TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/01922 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YUYC

N° de MINUTE : 25/00642

Monsieur [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

Madame [T] [L] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

DEMANDEURS

C/

Société SCCV FIFAX – [Localité 5] III

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Agnès RONDI NASALLI de la SELARL THEMLEX AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : A0535

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 1er juillet 2020 les époux [I] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV Fifax [Localité 5] III un appartement et une place de stationnement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis).

Le contrat de vente fixait la date de livraison au cours du 1er trimestre 2021, soit au plus tard le 31 mars 2021.

La livraison n’est intervenue que le 28 octobre 2022 avec réserves.

Se plaignant d’un retard de livraison et de la non-levée de certaines réserves, les époux [I] ont, par acte d’huissier en date du 11 janvier 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCCV Fifax Montreuil III aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 26 322,63 euros au titre du préjudice matériel ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 9 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à réaliser les travaux pour lever les réserves, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant signification du jugement ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SCCV Fifax [Localité 5] III demande au tribunal de :

— débouter les époux [I] de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, réduire le quantum de leurs préjudices ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner les époux [I] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que :

— la SCCV Fifax [Localité 5] III s’est engagée à livrer le bien au plus tard le 31 mars 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai ;

— la survenance d’une telle cause a pour effet de reporter la date de livraison d’une période égale à la durée de suspension majorée de 20 % ;

— la justification de la survenance d’une cause légitime de suspension sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par certificat du maître d’œuvre – sans qu’il soit besoin pour la SCCV Fifax [Localité 5] III de produire aucun autre élément de preuve, y compris s’agissant des intempéries pour lesquelles la clause prévoit que « seront considérées comme cause légitime de suspension : les intempéries sur attestation du maître d’œuvre d’exécution, suivant le tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique la plus proche du chantier », de telle sorte que s’il est exigé du maître d’œuvre qu’il établisse son attestation en se fondant sur les données climatologiques recensées, la seule attestation suffit à rapporter la preuve des intempéries.

Le tribunal note que c’est sans se fonder sur aucun élément objectif que les demandeurs remettent en cause l’indépendance et la déontologie du maître d’œuvre pour soutenir que la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution « devrait être écartée ». Au contraire, cette clause doit trouver application en ce que le maître d’œuvre d’exécution est un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’évènements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Le tribunal ne retient pas, à la lecture des clauses contractuelles, que les durées de retard justifiées par la survenance d’une cause légitime de suspension ne puissent se cumuler, ni que doivent être exclues les causes légitimes de suspension survenues postérieurement à la date de livraison initiale.

Il est acquis que la livraison est intervenue le 28 octobre 2022, soit avec 402 jours ouvrés de retard.

Pour justifier de son retard, la SCCV Fifax [Localité 5] III fait valoir :

—  67 jours de retard pour intempéries sur la période allant du 1er juillet 2020 au 28 octobre 2022, qu’il y a lieu de retenir, s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution – sont conformes au contrat, étant considéré que la notion d’intempéries érigée comme cause de suspension légitime ne se réfère pas aux dispositions de l’article L 5424-8 du code du travail, qui ne trouvent donc pas ici application ;

—  71 jours de retard au titre des répercussions que le respect des protocoles sanitaires consécutifs à la crise de covid-19 a eu sur le rythme du chantier, qu’il n’y a pas lieu de retenir dès lors qu’un tel motif ne constitue pas une cause légitime de suspension contractuellement prévue, pas plus qu’un cas de force majeure dès lors qu’au 1er juillet 2020, la crise sanitaire ne présentait pas de caractère imprévisible, de sorte qu’il appartenait à la SCCV Fifax [Localité 5] III de fixer la date de livraison en tenant compte des conséquences sur le rythme du chantier des mesures sanitaires mises en place ;

—  39 jours de retard au titre de la rupture d’approvisionnement en matériaux, qu’il y a lieu de retenir, s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution – sont conformes au contrat ;

—  195 jours de retard au titre de la défaillance de la société CBP – placée en redressement judiciaire le 9 mars 2020, puis en liquidation judiciaire le 12 juin 2020 – qu’il n’y a pas lieu de retenir dès lors que les procédures collectives ouvertes contre la société CBP l’ont été avant la formation du contrat de vente, de telle sorte qu’il appartenait à la SCCV Fifax [Localité 5] III de fixer la date de livraison en considération de cette défaillance ;

—  120 jours de retard au titre de la défaillance de la société KRM, titulaire du lot menuiseries extérieures, sur la période allant de mars 2021 à septembre 2021, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution – sont conformes au contrat.

Il s’ensuit que la SCCV Fifax [Localité 5] III justifie de 226 jours ouvrés de retard, ce qui, après application de la clause d’augmentation de 20 %, amène à un total de 271 jours ouvrés de retard reportant la date de livraison au 22 avril 2022, soit antérieurement à la date de livraison effective intervenue le 28 octobre 2022.

La SCCV Fifax [Localité 5] III engage sa responsabilité pour le reliquat de jours de retard.

Les époux [I] réclament l’indemnisation :

— de leur préjudice matériel, qui s’analyse en réalité comme un préjudice financier en ce qu’il se rapporte aux loyers versés dans l’attente de prendre possession du bien, et qu’il y a lieu de retenir, sur la période de mai 2022 à octobre 2022, sur la base d’un loyer mensuel à hauteur de 565 euros – hors charges, auxquelles les époux [I] auraient été également exposés en cas de livraison non fautive – et se chiffrant ainsi à la somme de 3 390 euros ;

— de leur préjudice financier se rapportant aux mensualités afférentes aux prêts immobiliers, qu’il n’y a pas lieu de retenir dès lors qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le retard de livraison et le remboursement de leur emprunt par les demandeurs ;

— de leur préjudice financier se rapportant à la perte du fruit de leur épargne, qu’il n’y a pas lieu de retenir, les demandeurs ne justifiant pas de leur préjudice ;

— de leur préjudice moral, caractérisé en ce que le retard de livraison a désorganisé la vie personnelle des demandeurs et a suscité chez eux inquiétude et déconvenue, et qu’il convient d’évaluer à la somme de 4 000 euros.

Sur les réserves non levées

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, les époux [I] allèguent que la SCCV Fifax [Localité 5] III n’a pas levé l’intégralité des réserves faites à la livraison ou dans le mois qui a suivi, sans pour autant justifier de leur matérialité.

Partant, faute de rapporter la preuve des vices de construction et défauts de conformités dénoncés, ils seront déboutés de leur demande en réparation en nature.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La SCCV Fifax [Localité 5] III sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCCV Fifax [Localité 5] III, tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer aux époux [I] la somme de 3 390 euros au titre du préjudice financier ;

Condamne la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer aux époux [I] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer aux époux [I] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Fifax [Localité 5] III aux dépens ;

Autorise l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,