N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYJZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYJZ

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. LBDG, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Benoît JOUSSE, avocat au barreau du MANS

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 2])

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 22 Mai 2025

Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYJZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2023 , la SCI LBDG a donné à bail à Monsieur [Y] [F] un logement situé [Adresse 1] à REMALARD EN PERCHE (61110) moyennant un loyer mensuel de 350 euros révisable annuellement.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la SCI LBDG a fait signifier à Monsieur [Y] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 732,80 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 janvier 2025.

Par notification électronique du 29 janvier 2025 la SCI LBDG a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’ORNE.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025 , la SCI LBDG a fait assigner Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [F] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [Y] [F] au paiement des sommes suivantes:

1832,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges et indemnités d’occupation au jour de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture

L’assignation a été dénoncée le 23 mai 2025 à la Préfecture de l’ORNE par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 5 septembre 2025.

À l’audience, la SCI LBDG, représentée par son Conseil, exposant que le locataire a quitté le logement le 26 août 2025, ne maintient pas sa demande d’expulsion. Elle actualise sa créance à la somme de 3 244,39 euros, arrêtée au 26 août 2025 et maintient ses autres demandes.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [Y] [F] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI LBDG justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

La SCI LBDG justifie avoir signifié à Monsieur [Y] [F], le 23 janvier 2025, un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit les bailleurs, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans ledit délai suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 24 mars 2025.

Le locataire ayant quitté le logement et l’expulsion n’étant plus sollicité, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

II. SUR LA DEMANDES EN PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié à la date du 24 mars 2025, Monsieur [Y] [F] est tenu des loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existait plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 24 mars 2025, Monsieur [Y] [F] est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date et s’est trouvé redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à un montant égal à celui du montant du loyer révisé, augmenté des charges.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 26 août 2026 date de la libération des lieux, que la SCI LBDG rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3 244,39 euros.

Monsieur [Y] [F], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [F] à payer à la SCI LBDG la somme totale de 3 244,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 732,80 euros à compter du 23 janvier 2025, date du commandement et sur le surplus à compter de la présente décision.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [F], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de signification du commandement de payer.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI LBDG les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [Y] [F] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 29 juillet 2023 entre la SCI LBDG d’une part, et Monsieur [Y] [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer à SCI LBDG, la somme de

3 244,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 26 août 2025, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 732,80 euros à compter du 23 janvier 2025, date du commandement, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer à la SCI LBDG la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la SCI LBDG de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION