros. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée régulièrement à son siège social à [Localité 6], la société Navira n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 mars 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement.

1. Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la société Navira est propriétaire des lots de copropriété n 23, 31, 32 et 123,le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à la société Navira,une mise en demeure de payer la somme de 63.184,70 euros de charges de copropriété dues au 31 janvier 2024 adressée à la société Navira par lettre du 31 janvier 2024,une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 6 novembre 2025 à la société Navira pour la somme principale de 112.209,63 euros de charges,un relevé de compte débiteur de la somme de 110.509,94 euros au 4 décembre 2025.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 4 décembre 2025 à la somme de 109.776,44 euros.

Par conséquent, la société Navira sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 109.776,44 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 4 décembre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 63.184,70 euros à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 17 décembre 2025.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de lettre de rappel » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » sollicite le remboursement des frais suivants :

— lettre de mise en demeure de 60 euros le 31/01/2024,

— frais contentieux de 240 euros le 22/02/2024,

— frais de rappel de 13,50 euros le 08/11/2024,

— frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 18/12/2024,

— frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 27/01/2025,

— frais contentieux d’un montant de 300 euros le 10/04/2025,

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 60 euros.

Par conséquent, la société Navira sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société Navira s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 1.000 euros.

Par conséquent, la société Navira sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la société Navira sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Cécile Biguenet-Maurel, avocat, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Navira à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 109.776,44 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 63.184,70 euros à compter du 31 janvier 2024 et sur la totalité à compter du 17 décembre 2025 ;

CONDAMNE la société Navira à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE la société Navira à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société Navira à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE la société Navira aux dépens, distraits au profit de Maître Cécile Biguenet-Maurel, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT