COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SDC LE LYAUTEY c/ [N] [U], [Z] [X]

N° 26/

Du 30 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04039 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QZVR

Grosse délivrée à

Maître Hatem AYADI

Maître Florian FOUQUES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le30 Avril 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] », pris en la personne de son Syndic en exercice, lui-même pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [N] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Hatem AYADI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2].

[Localité 1]

représenté par Maître Hatem AYADI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [X] et Mme [N] [U] sont propriétaires des lots n°1281, 1340 et 1594 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1].

Par lettre du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a mis en demeure M. [Z] [X] et Mme [N] [U] de payer la somme de 11.515,38 euros de charges de copropriété dues au 18 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] a fait assigner M. [Z] [X] et Mme [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  11.515,38 euros de charges de copropriété arrêtées au 18 septembre 2025, ainsi qu’au titre des frais et honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2025,

—  2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que sa créance résulte des assemblées générales approbatives des comptes et budgets prévisionnels, précisant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un recours dans les deux mois de la notification des procès-verbaux. Il indique que la dette de charge s’établit à la somme de 11.515,38 euros au 18 septembre 2025 que M. [Z] [X] et Mme [N] [U] devront être solidairement condamnés à lui payer. Il ajoute que cette somme comprend également les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires qui ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [Z] [X] et Mme [N] [U] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 février 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges et frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [Z] [X] et Mme [N] [U] sont propriétaires des lots de copropriété n°1281, 1340 et 1594,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [Z] [X] et Mme [N] [U],

une mise en demeure de payer la somme de 11.515,38 euros de charges de copropriété adressée à M. [Z] [X] et Mme [N] [U] par lettre du 22 septembre 2025,

un relevé de compte débiteur de la somme de 11.515,38 euros au 18 septembre 2025.

Toutefois, la somme de 11.515,38 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges mais comprend :

des frais de « suivi dossier avocat » le 30/09/2024 : 100 euros,des frais de « suivi dossier avocat » le 30/09/2024 : 100 euros,des frais de « suivi contentieux trimestriel » le 06/12/2024 : 240 euros,des frais de « suivi contentieux trimestriel » le 11/06/2025 : 280 euros,des frais de « transmission dossier auxiliaire de justice » le 18/09/2025 : 580 euros,

Total : 1.300 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, les frais de suivi ne pourront pas être retenus.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété à hauteur de 10.215,38 euros, comptes arrêtés au 18 septembre 2025, que M. [Z] [X] et Mme [N] [U] seront condamnés à lui payer à proportion de leurs droits dans l’indivision, à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis de lots.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 octobre 2025 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [Z] [X] et Mme [N] [U] s’abstiennent, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

M. [Z] [X] et Mme [N] [U] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [Z] [X] et Mme [N] [U] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [X] et Mme [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] la somme de 10.215,38 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2025 et à proportion de leurs droits dans l’indivision ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [X] et Mme [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [X] et Mme [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [X] et Mme [N] [U] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT