TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00844 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGLM

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 décembre 2025

OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT

c/

Monsieur [U] [P]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Madame [V] [O], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [U] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

La CCAPEX a été saisie le 28 septembre 2023.

Un commandement de payer a été notifié à M. [U] [P] le 11 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH TROYES [Localité 7] HABITAT a fait assigner M. [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 03 octobre 2025, l’OPH TROYES [Localité 7] HABITAT – représenté par Mme [V] [O] – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [U] [P] au paiement d’une somme actualisée de 6 683,40 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner M. [U] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; condamner M. [U] [P] au paiement de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [U] [P] aux entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT fait valoir l’existence d’un bail verbal suite à la perte du bail écrit lors d’une cyberattaque. Le demandeur se prévaut des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers justifiant la résiliation du bail. Il indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience. Il précise une absence de règlements depuis le mois d’août 2024.

Bien que convoqué par un acte de commissaire de justice remis à étude le 28 mars 2025, M. [U] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 04 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

— sur l’existence du bail :

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d’habitation est établi par écrit.

Néanmoins, il se déduit de l’article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu’il a reçu exécution.

Enfin l’article 1353 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT ne produit pas le contrat de bail initial expliquant l’avoir perdu suite à une cyberattaque. Il verse toutefois, des avis d’échéances, une attestation d’assurance habitation au nom de M. [U] [P] pour la période du 01 septembre 204 au 31 août 2025, ainsi qu’un historique de compte locatif démontrant des paiements au titre des loyers et charges.

En conséquence, les éléments versés au débat permettent d’établir l’existence d’un contrat de bail entre l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT et M. [U] [P] portant un appartement situé [Adresse 4].

— sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 6377,81 € échéance du mois de septembre 2025 incluse au 01 octobre 2025.

M. [U] [P], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l’assignation soit le 28 mars 2025.

M. [U] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [P].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [U] [P] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 28 mars 2025 et qui sera fixée à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT, arrêté à la date du 01 octobre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 6377,81 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au échéance du mois de septembre 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite et d’une somme de 305,59 € affecté au débat le 26 septembre 2024 non justifiée.

M. [U] [P], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (28 mars 2025) sur la somme de 3 060,56 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [U] [P] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le entre l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT et M. [U] [P] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [U] [P] à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [U] [P] à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT la somme de 6 377,81 € (SIX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-UN CENTIMES), selon décompte arrêté au 01 octobre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 3 060,56 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [U] [P] à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,