COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/00913 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QN2U

du 26 Mars 2026

M. I 26/00000295

affaire : A.S.L. LES TERRES DE PARAN

c/ S.A. SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, S.A.S. SUD FONCIER

Copie exécutoire délivrée à

M^e Aude GIUGLARIS

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e David JACQUEMIN

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le vingt six Mars À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

A.S.L. LES TERRES DE PARAN,

[Adresse 1],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A. SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT,

[Adresse 2],

[Localité 4]

Non comparante ni représentée

S.A.S. SUD FONCIER,

[Adresse 3],

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, l’ASL, [Adresse 4] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS SUD FONCIER, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

La société MARSEILLAISE DE CREDIT visée dans l’assignation n’a pas été assignée.

A l’audience du 10 février 2026, l’ASL, [Adresse 4] représentée par son conseil, demande dans ses conclusions récapitulatives de :

— La déclarer recevable en ses demandes

— D’ordonner une expertise.

La SAS SUD FONCIER représentée par son conseil demande de voir :

A titre principal :

— Juger que l’assignation de l’ASL, [Adresse 4] n’est pas juridiquement motivée ;

— Juger que l’ASL, [Adresse 4] ne dispose pas d’intérêt ou de qualité à agir faute d’avoir accepté la cession à son profit des ouvrages communs ;

— Débouter l’ASL, [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

— Juger que la demande d’expertise ne repose sur aucun motif légitime ;

— Débouter l’ASL, [Adresse 4] de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Donner acte à la SAS SUD FONCIER de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise ;

En tout état de cause :

— Condamner l’ASL, [Adresse 4] sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la notification de décision à intervenir, d’avoir à régulariser l’acte de cession des parties communes et éléments d’équipement commun ;

— Condamner l’ASL, [Adresse 4] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS SUD FONCIER soulève l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée à son encontre aux motifs que l’ASL, [Adresse 4] n’est pas propriétaire des ouvrages qu’elle souhaite voir expertiser, et qu’en qualité de tiers à l’ouvrage, elle ne peut solliciter une telle mesure. Elle ajoute qu’elle a refusé de prendre possession des ouvrages d’éléments d’équipements communs.

La demanderesse considère quant à elle que la recevabilité d’une procédure en référé aux fins d’expertise n’est pas conditionnée à la qualité de propriétaire, que son objet social consiste dans le fait même de devenir propriétaire desdits ouvrages et équipements communs du lotissement et d’en assurer la gestion et l’entretien, et que la mesure sollicitée poursuit cet objectif.

Bien que la défenderesse soutienne que l’ASL, [Adresse 4] ne dispose d’aucun intérêt à agir, force est de relever que les statuts prévoient qu’elle a pour objet d’administrer le lotissement et de pouvoir à sa conservation et à son entretien.

Dès lors, le litige survenu entre les parties relatif au refus de réception des parties communes ne peut en soi faire échec à la demande d’expertise dans la mesure où l’ASL, [Adresse 4] est composé des colotis et qu’il est fait état de désordres.

Il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée pour défaut d’intérêt et de qualité à agir de l’ASL, [Adresse 4].

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort de l’arrêté de permis de construire en date du 28 mai 2014 et de l’arrêté de vente par anticipation en date du 12 juillet 2019 qu’un lotissement a été construit par la SAS SUD FONCIER, et que les copropriétaires ont constitué l’ASL, [Adresse 4] le 2 juin 2023.

Il ressort du procès-verbal de constat contradictoire en date du 11 mars 2024 que les ouvrages dudit lotissements sont affectés par des inachèvements et désordres, notamment une absence de local poubelles, des dysfonctionnements au niveau de l’éclairage, l’absence de fonctionnalité des portails motorisés, la disparition des marquages au sol, une absence d’entretien et de fixation des grilles de caniveau d’évacuation des eaux pluviales, la présence d’un trou sur la chaussée et de fissures sur un muret.

De plus, il ressort des courriers en date des 28 novembre 2023, 18 avril et 8 juillet 2024 que l’ASL, [Adresse 4] a sollicité la reprise des ouvrages en vain.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de l’ASL, [Adresse 4], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte de l’ASL à régulariser l’acte de cession des parties communes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SAS SUD FONCIER sollicite la condamnation de l’ASL, [Adresse 4] sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la notification de décision à intervenir, à régulariser l’acte de cession des parties communes et éléments d’équipement commun en soutenant qu’elle est défaillante.

Toutefois, force est de relever qu’elle ne verse au soutien de sa demande, qu’une convocation d’assemblée générale en date du 23 juillet 2021 et qu’elle n’explicite pas suffisamment sa demande, qui se montre imprécise.

De son côté, la demanderesse fait valoir qu’elle a tenu ses engagements contrairement à la SAS SUD FONCIER qui n’a pas repris les désordres et achever les travaux avant la cession contrairement à son engagement d’y procéder lors de l’assemblée générale du lotissement du 31 mars 2023 et dont la responsabilité est susceptible d’être engagée.

Ainsi, la demande qui se heurte à des contestations sérieuses, sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de l’ASL, [Adresse 4] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la SAS SUD FONFIER ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur, [J], [G], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

,

[Adresse 5],

[Localité 6]

Tél :, [XXXXXXXX01]

Courriel :, [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier la réalité des désordres et inachèvements allégués par l’ASL, [Adresse 4] dans son assignation et les pièces versées aux débats affectant les parties communes ;

* rechercher les causes des désordres ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que l’ASL, [Adresse 4] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 1er juin 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er décembre 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de l’ASL, [Adresse 4] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES