MINUTE N°25/02913

DOSSIER N° RG 25/00402 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7AM

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Mme [D] [B] divorcée [H]

7 rue Lethuillier Pinel

76100 ROUEN

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [G] [E]

108 B rue d’Elbeuf

2ème étage

76100 ROUEN

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, Madame [A] [F] a donné à bail à Monsieur [G] [E] un appartement situé 108 B rue d’Elbeuf – 2ème étage à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 420 euros et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Madame [C] [B] et Madame [D] [B], venant aux droits de Madame [A] [B], ont fait signifier à Monsieur [G] [E] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 5.720 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 5 novembre 2024, Madame [D] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte notarié du 13 décembre 2024, il a été constaté qu’il est attribué à Madame [D] [B] divorcée [H] un immeuble de rapport situé 108 A rue d’Elbeuf à ROUEN (76100).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Madame [D] [B] a fait assigner Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [G] [E] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 7.040 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisé selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi;

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, Madame [D] [B], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 11.431,56 euros selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus, la somme de 11.376 euros étant réclamée au titre de la dette en principale et la somme de 55,56 euros au titre des charges.

Madame [D] [B] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 novembre 2024.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [B] s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant et indique que les loyers sont impayés depuis novembre 2022.

Monsieur [G] [E], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Il indique ne plus avoir d’électricité ni de gaz depuis un an au sein de son logement, étant dans l’incapacité de payer les fournisseurs. Il mentionne se battre depuis 6 mois pour avoir le RSA qu’il a finalement réussi à percevoir. Il fait voir qu’il a commencé une formation d’accompagnant pour personnes handicapées et avoir déposé un dossier MDPH le reconnaissant comme travailleur handicapé à hauteur de 44,80 %.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré en date du 25 septembre 2025, sollicitée par le juge, Madame [D] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a précisé que Monsieur [E] est locataire du 108 A rue d’Elbeuf à ROUEN et qu’il s’agit d’une erreur matérielle sur le contrat de location.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater qu’il est versé à la procédure:

— le contrat de bail souscrit le 1er juin 2027 entre Madame [F] [A] et Monsieur [E] [G] pour un logement situé au deuxième étage du 108 B rue d’Elbeuf à ROUEN (76100) ;

— un acte notarié du 13 décembre 2024 constatant le partage entre Madame [D] [B] divorcée [H] et Madame [C] [B] concernant un immeuble de rapport sis 108 A rue d’Elbeuf à ROUEN (76100) ;

— une facture EDF du 22 décembre 2024 pour un logement sis 108 A rue d’Elbeuf à Rouen ainsi qu’une facture d’eau en date du 18 mars 2025 à la même adresse, ces deux factures servant de support pour justifier de la régularisation de charges ;

— un avis de taxe foncières pour l’année 2024 au nom de Madame [D] [H] sur lesquels figure la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023 à la fois du 108 A rue d’Elbeuf et le 108 B rue d’Elbeuf à Rouen mais où il est surligné uniquement le 108 A rue d’Elbeuf, dont le montant retenu est d’ailleurs pour le 108 A rue d’Elbeuf à Rouen.

Eu égard à ces éléments et à la précision apportée en cours de délibéré par Madame [B], il convient de dire qu’une erreur matérielle affecte le contrat de bail souscrit le 1er juin 2017 et que le logement donné à bail à Monsieur [G] [E] est situé au deuxième étage du 108 A rue d’Elbeuf à ROUEN.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [D] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [D] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juin 2017 à compter du 6 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 6 janvier 2025, Monsieur [G] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [E] à son paiement à compter de 6 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [D] [B] produit le bail en date du 1er juin 2017 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 1er septembre 2025, faisant état d’une dette locative de 11.376 euros outre 55,56 euros de régularisation de charges pour l’année 2024.

Madame [D] [B] justifie des régularisations de charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [E] à payer à Madame [D] [B] la somme de 11.431,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2025, mois de septembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 sur la somme de 5.720 euros, de l’assignation du 13 février 2025 sur la somme de 7.040 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte versé à la procédure que Monsieur [G] [E] a arrêté de payer son loyer depuis novembre 2022 soit depuis plus de trois ans sans qu’aucun paiement, même partiel, ne soit intervenu depuis cette date.

En conséquence, bien que la situation de Monsieur [E] apparaisse compliquée compte tenu de ses difficultés d’insertion professionnelle, il ne peut être octroyé de délais de paiement à ce dernier, d’autant plus qu’il n’est pas en mesure, au vu de ses ressources actuelles, d’échelonner la dette due sur trois années au vu de son montant important.

Au vu de ces éléments, il ne sera pas octroyé, d’office, de délais de paiement à Monsieur [G] [E].

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [D] [B] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX,

Il convient également de condamner Monsieur [G] [E] à payer à Madame [D] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [D] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2017 entre Madame [D] [B], venant aux droits de Madame [A] [F] , d’une part, et Monsieur [G] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 108 A rue d’Elbeuf – 2ème étage à ROUEN (76100), sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [E] à compter du 6 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Madame [D] [B] la somme de 11.431,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 sur la somme de 5.720 euros, de l’assignation du 13 février 2025 sur la somme de 7.040 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Madame [D] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025, échéance d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT n’y avoir lieu à octroyer, d’office, des délais de paiement à Monsieur [G] [E] ;

DEBOUTE Madame [D] [B] de sa demande en paiement au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Madame [D] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 novembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX  ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE