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COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [V] [P] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 2]

N°26/

Du 10 mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/00968 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PR3R

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Alexandre GASPOZ

la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER

le 10 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 mars 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. [V] [P], représentée par son gérant en exercice, Monsieur [F] [N], domicilié en cette qualité à son siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] & [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Alexandre GASPOZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [V] [P] est propriétaire du lot n°6 consistant en un local avec entrepôt et cave et du lot n°38 consistant en un local avec cave au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 13 décembre 2023 et a rejeté notamment une résolution n°48 autorisant la société [V] [P] à diviser le lot n°6 afin de séparer la partie située au 1er étage de l’immeuble qui serait transformée en un local d’habitation de la partie située au rez-de-chaussée qui resterait exploitée en tant que local commercial.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la société [V] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°48.

Par conclusions notifiées le 1er décembre 2025, la société [V] [P] demande au tribunal de :

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 20 novembre 2025,débouter le syndicat de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,annuler la résolution n°48 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023,condamner le syndicat des copropriétaires à la laisser accéder à la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 5] dans le cadre de l’exploitation de son établissement conformément à la désignation du lot n°38 inscrite dans l’acte d’acquisition,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit la division d’un lot, laquelle en l’espèce n’est pas contraire à la destination mixte de l’immeuble puisque la division du lot entraînerait la création d’un local d’habitation sans nuisance pour les copropriétaires, sans atteinte aux parties communes et aux termes du règlement de copropriété.

Elle précise que des travaux ont été effectués sur la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble pour remédier aux non-conformités au système incendie et aux dégagements jugés insuffisants au regard de la capacité d’accueil du public. Elle précise qu’un contrôle effectué par les services compétents a conduit à une autorisation de réouverture, accordée sous réserve d’une réduction de la capacité d’accueil et en raison de l’interdiction du syndicat des copropriétaires relative à l’utilisation de l’issue de secours.

Elle explique que l’acte d’acquisition du lot n°38 prévoit que l’accès au local commercial s’effectue par le hall de l’immeuble situé [Adresse 5] et estime qu’elle n’avait pas à solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour emprunter une voie d’accès prévue contractuellement.

Elle note que la porte fermant son lot n°38 constitue une porte privative lui appartenant exclusivement, qu’elle ne relève pas du domaine commun et qu’elle est en droit de l’utiliser librement, conformément à la destination de son lot. Elle conclut que l’usage du hall de l’immeuble est expressément prévu par la désignation du lot et n’est pas contraire aux droits des autres copropriétaires.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires instrumentalise l’anomalie de forme tenant au défaut de production de pièces lors du contrôle effectué par les services compétents pour tenter d’interdire l’exploitation du local, en contradiction avec l’historique et la configuration des lieux.

Elle affirme que les allégations adverses sur la création d’une issue de secours nouvelle sont incorrectes. Elle indique que l’activité exercée dans le local est celle de piano-bar et non pas de discothèque et soutient que le refus de la propriété d’autoriser l’accès à la porte de secours entraîne une limitation administrative à 50 personnes concernant l’accueil de public dans l’établissement, personnel compris, et réduit drastiquement la surface exploitable du local, passée de 208 m2 à seulement 37m2, provoquant une diminution substantielle du chiffre d’affaires et une atteinte manifeste à son fonds de commerce.

Elle affirme qu’aucune gêne n’est occasionnée aux copropriétaires et que le contentieux relatif à la porte de secours est utilisé comme un prétexte par le syndicat des copropriétaires pour entraver son activité commerciale au profit d’autres types d’exploitation.

Elle soutient que la mauvaise foi de la copropriété justifie l’octroi de dommages et intérêts puisqu’elle ne peut ni exploiter pleinement son local à usage commercial, ni céder une partie de ses lots à usage d’habitation.

Par conclusions notifiées le 21 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] demande au tribunal de :

A titre liminaire,

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 20 novembre 2025,A titre principal,

déclarer irrecevable la demande additionnelle de la société [V] [P] tendant à sa condamnation à la laisser accéder à la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble [Adresse 5] dans le cadre de l’exploitation de son établissement,A titre subsidiaire,

débouter la société [V] [P] de sa demande additionnelle tendant à le condamner à laisser accéder à la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble [Adresse 5] dans le cadre de l’exploitation de son établissement,En tout état de cause,

juger que le refus de la copropriété de diviser le lot n°6 appartenant à la société [V] [P] est justifié,débouter la société [V] [P] de toutes ses autres demandes,la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir que la demande additionnelle tendant à voir condamner le syndicat à laisser la société [V] [P] accéder à la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble [Adresse 5] ne présente aucun lien avec la demande principale portant sur la nullité d’une résolution d’assemblée générale relative à la division du lot n°6 et ne satisfait donc pas aux exigences de l’article 70.

Il fait valoir que la division du lot n°6 est sans incidence sur l’exploitation de l’établissement de nuit, mais aggrave le risque de nuisances occasionnées à la copropriété par son exploitation. Il indique que l’acte d’acquisition invoqué par la société [V] [P] n’a pas d’effet obligatoire à son égard et n’engage que les parties à la vente.

Il précise que ce n’est pas l’insuffisance des dégagements au regard de l’effectif public reçu, mais le défaut de respect par la société [V] [P] des prescriptions de la commission communale de sécurité qui a empêché la poursuite de l’activité.

Il indique que la société [V] [P] n’a jamais obtenu l’autorisation de la copropriété pour l’utilisation de la porte d’issue de secours donnant sur le hall et note que si la société [V] [P] venait à utiliser la porte de secours de son établissement, notamment la nuit, ses clients traverseraient le hall et emprunteraient la porte d’entrée de l’immeuble. Il soutient qu’un tel usage des parties communes nécessiteraient son accord préalable, créerait un danger manifeste pour la sécurité des autres copropriétaires et porterait une atteinte grave à leur tranquillité.

Il estime qu’il importe peu que la porte du lot n°38 soit privative, son utilisation de l’issue de secours comme dégagement pour son local permettant au public de pénétrer dans les parties communes de l’immeuble ne peut se faire qu’avec l’autorisation du syndicat justifiée par le fait que les parties communes sont empruntées. Il explique que cette autorisation a été refusée en raison de la nécessité de préserver la sécurité et la tranquillité des copropriétaires au regard des troubles répétés causés pendant des années par les exploitants successifs du local commercial.

Il soutient que le préjudice allégué par la société [V] [P] n’est pas caractérisé et s’oppose à la demande de division du lot n°6 au motif que le seul accès au premier étage du lot n°6 s’effectue par l’établissement de nuit. Il estime qu’à travers la demande de division, la société [V] [P] espère contourner le refus de la copropriété à l’autoriser dans le cadre de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022 à procéder au décaissement d’une porte et de deux fenêtres situées [Adresse 6] afin de permettre l’accès au lot. Il affirme que la division du lot n°6 ferait accroître le risque d’une exploitation à titre commercial par un établissement de nuit. Il souligne en outre un risque accru de passage dans les parties communes par les occupants du lot transformé en usage d’habitation.

Il précise que le refus des copropriétaires d’approuver la résolution n°48 est légitime en raison du risque réel de nuisances susceptibles d’affecter les autres copropriétaires et le contournement répété des règles de la copropriété par la société [V] [P].

Il estime qu’il n’existe aucun élément dans le règlement de copropriété permettant d’exploiter une activité commerciale dans le lot n°38 appartenant à la société [V] [P] et encore moins un établissement de nuit.

Il note finalement que la société Funky, locataire des locaux appartenant à la société [V] [P], a procédé à des travaux visant à rouvrir et à modifier une porte initialement condamnée donnant sur le palier du premier étage sans autorisation du syndicat des copropriétaires et en méconnaissance du règlement de copropriété, afin d’utiliser les lieux à titre de bureaux et de vestiaires. Elle estime que la demande relative à la résolution n°48 est devenue sans objet et sans intérêt en raison de l’exploitation à des fins commerciales de la partie du lot n°6 située au premier étage de l’immeuble.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 20 novembre 2025, puis l’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture a été fixée le 4 décembre 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que l’ordonnance de clôture a été déjà ordonné et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité de la demande additionnelle

Aux termes de l’article 65 du code de procédure civile, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

L’article 70 du même code dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à laisser la clientèle de l’établissement de nuit exploité dans le local commercial accéder à la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble présente un lien suffisant avec la demande principale relative à la résolution n°48 portant sur la division du lot n°6 en raison des problématiques communes concernant l’exploitation d’un établissement de nuit dans ces lots.

Il convient par conséquent de déclarer cette demande recevable.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°48

L’article 9 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Chaque propriétaire est libre de subdiviser son lot dès lors que cette subdivision n’est pas interdite par le règlement de copropriété et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il est acquis que le règlement de copropriété du 20 mars 1954 ne contient pas de dispositions interdisant la division des lots.

La résolution n°48 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023 est formulée dans ces termes :

« A la demande de la société civile immobilière [V] [P], M. [S], propriétaire du lot 6, autorisation de scinder le lot n°6, afin de pouvoir séparer l’étage donnant au [Adresse 6], du rez-de-chaussée, donnant au [Adresse 7], pour pouvoir réduire l’activité et vendre appartement ».

Cette résolution vise la création au 1er étage d’un nouveau lot à usage d’habitation séparé du local commercial situé au rez-de-chaussée.

Elle n’est donc pas contraire à la destination d’habitation de l’immeuble.

Le moyen selon lequel la subdivision du lot n°6 aurait comme objectif de contourner le refus de la copropriété à autoriser la société [V] [P] à procéder au décaissement d’une porte et de deux fenêtres situées [Adresse 6] afin de permettre l’accès à la partie située au premier étage du lot n°6 et celui selon lequel une telle subdivision ferait accroître le risque de nuisances par l’établissement de nuit susceptibles d’affecter les autres copropriétaires sont spéculatifs et inopérants.

Le moyen relatif au risque accru de passage dans les parties communes par les occupants de la partie du lot n°6 transformée en un local à usage d’habitation est infondé dès lors que ce passage serait limité aux seuls occupants du nouveau lot.

La réalisation récente de travaux visant à rouvrir et à modifier une porte condamnée donnant sur le palier du premier étage est également indifférente quant à la validité de la résolution n°48, le tribunal n’étant pas saisi d’une contestation de travaux non autorisés par le règlement de copropriété et l’assemblée générale.

Le refus d’autorisation de subdiviser le lot n°6 est injustifié et il convient de prononcer la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023.

Sur la demande relative à la porte de secours

Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

La demande relative à la condamnation du syndicat des copropriétaires à laisser accéder la société [V] [P] à la porte de secours située au fond du hall d’entrée de l’immeuble situé [Adresse 5] dans le cadre de l’exploitation de son établissement de nuit tend en réalité à contraindre le syndicat des copropriétaires à autoriser l’accès de la clientèle de l’établissement de nuit aux parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ayant pour objet l’administration de ces parties communes peut donc légitimement opposer des considérations relatives aux nuisances potentielles pour les autres copropriétaires nonobstant leur caractère occasionnel compte tenu de l’utilisation généralement limité d’une porte de secours.

La description du lot n°38 figurant dans l’acte authentique de vente de ce lot n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

La société [V] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

La société [V] [P] ne rapporte pas la preuve du « préjudice incontestable » qu’elle allègue. A défaut, elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les deux parties étant perdantes et gagnantes aux procès, elles seront condamnées à payer par moitié les dépens et déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°48 de l’assemblée générale de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] du 13 décembre 2023 ;

DEBOUTE la société civile immobilière [V] [P] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à la laisser accéder à la porte de secours au fond du hall d’entrée de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans le cadre de l’exploitation de son établissement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] et la société civile immobilière [V] [P] par moitié aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT