COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00413 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RBV3

du 17 Mars 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ S.A.S. [1]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Laurent TOULZE

le

l’an deux mil vingt six et le dix sept Mars à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic la SARL [2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. [1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS [1] est propriétaire d’un local à [Localité 1], au sein de l’immeuble “[Adresse 1]” situé [Adresse 4].

Par requête parvenue au greffe le 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SAS [1].

Suivant ordonnance du même jour, cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 13 mars 2026 à 9 heures.

Par exploit de commissaire de justice du 6 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” a assigné la SAS [1] en référé aux fins de cessation des essais de portance de la dalle et d’enlèvement des installations sous astreinte.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2026.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par leur greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sollicite :

— le rejet des prétentions de la SAS [1],

— qu’il soit pris acte de l’abandon de ses prétentions au titre de la condamnation sous astreinte,

— la condamnation de la SAS [1] au paiement de la somme provisionnelle de 5000 euros,

— la condamnation de la SAS [1] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 2 mars 2026.

Il expose qu’en dépit du refus exprimé par l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser la SAS [1] à procéder à des essais de portance de la dalle de son local qui constitue une partie commune de l’immeuble, en disposant des bassines remplies d’eau afin de tester la charge et ce, en raison d’études techniques et de diagnostic déjà réalisées, la SAS [1] a procédé à l’installation de huit piscines à compter du 2 mars 2026.

Il ajoute que postérieurement à l’assignation la défenderesse a cessé son action illégale qui a toutefois occasionné des désordres pour lesquels il sollicite réparation.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par leur greffe à l’audience, la SAS [1] demande :

— le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 que si chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot dont il use et jouit librement, ainsi que des parties communes, néanmoins et s’agissant de ces dernières, il est expressément prévu que cet usage s’exerce sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, force est de constater que la SAS [1] ne pouvait ignorer le caractère illégal des installations auxquelles elle a procédé au sein de son lot puisque d’une part, elle a sollicité une autorisation auprès du syndicat des copropriétaires en amont et d’autre part, à l’issue de l’assemblée générale en date du 5 janvier 2026, une mise en demeure par voie recommandée lui a été adressée le 23 février 2026 rappelant que l’ensemble des copropriétaires s’étaient expressément prononcés contre la réalisation des essais sollicités.

Il y a lieu de rappeler qu’une résolution d’assemblée générale des copropriétaires s’impose à tous les copropriétaires à moins qu’elle n’ait été annulée par décision judiciaire.

En l’espèce, il n’est pas rapporté par la SAS [1], que l’assemblée générale en date du 5 janvier 2026 ait fait l’objet d’une action judiciaire quelconque ou que celle-ci ait prospéré.

Or, il résulte du procès-verbal de constat établi le 2 mars 2026 que des piscines ont été installées afin de procéder à des essais de mise en charge de la dalle au sol.

Si la demande initiale visant à la dépose des installations sous astreinte n’a plus d’objet en raison de l’enlèvement, après délivrance de l’assignation, des bassines, l’évolution du litige et l’oralité des débats, qui plus est en matière de référé d’heure, n’interdisent pas au demandeur de modifier sa demande.

A la suite de l’enlèvement des bassines, des infiltrations d’eau dans les parkings du premier sous-sol ont été constatées par certains copropriétaires, ainsi que des débordements de la pompe de relevage et une inondation de 2 à 3 cm dans les caves du premier sous-sol. De même, il résulte de ce procès-verbal de constat qu’au 2ème sous-sol, plusieurs goutte-à-goutte provenant directement du plafond sont visibles, formant des flaques d’eau stagnante devant les portes de garage.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable la demande provisionnelle en réparation des désordres, présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” au regard de la commission d’un acte illégal par la SAS [1], en procédant sciemment à une installation dont elle ne pouvait ignorer le caractère illicite.

En conséquence, la SAS [1] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” , la somme provisionnelle de 3.000 euros en réparation de ses préjudices.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS [1], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, la SAS [1] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNONS la SAS [1] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” , la somme provisionnelle de 3.000 euros en réparation de ses préjudices ;

CONDAMNONS la SAS [1] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” , la somme provisionnelle de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS [1] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES