COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [M] [N] c/ [F], [F]

MINUTE N°

DU 18 Mars 2026

N° RG 25/02040 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QN5O

Grosse délivrée

à M^e David TICHADOU

Expédition délivrée

à Mme [Q] [F]

à Mme [C] [F]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [M] [N], sis 7 à 13 bld Franck Pilatte 06300 NICE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par son syndic la sté COP IMMO

26 rue Arson

06300 NICE

représentée par M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [Q] [F]

née le 06 Août 1964 à

7ter boulevard Franck Pilatte

06300 NICE

non comparante, ni représentée

Madame [C] [F]

née le 21 Janvier 1963 à CANADA (98000)

7ter boulevard Franck Pilatte

06300 NICE

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis 7 à 13, boulevard Franck Pilatte – 06300 NICE.

Par acte extra-judiciaire du 22 avril 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, a fait assigner Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE” a été représenté par son conseil ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Mme [Q] [F] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter ;

. Mme [C] [F] a comparu, sans avocat.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU [N]”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les explications fournies à l’audience par Mme [C] [F].

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, indique :

— que la dette a été soldée, mais postérieurement à la délivrance de l’assignation,

— qu’il abandonne sa demande en paiement,

— qu’il maintient ses demandes en dommages-intérêts et accessoires.

Il expose que les défenderesses ont sciemment maintenu un arriéré de charges, ce qui est de nature à handicaper le bon fonctionnement de la collectivité des copropriétaires et qui a occasionné des frais.

. Mme [C] [F] :

— acquiesce à l’abandon, par le demandeur, de sa demande en paiement,

— demande que le demandeur soit débouté de toutes ses autres demandes.

Elle expose avoir toujours été, avec sa soeur, de bonne foi et ne pas avoir voulu nuire à la copropriété.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[M] [N]”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, justifie :

— que Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis 7 à 13, boulevard Franck Pilatte – 06300 NICE,

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 05 juillet 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] par lettre recommandée du 03 mai 2024 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 3.925,73 €.

Il sera constaté l’abandon, par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, de ses demandes de ce chef.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], solidairement, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, la somme de 89,68 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU [N]”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] ne s’acquittent pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, Mme [Q] [F] et Mme [C] [F] seront condamnées, in solidum, au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, de la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], in solidum si plusieurs.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’abandon, par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU RIVAGE”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, de ses demandes en paiement de l’arriéré de charges échues impayées,

CONDAMNE Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], solidairement, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU [N]”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, la somme de 89,68 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU [N]” du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], in solidum si plusieurs, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU [N]”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], in solidum, aux dépens,

CONDAMNE Mme [Q] [F] et Mme [C] [F], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BLEU [N]”, représenté par son syndic La Sté COP IMMO, la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE