COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] c/ S.C.I. CIRAM

N° 26/254

Du 24 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03337 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QW44

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION, [A]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. CIRAM, prise la personne de son représentant légal,

[Adresse 1],

[Localité 2]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Ciram est propriétaire des lots n°16, 18, 19, 20, 28 et 29 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé, [Adresse 3] à Nice (06000).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » a fait délivrer à la SCI Ciram une sommation de payer la somme de 9.291,63 euros de charges de copropriété dues au 21 janvier 2025 par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025.

Par lettre du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » a de nouveau mis en demeure la SCI Ciram de payer la somme de 11.427,46 euros de charges de copropriété dues au 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à Nice a fait assigner la SCI Ciram aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

11.427,46 euros de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2025,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes, les états des dépenses et les états de répartition des charges pour les années 2020 à 2025 ainsi qu’un décompte détaillé de sa créance au 18 juillet 2025. Il rappelle que les appels de fonds doivent être payés quelles que soient les contestation s’agissant d’avances de trésorerie permanentes en vertu de la loi. Il fait valoir que la résistance abusive de la défenderesse à régler ses charges lui cause un préjudice dont il évalue la réparation à la somme de 2.000 euros.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la SCI Ciram n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI Ciram est propriétaire des lots de copropriété n°16, 18, 19, 20, 28 et 29,le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 novembre 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/06/2024,l’état financier après répartition au 30/06/2024,les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Ciram,une sommation de payer la somme de 9.291,63 euros de charges de copropriété dues au 21 mai 2025 adressée à la SCI Ciram par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025,une mise en demeure de payer la somme de 11.427,46 euros de charges de copropriété dues au 18 juillet 2025 adressée à la SCI Ciram par lettre du 21 juillet 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.427,46 euros au 18 juillet 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 11.427,46 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

Des frais de « prise en charge » d’un montant de 36 euros le 01/04/2021,Des frais de « transmission dossier » d’un montant de 144 euros le 30/12/2024,Des frais de « transmission dossier huissier » d’un montant de 144 euros le 20/01/2025,Des frais de sommation de payer d’un montant de 173,88 euros le 29/01/2025,Des frais de « transmission dossier avocat » d’un montant de 144 euros le 18/07/2025,

le tout pour un montant total de 641,88 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de prise en charge », de « remise du dossier » à l’huissier, de « transmission du dossier » à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût de la sommation de payer.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 10.959,46 euros, arrêtée au 18 juillet 2025, que la SCI Ciram sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2025, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Ciram a procédé à quelques paiements mais qu’elle s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Elle cause ainsi à la collectivité un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant des sommes dues et des paiements partiels réalisés, à la somme de 800 euros.

La SCI Ciram sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » la somme de 800 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Ciram sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Ciram à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à Nice la somme de 10.959,46 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE la SCI Ciram à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à Nice la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Ciram à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 2] » situé, [Adresse 3] à Nice la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Ciram aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT