COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [Y] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

N° 26/

Du 27 Janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/01740 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWCD

Grosse délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

Me [Z] [I]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 27 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [J] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [Y] est propriétaire des lots n°1 et 2 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 18 mars 2024 au cours de laquelle les copropriétaires ont décidé d’interdire l’ouverture d’une pizzeria et autres services de restauration à emporter ou sur place dans les lots n°1 et 2 appartenant à M. [J] [Y] (résolution n°13), procédé à un point d’information sur le ravalement des façades (résolution n°14) et décidé d’enjoindre à M. [J] [Y] à retirer des installations non conformes sur la façade de l’immeuble (résolution n°15).

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, M. [J] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 29 juillet 2025, M. [J] [Y] sollicite le prononcé de la nullité des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose être propriétaire d’un local au rez-de-chaussée de l’immeuble qui était, lors de son acquisition, à usage de restauration et possédait un système d’extraction des fumées.

Il explique avoir fait part au syndic de sa volonté de reprendre une activité commerciale de vente de pizzas à emporter dans ce local par courriel du 6 août 2023.

Il indique ne pas avoir été destinataire de la convocation à l’assemblée générale du 18 mars 2024 et ne pas être parvenu à obtenir les documents de la copropriété tant par lettre que par l’extranet même s’il s’y est rendu.

Il considère que la résolution n°13 de l’assemblée générale visant à interdire l’activité de restauration rapide dans ses lots est nulle à défaut d’avoir été adoptée à l’unanimité. Il fait valoir que la ville de [Localité 8] n’impose aucune autorisation de travaux pour un établissement qui n’accueille pas de public et que le règlement de copropriété ne mentionne aucune interdiction particulière concernant les activités commerciales pouvant être exploitées au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Il réplique que les considérations de sécurité, de changement de destination du local et d’adresse ne peuvent conduire à l’interdiction de l’activité commerciale projetée, d’autant plus qu’aucune réception de public n’est prévue, s’agissant de vente à emporter.

Il fait valoir que le règlement de copropriété permet l’activité commerciale de restauration dans les boutiques situées au rez-de-chaussée de l’immeuble et que son lot était antérieurement à usage de restauration si bien que son projet de création d’un commerce de vente de pizzas à emporter n’aboutirait à aucune modification de sa destination.

Il estime, sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que l’unanimité était requise pour édicter des interdictions ne figurant pas au règlement de copropriété.

Il considère également que les résolutions n°14 et 15 relatives à l’obligation qui lui est faite de retirer l’escalier précaire, le climatiseur, le reste d’onduline en sommet de façade et les trous d’aération non peints dans le délai d’un mois sont nulles.

Il énonce avoir été contraint de retirer les escaliers et l’unité centrale du climatiseur qui étaient pourtant installés depuis plus de 10 ans et soutient qu’il n’y a aucune onduline en sommet de façade ni aucun trou non peint.

Il en conclut que ces deux résolutions sont sans objet, notamment au regard de la prescription prévue aux articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées le 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [J] [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le lot n°2 dont le demandeur est propriétaire est un local à usage de bureau. Il relate avoir répondu à la demande formulée par M. [J] [Y] d’y établir une activité commerciale que cette possibilité avait déjà été envisagée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 mais rejetée en raison de la dangerosité de l’activité et de l’incompatibilité de la configuration de l’immeuble avec l’installation d’un conduit de cheminée et d’un extracteur d’air.

Il explique avoir réclamé au demandeur un éventuel projet comprenant les autorisations municipales, techniques et de la commission pompiers lors de leur rendez-vous du 29 août 2023. Il ajoute que l’exploitation de ce type d’activité dangereuse dans l’immeuble entraînerait l’augmentation de la prime d’assurance multirisque immeuble de la copropriété.

Il soutient que malgré ses avertissements, M. [J] [Y] a commencé les travaux dans son lot et en façade de l’immeuble du [Adresse 9] [Localité 8], sans autorisation de la mairie de [Localité 8] ni de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant des parties communes.

Il souligne que les travaux entrepris sans autorisation sur la façade privent la copropriété de l’obtention d’une subvention pour leur réfection.

Il fait valoir que tous les copropriétaires, à l’exception de M. [J] [Y], ont voté « pour » les résolutions litigieuses.

Il relève que le demandeur était présent à l’assemblée contestée malgré les problèmes de réception de la convocation soulevés par ce dernier. Il fait valoir que M. [J] [Y] se domicilie [Adresse 4] dans son assignation alors que cette adresse n’a jamais été régulièrement notifiée au syndic de sorte que toutes les convocations et appels de fonds sont envoyés à l’adresse de la copropriété qui lui a été déclarée.

Il indique avoir précisé au demandeur, qui ne recevait plus son courrier à l’adresse de la copropriété en raison de l’absence de boîte aux lettres et qui sollicitait l’envoi de la convocation par courriel, que les convocations devaient être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception mais que les documents étaient également accessibles sur l’extranet.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 du même décret sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic, ce qui est le cas en l’espèce.

Il considère que le lot n°2 a perdu son usage commercial tel qu’il résultait du règlement de copropriété. Il souligne que M. [J] [Y] ne justifie pas d’une autorisation administrative de changement de destination de son lot, qui est à usage de bureau, ni de l’autorisation de l’assemblée générale. Il ajoute que, selon le règlement de copropriété, le commerce exploité dans les locaux commerciaux ne doit pas constituer une activité dangereuse, insalubre ou de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou les bruits, ce qui justifie le refus de l’assemblée générale d’autoriser le changement de destination des locaux, d’autant que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’exercice antérieur d’une activité de restauration dans son lot.

Il considère en tout état de cause que le vote à l’unanimité prévu par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que l’alinéation des parties communes ou la modification des stipulations du règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas de la résolution n°13 contestée.

Il soutient que la résolution n°14 visait uniquement à informer les copropriétaires et n’a pas été sanctionnée par un vote si bien qu’il ne s’agit pas d’une décision susceptible d’annulation.

Il fait valoir que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la présence de l’escalier et du climatiseur litigieux depuis plus de 10 ans et soutient que la circonstance qu’il se soit plié à l’injonction de l’assemblée générale en retirant les aménagements et équipements litigieux ne fait pas disparaître le bien-fondé de la résolution dont la validité doit être appréciée à la date à laquelle elle a été votée.

Par jugement du 7 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2025, enjoint à M. [J] [Y] de communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] du 18 mars 2024 et a sursis à statuer sur les demandes.

M. [J] [Y] a communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2024 le 11 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Sur la résolution n°13 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Aux termes de l’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

L’alinéa 9 du même article dispose qu’elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la résolution n°13 contestée était relative à l’interdiction d’ouvrir une pizzeria et autres services de restauration à emporter ou sur place dans les lots n°1 et 2 appartenant à M. [J] [Y].

Selon l’article 3 du règlement de copropriété intitulé « Désignation des lots », le lot n°1 est une « cave » et le lot n°2 « un logement ayant son accès indépendant depuis le [Adresse 2] et communiquant par un escalier intérieur avec le lot n°1 » (pages 6 et 7).

En vertu de l’article 6 de ce même règlement intitulé « Destination de l’immeuble », « l’immeuble est affecté à destination principale d’habitation. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée pourront être utilisées à usage commercial » (page 11).

Or, seul le lot n°15 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est qualifié de local commercial par l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété, à l’exclusion des lots appartenant à M. [J] [Y].

En outre, il ressort de l’attestation notariée du 9 novembre 2005 produite par le demandeur que le lot n°2 dont il est propriétaire est « un local à usage de bureau au rez-de-chaussée » de l’immeuble.

Dès lors, en l’absence d’autorisation administrative de la mairie de [Localité 8] et de l’assemblée générale des copropriétaires relative au changement de destination du lot n°2, aucune activité commerciale ne peut y être exercée, d’autant que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’exercice antérieur d’une activité de restauration dans son lot.

Surabondamment, l’article 7 du règlement de copropriété intitulé « Usage des parties privatives » prévoit que :

« Chacun des copropriétaires use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

7.1. Mode d’occupation

Les appartements devront être occupés à usage d’habitation ou professionnel, à l’exclusion de toute profession commerciale, industrielle ou artisanale, sauf en ce qui concerne les locaux commerciaux.

Toutefois le commerce exploité dans ces locaux commerciaux ne devra pas constituer une activité dangereuse ou insalubre ou de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou les bruits.

L’exercice d’une profession libérale est autorisé dans les appartements, mais il ne pourra y être installé des bureaux commerciaux ou administratifs » (page 11).

Dès lors, quand bien même la destination du lot litigieux serait commerciale, ce qui n’est pas le cas du lot de M. [J] [Y], le règlement de copropriété interdit toute activité dangereuse, insalubre ou de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou les bruits.

Néanmoins, si le syndicat défendeur soutient que l’activité commerciale envisagée par M. [J] [Y] est particulièrement dangereuse au vu de la configuration de l’immeuble, il n’en rapporte pas la preuve.

Par ailleurs, les lot n°1 et 2 appartenant au demandeur n’étant pas à usage commercial mais respectivement à usage de cave et d’appartement, l’interdiction d’ouvrir une pizzeria et autres services de restauration à emporter ou sur place ne constitue pas une modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ni une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Dès lors, la résolution n°13 a été régulièrement adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, M. [J] [Y] sera débouté de sa demande visant au prononcé de l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Sur l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Une décision susceptible d’annulation est une délibération explicite, sanctionnée par un vote, ou encore une disposition adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe. Une décision d’assemblée générale existe donc dès lors qu’une question a été soumise à l’ensemble des copropriétaires et a été sanctionnée par un vote.

Ainsi, ne sont pas des décisions, au sens de la loi, une simple information, un rappel du règlement de copropriété, l’émission d’un avis ou d’un vœu ou encore d’une simple demande. Un copropriétaire ne peut donc contester une question ou un projet de résolution seulement porté à l’ordre du jour et qui n’a pas fait l’objet d’une décision sanctionnée par un vote.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 18 mars 2024 que la résolution n°14 intitulée « Point d’information sur le ravalement des façades » n’a fait l’objet d’aucun vote puisqu’elle visait uniquement à transmettre certaines informations aux copropriétaires quant à l’éventuelle subvention municipale dont la copropriété pourrait bénéficier dans le cadre du ravalement des façades et aux conditions d’obtention de celle-ci.

Dès lors, en l’absence de vote et donc de décision des copropriétaires, la résolution n°14 ne peut encourir d’annulation.

Par conséquent, M. [J] [Y] sera débouté de sa demande visant au prononcé de l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Sur l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

En l’espèce, la résolution n°15 contestée était relative à l’obligation du retrait des installations non conformes de M. [J] [Y] sur la façade de l’immeuble.

Si le demandeur soutient que les escaliers et l’unité centrale de climatiseur litigieux étaient installés sur la façade de l’immeuble depuis plus de 10 ans, il ne le démontre pas.

En outre, les photographies produites par M. [J] [Y] sur le fondement desquelles il affirme que le bloc climatiseur et les escaliers litigieux ont été retirés ne sont pas horodatées et ce retrait n’est pas non plus constaté par procès-verbal de commissaire de justice si bien qu’il est impossible d’en déduire avec certitude que ces installations ont bien été retirées.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires confirme que M. [J] [Y] s’est plié à l’injonction de l’assemblée générale en déposant les aménagements litigieux si bien que l’effectivité du retrait n’est pas contestée.

Par ailleurs, le caractère sans objet d’une résolution ne constitue pas un motif d’annulation, d’autant plus que cette résolution était bien-fondée à la date à laquelle elle a été votée puisque M. [J] [Y] ne s’est exécuté que postérieurement à l’assemblée générale du 18 mars 2024.

De surcroît, le demandeur expose qu’aucune onduline ni trou non peint n’existe en sommet de façade alors qu’il ressort du courriel du 15 septembre 2023 adressé par M. [X] [L], architecte du service des autorisations d’urbanisme et des permis de construire de la mairie de [Localité 8], au syndic que M. [J] [Y] « a, de longue date, effectué des travaux regrettables et en grande partie non conformes et verbalisables : escalier précaire sur le domaine public, climatiseur traînant dans la rue, reste d’onduline en sommet de façade, trous d’aération non peints ».

Ces modifications apportées à la façade de l’immeuble, non autorisées par la mairie de [Localité 8] et dont le demandeur est à l’origine, justifiaient donc la mise au vote de la résolution n°15 contestée notamment compte tenu du fait que ces travaux étaient de nature à priver la copropriété de la possibilité d’obtenir une subvention pour la réfection des façades de l’immeuble.

Par conséquent, M. [J] [Y] sera également débouté de sa demande visant au prononcé de l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, M. [J] [Y] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [J] [Y] de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n°13, 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] du 18 mars 2018 ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [J] [Y] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [J] [Y] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT