COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 23 Avril 2026

N° RG 24/04234 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBJH

Grosse délivrée

à M^e TEBOUL

Expédition délivrée

à M^e SAUTROT, M^e EXPERT

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [V] sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic La SAS [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TEBOUL, substitué par M^e Fabienne MAROUANI, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [U]

né le 24 Août 1979 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sylvie SAUTROT, avocat au barreau de MONTARGIS, substituée par M^e Gaëlle HARRAR, avocat au Barreau de Nice

Monsieur [R] [U] sous curatelle auprés de l’APJA 75

[Adresse 4]

né le 07 Octobre 1982 en Côte d’Ivoire

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Brice EXPERT, avocat au barreau de NICE (bénéficie de l’aide juridictionnelle totale N°2024-007807 du 13 décembre 2024)

Monsieur [Z],[N] [U]

né le 10 Décembre 1998 à [Localité 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Sylvie SAUTROT, avocat au barreau de MONTARGIS, substituée par M^e Gaëlle HARRAR, avocat au Barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS,

assisté lors des débats par Madame Laura PLANTIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 mars, puis au 23 avril 2026.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7].

Par acte extra-judiciaire du 21 octobre 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 8] [V]”, représenté par son syndic La Sté [H], a fait assigner M. [I] [U], M. [Z] [U], M. [R] [U] et L’APJA 75, es-qualité de curatrice de M. [R] [U], devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées.

Selon les indications de son conseil, la mesure de protection dont bénéficiait M. [R] [U] serait caduque depuis le 27 mars 2025.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 8] [V]” a été représenté par son conseil ;

. M. [I] [U] et M. [Z] [U] ont été représentés par leur conseil ;

. M. [R] [U] a été représenté par son conseil.

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H] visées en date du 16 décembre 2025, vu les dernières écritures pour M. [I] [U] et M. [Z] [U] visées en date du 16 décembre 2025 et vu les dernières écritures pour M. [R] [U] visées en date du 16 décembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Les parties étant présentes ou représentées, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H], a actualisé sa demande principale à la somme de 9.761,67 € arrêtée au 07 octobre 2025.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, prorogé au 26 mars, puis au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de désignation d’un mandataire commun

Outre le fait que les défendeurs fondent leur demande sur l’article 6-4 du Décret du 17 mars 1967 et que la version consolidée dudit Décret après adoption du Décret modificatif du 04 juillet 2020 pris en application de l’Ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété ne comporte pas d’article 6-4, il est manifeste qu’en acceptant que les notifications des décisions du Syndicat des copropriétaires soient faites de manière dématérialisées à l’adresse mail de l’un deux, savoir M. [I] [U], les indivisaires ont désigné un mandataire commun conformément aux exigences de l’article 23 de la Loi du 10 juillet 1965.

Aussi, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de désignation d’un mandataire commun.

Sur la demande des défendeurs tendant à exclure la solidarité entre eux

Il est admis que les stipulations d’un règlement de copropriété prévoyant qu’en cas d’indivision de la propriété d’un ou plusieurs lots, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce ou ces lors sont valables et opposables auxdits indivisaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété comporte une telle clause dans le paragraphe “C-REGLEMENT DES CHARGES”.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “ESPACE [V]”, représenté par son syndic La Sté [H], sollicite la condamnation solidaire de M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U].

Il convient dès lors de débouter M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] de leur demande tendant au rejet de toute condamnation solidaire à leur égard.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “ESPACE [V]”, représenté par son syndic La Sté [H], justifie :

— que M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours

— avoir mis en demeure M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] par acte extra-judiciaire du 30 mai 2023 d’avoir à régler la somme, en principal, de 2.675,77 €.

Il n’est donc pas justifié que M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] auraient contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 16 janvier 2023 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]” produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

Si Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H], sollicite le paiement de la somme de 9.761,67 € arrêtée au 07 octobre 2025, il convient d’expurger ce décompte de la somme totale de 2.702,06 € correspondant à des frais de relance et/ou de poursuite.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H], justifie que M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 7.099,61 € arrêté au 07 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], solidairement, au paiement de la somme de 7.099,61€, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 07 octobre 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, date de la mise en demeure, pour la somme de 2.675,77, et à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

La demande au titre des frais de recouvrement étant incluse dans la demande principale, il convient d’y répondre.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], solidairement, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H], la somme de 260,00 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H], du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

De jurisprudence constante, la Cour de cassation ne contrôle pas la décision des juges d’accorder ou de refuser des délais de paiement : elle leur reconnaît là un pouvoir discrétionnaire (v. Par ex. Cass. 2e civ., 10 juin 1970).

En l’espèce, aucun des défendeurs n’ayant jugé opportun de produire à la juridiction des justificatifs de leur situation financière personnelle, il ne saurait être faire droit à leurs demande de délais de paiement.

Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] de leurs demandes de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “ESPACE [V]”, représenté par son syndic La Sté [H], les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.500,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut allégué de désignation d’un mandataire commun,

DEBOUTE M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U] de leur demande tendant au rejet de toute condamnation solidaire à leur égard,

CONDAMNE M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], solidairement, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 8] [V]”, sis [Adresse 7], représenté par son syndic La Sté [H], la somme de 7.099,61 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 07 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 pour la somme de 2.675,77 et à compter du 21 octobre 2024 pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], solidairement, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]”, représenté par son syndic La Sté [H], la somme de 260,00 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 9]” du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], in solidum, aux dépens,

CONDAMNE M. [I] [U], M. [Z] [U] et M. [R] [U], in solidum, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “ESPACE [V]”, représenté par son syndic La Sté [H], la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE