N° RG 25/02813 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOXO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/02813

N° Portalis DB2E-W-B7J-NOXO

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e David ROSELMAC

— Mme [X] et M. [S]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 945 651 149

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Madame [Z] [X]

née le 05 octobre 1987 à [Localité 5] (67)

demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

non comparante, non représentée

Monsieur [M] [S]

né le 10 janvier 1987 à [Localité 5] (67)

demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [F] [H], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2018 avec prise d’effet au 30 août 2018, la SA DOMIAL a loué à Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 502,66 euros outre 60,85 euros de provision pour charges, payables à terme échu avant le 5 du mois suivant la facturation du loyer.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SA DOMIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 369,54 euros au titre des loyers et charges échus au 31 décembre 2024 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 13 août 2024 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA DOMIAL a fait assigner Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 451,68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 28 février 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges, soit la somme de 651,43 euros, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 72,80 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, la SA DOMIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 733,83 euros, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris et qu’il n’y a eu aucun versement depuis le mois de mai 2024, que trois prélèvements ont été tentés en vain après la suspension des APL mais qu’ils ont été rejetés.

Cités par actes délivrés à étude pour Monsieur [M] [S] et à étude pour Madame [Z] [X], ceux-ci ne comparaissent pas ni personne pour eux.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 août 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquelles les locataires sont parents de quatre enfants mineurs dont deux sont scolarisés, ils perçoivent l’allocation soutien familiale à hauteur de 597,54 euros par mois qui est la seule source de revenus, ils ont des charges mensuelles à hauteur de 722 euros. Selon les déclarations de Madame [Z] [X] son compagnon serait incarcéré ; faut d’avoir effectué les démarches administratives le RSA qu’elle percevait serait suspendu, les APL seraient également suspendues en raison des impayés locatifs. Il est sollicité le maintien du bail étant précisé qu’un accompagnement social est proposé et accepté par la locataire en vue des démarches administratifs pour la rétablir dans ses droits.

L’affaire est mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Les locataires, non comparant, ne contestent pas la dette.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] s’élève à la somme de 2 532,42 euros (soit la somme de 2 733,83 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 201,41 euros (frais de poursuite) euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4 « La résiliation » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2018 avec prise d’effet au 30 août 2018 entre la SA DOMIAL, d’une part, et Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA DOMIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] solidairement à verser à la SA DOMIAL la somme de 2 532,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 8 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] solidairement à verser à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [X] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission du présent jugement à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS