COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/01292 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTIN

du 13 Mai 2026

M. I 26/00000530

affaire : [X] [U]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Victoria LECLERC

M^e Benoît NORDMANN

Copie certifiée conforme

délivrée à

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le treize Mai À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 31 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [X] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SARL AGIT

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Victoria LECLERC, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2026, délibéré prorogé au 13 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Madame [X] [U], sis [Adresse 3] à NICE (06300) a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— condamner, sous une astreinte de 200 euros par jour de retard courant quarante-cinq jours après la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” à prendre toutes les mesures nécessaires de nature à mettre un terme aux infiltrations constatées dans la cave et dans le garage propriétés de Madame [X] [U] sis dans la copropriété “[Adresse 1]”, [Adresse 3] à [Localité 2], et à faire procéder aux réparations nécessaires à leur totale mise hors d’eau ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” à faire procéder à la réfection des embellissements, une fois la cause desdits désordres traitée, et que les lieux auront séché ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” à verser à Madame [X] [U] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispenser Madame [X] [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Aux termes des conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience du 3 février 2026, Madame [X] [U] demande également que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] soit débouté de l’ensemble des demandes.

Elle expose subir des infiltrations d’eau endommageant sa cave et son garage se situant au sous-sol de la résidence “[Adresse 1]”. Elle énonce que ces désordres durent depuis plusieurs mois et que les dommages qui en résultent s’aggravent.

A cette même audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a déposé des conclusions, visées par le greffe, aux fins de voir :

— débouter Madame [X] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Madame [X] [U] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— à titre reconventionnel, désigner tel expert eu égard aux désordres invoqués avec mission habituelle en pareille matière,

— réserver la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il expose que l’origine des désordres n’a pu être déterminée en dépit de la réalisation de recherche de fuite.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogé au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [X] [U] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [X] [U] est copropriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] au sein de la copropriété [Adresse 1] située à [Localité 2]. Depuis plusieurs années, celle-ci subit des infiltrations dans son appartement se trouvant au rez-de-chaussée.

Suivant ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice en date du 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires a été condamné à la réalisation de tous les travaux nécessaires de nature à faire cesser définitivement et durablement les infiltrations d’eau constatées dans la loggia de l’appartement de Madame [X] [U], en procédant aux réparations nécessaires à sa mise hors d’eau et à la réfection des embellissements de son logement.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] précise qu’aucune expertise n’avait été ordonnée, l’origine des désordres n’a donc jamais pu être déterminée, la nature des travaux à entreprendre n’étant pas déterminée.

De nouveaux désordres sont ensuite apparus affectant son garage et sa cave situés dans les sous-sols ainsi qu’il résulte des procès-verbaux de constat en date des 26 février 2024 et 25 mars 2025.

Cependant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] expose que l’origine des infiltrations n’ayant pu être déterminée de façon certaine, il est impossible d’en connaitre la provenance des désordres et par suite, l’imputabilité, ainsi que la nature et l’étendue des travaux à entreprendre.

Ainsi, la preuve de l’origine et de la cause des désordres n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé, il y a lieu de relever que cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, Madame [X] [U] sera déboutée de sa demande tendant à prendre toutes les mesures nécessaires de nature à mettre un terme aux infiltrations constatées dans la cave et le garage de cette dernière, à faire procéder aux réparations nécessaires à leur totale mise hors d’eau ainsi qu’à faire procéder à la réfection des embellissements, une fois la cause desdits désordres traitée, et que les lieux auront séché.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que Madame [X] [U] subit des désordres dans sa cave et dans son garage. Ces infiltrations concernent également des espaces communs tels que les couloirs menant aux caves.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a fait intervenir la société RC CONTRACTORS Assainissement aux fins de recherche de fuites, en vain et qu’il a fait procéder au chemisage, à l’isolation de trois colonnes d’eau pluviales de la résidence et a fait remplacer les collecteurs horizontaux par la société SEP PLOMBERIE.

Nonobstant ces travaux, les désordres persistent.

Madame [X] [U] expose qu’une résolution avait été soumise au vote, celle-ci visait à proposer la désignation d’un bureau d’études afin de rédiger un cahier des charges pour lancer une consultation permettant de rénover l’étanchéité de la zone sous-sol, cave et garage. Cette résolution n°25 a été approuvée par l’assemblée générale en date du 22 décembre 2025.

Toutefois il apparait qu’aucune mesure n’a permis de mettre fin aux désordres invoqués par la demanderesse, sans que l’origine exacte et les moyens permettant d’y mettre fin n’aient pu être identifiés.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu’elle a exposés.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Madame [X] [U] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à entreprendre des travaux ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[L] [M]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Port. : 06.09.33.28.83

Courriel : [Courriel 1]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Avec mission de :

* se rendre sur les lieux de survenance du désordre au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 3] à [Localité 6] dans la cave n°71 et le garage n°62 appartenant à Madame [X] [U], et en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par Madame [X] [U] dans son assignation et les pièces versées aux débats ; en indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance ; en rechercher les causes ;

* dire si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

* préciser les moyens propres à remédier à ces désordres, en ce compris les frais de remise en ordre de l’habitation, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance ou d’exploitation ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 13 juillet 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 13 janvier 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS