TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e NORDMANN et M^e ATTAL

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e SEIFERT, M^e BLANC et M^e MESSIKA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/00474 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CROLH

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MEL MICH & MARTIN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Jocelyn NORDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0249

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES – SPGI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00474 – N° Portalis 352J-W-B7E-CROLH

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420

S.A.S. ETROG GROUP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître André MESSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1106

Madame [E] [B]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0608

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda [Localité 14], Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 présidée par Madame Laure BERNARD

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2017 à effet immédiat, la SARL Mel Mich & Martin a acquis de la SAS Etrog Group un fonds de commerce de restaurant exercé dans des locaux loués appartenant à Mme [E] [B], au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4], ladite cession incluant celle du droit au bail.

Ledit bail avait été consenti à la société Etrog Group par la SAS Gérard Safar agissant en qualité de mandataire de la bailleresse, Mme [B], par acte sous seing privé du 30 avril 2015, à effet au 1er mai 2015 pour une activité de « restauration et traiteur, sur place, à emporter et à livrer, à l’exclusion de toute autre ».

Le syndic de copropriété de l’immeuble est la Société Parisienne de Gérance d’Immeubles SPGI succédant à la SARL Tibi.

Aux termes du bail, les lieux loués constituent le lot n°2 et comprennent :

« Au rez de chaussée, le premier à gauche de l’immeuble : une boutique sur rue, arrière- boutique à la suite,

Au 1er étage, reliés par un escalier intérieur : une entrée, deux pièces, coin cuisine, salle de bain, W.C.,

Sous-sol relié par un escalier intérieur, et une cave indépendante (dans l’état où elle se trouve au jour de la prise en possession). »

Peu après l’acquisition du fonds, la société Mel Mich & Martin a signalé le 18 janvier 2018, un dégât des eaux au sous-sol des locaux donnés à bail, où la cuisine de l’établissement était implantée.

Estimant ne plus pouvoir exploiter son fonds de commerce, la société Mel Mich et Martin a cessé de s’acquitter de son loyer à partir de l’échéance trimestrielle d’avril 2019 d’un montant de 8.703,57 euros qu’elle n’a réglé qu’à hauteur de 1.500 euros.

En raison de cette carence, le 18 novembre 2019, Mme [B] a fait délivrer à la société Mel Mich & Martin un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Considérant que le dégât des eaux s’inscrivait dans une série de désordres similaires plus anciens survenus les 26 juin 2016 et 3 avril 2017, connus du syndic, de la propriétaire et de la société cédante du fonds, ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, la société Mel Mich & Martin a fait assigner en référé, le 20 novembre 2019, devant le président du tribunal de grande instance de Paris, le syndicat des copropriétaires, la SAS Gérard Safar et la SAS Etrog Group.

Par acte d’huissier délivré le 16 décembre 2019, sans attendre l’issue de l’audience de référé, la société Mel Mich & Martin a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [B], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la SAS Etrog Group aux fins d’indemnisation pour les préjudices subis résultant de l’important dégât des eaux survenu dans son local commercial.

Le syndicat des copropriétaires a, par acte du 19 décembre 2019, fait assigner la société Axa France IARD, assureur de l’immeuble, en intervention forcée, laquelle a été jointe à l’instance principale.

L’ordonnance de référé rendue le 12 février 2020 a désigné M. [O] [F] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 6 avril 2021, Mme [B] a été déboutée de ses demandes de versement de provisions à titre de loyers et de charges impayés au motif que la société Mel Mich & Martin se trouvait dans l’incapacité totale d’exercer son activité de restauration en raison du dégât des eaux subi par cette dernière.

Le 2 juin 2021, les travaux de reprise de l’intégralité des désordres ont été réceptionnés.

Le 5 octobre 2021, M. [F] a rendu son rapport d’expertise.

Le 2 décembre 2021, Mme [B] a fait délivrer un deuxième commandement de payer à la société Mel Mich & Martin en visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par ordonnance rendue le 7 février 2023, le juge de la mise en état a à nouveau rejeté les demandes de provision formulées tant par Mme [B] au titre des loyers impayés, de son préjudice moral et financier que par la société Mel Mich & Martin au titre du défaut de délivrance conforme et du préjudice financier.

Le 5 mai 2023, aux termes d’un protocole transactionnel partiel, la société Mel Mich & Martin a restitué les lieux à sa bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la société Mel Mich & Martin demande au tribunal de :

« Vu les articles 1104, 1219 et suivants, 1720 et suivant, 1343-5, 1641 et suivants du Code civil,

Vu les commandements de payer des 18 novembre 2019 et 2 décembre 2021,

Vu le rapport d’expertise du 5 octobre 2021,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de bien vouloir :

DECLARER la société MEL MICH ET MARTIN recevable et bien fondée en ses demandes

DEBOUTER Madame [E] [B] de ses conclusions et demandes dirigées contre la société MEL MICH ET MARTIN,

CONDAMNER Madame [E] [B] à verser à la société MEL MICH ET MARTIN une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme,

ORDONNER la compensation de cette somme avec les condamnations qui seraient éventuellement prononcées à l’encontre de la société MEL MICH ET MARTIN,

CONDAMNER in solidum la société ETROG GROUP et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à garantir et relever indemne la société MEL MICH ET MARTIN de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre concernant les arriérés de loyers,

CONDAMNER in solidum la société ETROG GROUP et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société MEL MICH & MARTIN la somme de 218.704 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation et 100.000 euros à titre subsidiaire,

CONDAMNER tous succombants aux dépens et à payer à la requérante la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 15.200 euros.

CONDAMNER la société AXA IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des condamnations mises à sa charge

ORDONNER l’exécution provisoire. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, Mme [B] demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de Céans de :

Vu les articles 16 et 789 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et 1728 du Code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le Rapport d’expertise de Monsieur [F], Expert judiciaire, du 5 octobre 2021,

Vu le Rapport amiable et contradictoire rendu par Monsieur [I] le 20 avril 2023,

Vu la restitution des locaux loués à Madame [B] par la société MEL MICH & MARTIN en date du 5 mai 2023,

Vu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires,

Vu la garantie de la compagnie AXA en sa qualité d’assureur de l’immeuble,

Vu les préjudices graves subis par Madame [B],

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 16 du Code de procédure civile,

DIRE Madame [E] [B] recevable et bien fondée dans toutes ses demandes ;

DIRE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie AXA IARD, la société MEL MICH & MARTIN et la société ETROG GROUP infondées dans toutes leurs contestations et demandes à l’encontre de Madame [B] ;

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie AXA IARD, la société MEL MICH & MARTIN et la société ETROG GROUP de toutes leurs demandes à l’encontre de Madame [B] ;

ECARTER des débats les pièces n°52 et 53 communiquées très tardivement par la société MEL MICH & MARTIN car contraire à l’article 1353 du Code civil et l’article 16 du Code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie AXA IARD, la société MEL MICH & MARTIN et la société ETROG GROUP à verser à Madame [E] [B] la somme de 142.455,74 euros au titre des loyers et charges pour la période totale de l’occupation par la société MEL MICH & MARTIN à compter du 1er décembre 2017 (date de la cession du fonds de commerce au profit de la société MEL MICH & MARTIN) au 5 mai 2023 (date de restitution des locaux loués par la société MEL MICH & MARTIN à Madame [B]),

CONDAMNER la société MEL MICH & MARTIN à verser à Madame [B] la somme de 12.000 euros correspondant aux frais de réinstallation de l’escalier reliant le local du rez-de-chaussée au local du 1er étage et qui a été supprimé par la société MEL MICH & MARTIN ;

CONDAMNER la société MEL MICH & MARTIN à verser à Madame [B] la somme de 1.440 euros correspondant au devis de la société S.C.P.G BATIMENT pour l’enlèvement des encombrants abandonnés par la société MEL MICH & MARTIN ;

CONDAMNER solidairement, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie AXA IARD, la société MEL MICH & MARTIN et la société ETROG GROUP SAS à payer à Madame [E] [B] la somme de 30.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral résultant de cette longue procédure en tenant compte en outre de son âge avancé (90 ans) ;

JUGER qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, Madame [E] [B], copropriétaire déclarée fondée dans son action, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des condamnations du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie AXA IARD, la société MEL MICH & MARTIN et la société ETROG GROUP à payer à Madame [E] [B] la somme 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en cela comprenant les frais d’expertise judiciaire. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

« Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile

Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu la loi du 10/07/1965,

JUGER les demandes du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], recevables et bien fondées,

DEBOUTER la société MEL MICH & MARTIN de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

DEBOUTER Madame [B], la SAS ETROG GROUP et AXA IARD de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contre le Syndicat des Copropriétaires.

Subsidiairement

ORDONNER un partage de responsabilité et Fixer la quote-part de responsabilité du Syndicat à 25%, de Madame [B] à 25%, de ETROG GROUP à 50 % ou toute autre répartition, et ce pour chaque poste d’indemnisation, entre les différentes parties au litige, en ce compris Madame [B] dans les relations entre le copropriétaire et le Syndicat et pour chaque période, soit avant le 02/06/2021 et depuis le 02/06/2021

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [B] de sa demande en paiement de la somme de 142.455,74 € au titre des loyers et charges, et à titre infiniment subsidiaire de ce chef, ramener la somme due à de plus juste proportion en fonction de la fin des travaux du 02/06/2021, et de la perte de chance.

DEBOUTER Madame [B] de sa demande au paiement du cout des réparations des locaux

DEBOUTER Madame [B] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral

CONDAMNER in solidum ETROG GROUP, Madame [B] et AXA France IARD à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre y compris celle relative aux dépens comprenant les frais d’expertise.

ORDONNER que Madame [B] participera, dans ses charges de copropriété, aux frais de la dépense commune des frais de procédure

CONDAMNER in solidum la société MEL MICH & MARTIN, Madame [B], la SAS GROUP et AXA à payer une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront les frais d’expertises. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2024, la société AXA France IARD (ci-après la société « Axa ») demande au tribunal de :

« REJETER en l’état la demande de Madame [B] comme irrecevable puisque non chiffrée à l’exception des 30 000 € de préjudice moral.

La RENVOYER à mieux se pourvoir.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00474 – N° Portalis 352J-W-B7E-CROLH

REJETER toute demande à l’encontre d’AXA dans la mesure où il apparaît qu’une partie du préjudice qui s’est poursuivi dans le temps a pour origine une négligence du syndicat des copropriétaires qui a attendu 18 mois pour commencer à faire une recherche de fuite et n’a toujours pas fait réparer la courette malgré l’avertissement des experts d’assurances.

FAIRE DROIT au motif de non- garantie partielle soulevée par AXA et rejeter à son encontre toutes les demandes de garantie ou de condamnation.

DIRE ET JUGER que le rapport de l’expert démontre qu’il existe des causes multiples qui ne se résument pas à des infiltrations par la cour relevant la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

CONSTATER que l’expert retient la responsabilité de la SARL MEL MICH et de la société ETROG GROUP.

DEBOUTER Madame [B], la société MEL MICH et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes à l’encontre d’AXA.

La DEBOUTER en particulier de sa demande préjudice moral comme non fondée.

En tout état de cause à titre subsidiaire si une condamnation été formée à l’encontre d’AXA,

CONDAMNER ETROG GROUP, la SARL MEL MICH et Madame [B], à la relever et garantir intégralement.

CONDAMNER toutes parties succombant au versement de 2000 € au bénéfice d’AXA au titre de l’article 700 du CPC pour cet incident

Les CONDAMNER aux entiers dépens »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la société ETROG GROUP (ci-après « la société Etrog ») demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de

A titre principal

DEBOUTER la Société MEL MICH & MARTIN de toutes ses demandes à l’encontre de la Société ETROG GROUP

DEBOUTER Madame [E] [B], le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic, le cabinet Tibi, et son assureur la Compagnie AXA de toutes leurs demandes à l’encontre de la Société ETROG GROUP

A titre infiniment subsidiaire

CONDAMNER Madame [E] [B], le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic, le cabinet Tibi, et son assureur la Compagnie AXA à garantir la Société ETROG GROUP de toutes condamnations prononcées à son encontre

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00474 – N° Portalis 352J-W-B7E-CROLH

En tout état de cause

CONDAMNER la Société MEL MICH & MARTIN à payer à la Société ETROG GROUP la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du CPC. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 25 novembre 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 15 mai 2025, a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, prorogée au 30 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater », de « dire », et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [B]

La société Axa sollicite de voir déclarer irrecevables les demandes indemnitaires de Mme [B] au motif qu’elles ne seraient pas chiffrées.

En réponse, Mme [B] soutient que la société Axa n’apporte aucun élément pour justifier d’une quelconque irrecevabilité et qu’au demeurant elle présente des demandes chiffrées aux termes de ses nouvelles conclusions.

*

L’article 789 du code de procédure civile dispose que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Sur ce,

Il sera constaté que la société Axa ne vise aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’irrecevabilité. En tout état de cause, celle-ci ne constitue ni une fin de non-recevoir ni une exception de procédure, qui au demeurant relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Au demeurant, il sera constaté que Mme [B] a chiffré ses demandes indemnitaires aux termes de ses dernières conclusions de sorte que le moyen est en tout état de cause inopérant.

Sa demande d’irrecevabilité sera donc pour ces motifs rejetée.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00474 – N° Portalis 352J-W-B7E-CROLH

Sur la demande tendant à écarter les pièces n°53 et 52 de la société Mel Mich & Martin

Mme [B] demande à ce que soient écartées les pièces n°52 et 53 en soutenant que ces pièces qui portent sur des prétendues pertes prévisionnelles et pertes de chiffres d’affaires ont été transmis tardivement à des fins dilatoires et n’ont pas pu être débattues de manière contradictoire conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

La société Mel Mich & Martin ne répond pas sur ce point.

*

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Sur ce,

Si Mme [B] reproche à la société Mel Mich & Martin la communication tardive des pièces n°52 et 53 à savoir le 21 octobre 2024, elle ne justifie pas avoir été privé d’un délai suffisant pour les contester ayant elle-même conclut le 31 octobre 2024 soit dix jours plus tard et alors que la clôture n’est intervenue que le 25 novembre 2024 à sa demande.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de la société Mel Mich & Martin découlant du sinistre

● Sur les désordres, leur matérialité, et leur(s) cause(s)

La société Mel Mich & Martin et Mme [B], se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, expose avoir subi des infiltrations importantes dans le local cuisine au sous-sol résultant d’un défaut d’étanchéité de la cour, partie commune, et rendant ce local impropre à sa destination de restaurant.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la matérialité des infiltrations dans la cuisine au sous-sol mais considère qu’elles ont des causes multiples, tenant du défaut d’étanchéité de la cour commune mais également de l’absence de ventilation de la cuisine.

Enfin, la société Etrog excipe du rapport de l’expert que les causes de ces infiltrations résident également dans les travaux de démolition et retrait des cloisons de ladite cuisine à l’initiative de la société Mel Mich & Martin.

Sur ce,

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a constaté des infiltrations et venues d’eau au droit du seuil de l’entrée de la loge de la gardienne, dans le local cuisine du sous-sol ainsi que de l’humidité.

Le plafond de cette cuisine comporte une partie voûtée enduite de ciment avec une petite surface en pavés de verre éclairant la pièce et une partie avec poutrelle métalliques et voutains briques. Dans la partie voûtée, il relève l’existence d’auréoles, de décollement de peinture et de tâches sombres et un taux d’humidité de 100% sur les murs contre le terre-plein sous la cour. Il a relevé des taux d’humidité de 25 à 40% avec des pointes de 60% sur les murs de la partie de la cuisine avec un plancher haut avec poutrelles métalliques ainsi que les mêmes décollement et traces d’infiltrations au plafond.

Il a également relevé que les murs de soutènement revêtus de plaques de BA 13 avaient été mis à nu par la société Mel Mich & Martin en vue du remaniement de la cuisine.

Il identifie comme origine des désordres la cour partie commune et leur cause comme étant le défaut d’étanchéité du revêtement ancien de ladite cour. Il conclut que ces désordres rendent les locaux impropres à leur destination de cuisine de restaurant.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que les désordres proviennent de la situation même de la cuisine au sous-sol, l’expert explique, page 68 « Je conviens de l’existence d’une certaine humidité en raison de murs en moellons soutenant les terres de remblais sous la cour mais il a été constaté un défaut d’étanchéité de la jonction de la dalle de ladite cour et le mur de la loge de gardienne donc une absence d’étanchéité ce qui implique des infiltrations dans la cuisine à chaque période de pluie » et relève la nécessité d’une bonne ventilation de la cuisine.

En outre, le rapport de l’architecte M. [I] daté du 20 avril 2023 et mandaté par Mme [B], après la mise en œuvre des travaux réparatoires démontre qu’en dépit de remontées d’humidité par capillarité, la pose de l’étanchéité de la cour a effectivement mis fin aux infiltrations.

Il n’y a donc pas lieu de considérer que ces désordres aient une cause autre que celle du défaut d’étanchéité de la cour commune.

● Sur les responsabilités des désordres

La société Mel Mich & Martin recherche la responsabilité de la société Etrog sur le fondement de l’article 1104 et 1641 du code civil ainsi que celle du syndicat des copropriétaires. Il fait ainsi valoir en se fondant sur le rapport de l’expertise judiciaire, que :

— les infiltrations ont été causées par un défaut d’étanchéité de la cour commune de l’immeuble ;

— la société Etrog, le syndicat des copropriétaires et la bailleresse étaient informés des sinistres antérieurs et de l’absence de réparations de leurs causes.

En réplique, le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ne peut être tenu pour unique responsable puisque :

— les locaux étaient parfaitement exploitables lors de l’entrée dans les lieux de la société Mel Mich & Martin avant que celle-ci n’entreprenne des travaux de démolition de cloisons et la mise à nu des murs de la cave ;

— il a diligenté depuis 2018 des investigations pour identifier les causes des infiltrations lesquelles ont été retardées du fait des absences de la locataire ;

— suite à la désignation de l’expert du 13 mars 2020 et à la première réunion le 8 juillet 2020, les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2020 et réceptionnés le 2 juin 2021 démontrant ainsi qu’il a été diligent dans le traitement du sinistre;

— il n’a jamais autorisé la transformation de la cave en cuisine laquelle a été effectuée sans prévoir de ventilation ;

— aux termes du règlement de copropriété, les locaux étaient à usage de boulangerie, activité qui permettait de contrecarrer l’humidité ;

— l’usage et la destination des locaux ont été modifiés par Mme [B] et ses locataires ;

— l’absence de ventilation de la cuisine constatée par l’expert ainsi que le retrait des cloisons par la demanderesse lesquelles assuraient une barrière étanche, a nécessairement participé aux désordres.

La société Axa souscrit aux moyens développés par son assuré et ajoute que la société Etrog a fait preuve d’une réticence dolosive en vendant un fonds de commerce sans aviser son cessionnaire des infiltrations. Cette faute a causé un dommage au syndicat des copropriétaires puisqu’il est à l’origine de la procédure initiée par la demanderesse.

Enfin, la société Etrog conclut au débouté en réfutant toute faute et en faisant valoir que :

— elle a subi deux sinistres mineurs durant son exploitation, un en 2016 causé par des travaux de ravalement et un autre en 2017 consistant en une accentuation des tâches sombres au faux plafond de la cuisine sans écoulement, sans aucune interruption de son activité de restauration ;

— elle a exploité ces locaux de façon normale jusqu’à la cession ;

— la société Mel Mich & Martin avait visité les lieux à de nombreuses reprises avant la cession et était parfaitement informée de ces éléments et alors que les tâches au plafond étaient visibles ;

— la société Mel Mich & Martin a procédé au retrait de toutes les cloisons périphériques de la cuisine supprimant les barrières étanches et n’a produit aucun document afférent à ces travaux durant l’expertise ;

— il résulte de l’expertise judiciaire que les infiltrations ont été causées par le défaut d’étanchéité de la cour commune et le retrait des cloisons périphériques.

*

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

Sur ce,

Comme expliqué supra et conformément aux conclusions de l’expertise judiciaire, les infiltrations ont été exclusivement causées par le défaut d’étanchéité de la cour commune engageant par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et ce, sans qu’il y ait besoin d’établir une quelconque faute.

Si les défendeurs mettent en cause les travaux de démolition de cloisons effectués par la société Mel Mich & Martin, il n’a pas été démontré que ces derniers aient provoqué des ruissellements d’eau à l’intérieur du local.

Cependant, bien que la société Mel Mich & Martin recherche la responsabilité de la société Etrog du fait d’une réticence dolosive, il y a lieu de considérer que cette prétendue réticence ne peut avoir directement causé les infiltrations mais est susceptible, à la supposer avérée, d’avoir causé un préjudice de perte de chance d’acquérir le fonds de commerce dans d’autres conditions financières, ou de ne pas avoir réalisé cette cession, distinct du préjudice causé par les présents désordres.

Or, la société Mel Mich & Martin ne sollicite pas une indemnité au titre de ce préjudice de sorte que sa demande indemnitaire à l’encontre de son cédant ne peut être accueillie, sans qu’il y ait besoin d’examiner dès lors l’éventuel engagement de la responsabilité de la société Etrog.

● Sur les préjudices

La société Mel Mich & Martin se prévaut d’un préjudice de perte d’exploitation à titre principal de 218.704 euros et à titre subsidiaire de 100.000 euros en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la société Mel Mich & Martin ne démontre pas le quantum des préjudices alléguées. Il réplique en outre que :

— son préjudice ne peut résulter que dans la perte d’une chance d’obtenir un résultat ;

— la crise sanitaire de la Covid-19 a eu une incidence sur les commerces de restauration qui doit être prise en compte et qui a conduit à la fermeture du restaurant de la demanderesse [Adresse 16] ;

— la société Mel Mich & Martin a du percevoir des aides de l’Etat qui ont nécessairement diminué son préjudice ;

— la société Mel Mich & Martin a maintenu des activités de bureau et d’atelier dans le local comme cela est démontré par un constat d’huissier ;

— ses locaux ont été sous-loués à une autre entreprise pour une activité de bureau ;

— la demande de subsidiaire de 100.000 euros fondée sur l’acte de cession et les éléments incorporels ne peut être accueillie puisque des certains des éléments incorporels continuent d’exister en dehors de l’exploitation du local (tel que les licences, l’enseigne, le droit au bail, le nom commercial etc) ;

— la société Mel Mich & Martin n’a jamais produit les pièces comptables de son autre restaurant de sorte qu’il n’est pas justifié qu’il s’agissait d’une activité florissante ;

— le fonds de commerce était en tout état de cause déficitaire au moment de la cession de sorte que la perte de chance doit être très faible.

*

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n°04-20.726).

Sur ce,

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique « après de nombreuses propositions se rapportant à un CA [chiffre d’affaires] hypothétique, la société SARL Mel Mich & Martin estime sa perte d’exploitation à une somme d’environ 218.704 ,00 euros ». Ce montant a été évalué sur la base d’une estimation d’un chiffre d’affaires prévisible et donc hypothétique établi par la demanderesse de sorte que le préjudice ne peut en tout état de cause s’analyser qu’en une perte de chance.

En outre, l’expert relève dans sa note n°6 que les chiffre des bilans de la société Etrog étaient négatifs sur les exercices 2016 et 2017 et que la société Mel Mich & Martin n’a transmis que des différents tableaux faisant référence à des chiffres d’affaires hypothétiques sans commune mesure avec ceux de la société Etrog.

Pour justifier de sa demande, la société Mel Mich & Martin produit un document « perte de chiffre d’affaires » (pièce n°52) explicitant le contexte de la société laquelle a exploité un restaurant situé [Adresse 11] dans le 11ème arrondissement dont la cuisine est devenue inadaptée au volume de l’activité. Le développement de son commerce l’a ainsi contrainte à rechercher une seconde adresse afin d’y installer un espace de production et de restauration et de répondre aux demandes de privatisation et de service de traiteur pour les entreprises avec une hausse des prix. Ce même document précise que les frais de procédure, les loyers payés pendant un an et quatre mois etc. sans contrepartie ont compromis l’équilibre financier de son entreprise l’obligeant à vendre son fonds de commerce de la [Adresse 16]. Elle verse en outre un tableau présentant des chiffres d’affaires hypothétiques sur trois années.

En l’état, bien que la société Mel Mich & Martin ne verse aucune pièce attestant du quantum du préjudice allégué ni du chiffre d’affaires de son restaurant situé [Adresse 16], il est incontestable que le sinistre a rendu les locaux impropres à son activité et qu’il l’a empêché de générer un chiffre d’affaires alors qu’elle avait acquis ce fonds de commerce au prix de 100.000 euros.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, aucune des pièces versées au débat ne démontre de manière convaincante que les locaux aient été sous-loués ni qu’ils aient abrité une quelconque activité pouvant générer des recettes.

De plus, si le syndicat des copropriétaires conteste la perte des éléments incorporels, il y a cependant lieu de considérer que l’impossibilité d’exercer l’activité de restauration convenue dans les lieux, rendent lesdits éléments inexploitables.

Par conséquent, compte tenu des pièces produites, il y a lieu de considérer que la société Mel Mich & Martin a subi un préjudice de perte de chance. Afin de fixer son montant, le tribunal a pris en compte les éléments suivants, le fait qu’aucun justificatif n’a été produit par la société Mel Mich & Martin attestant des résultats de son commerce [Adresse 17], l’absence de toute activité de cette dernière dans le local sinistré rendant impossible toute estimation de chiffre d’affaire, le bilan négatif du restaurant précédemment exploité dans les lieux par la société Etrog, les conséquences liées à la crise sanitaire de la Covid-19 et estime que ce montant doit être fixé à 80.000 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser la société Mel Mich & Martin de son préjudice de perte d’exploitation d’une somme de 80.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera en outre débouté de sa demande de garantie à l’encontre de Mme [B] et la société Etrog pour cette condamnation, ces derniers n’ayant aucune responsabilité dans la survenue du sinistre.

● Sur la garantie d’Axa

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur en se fondant sur les articles 1103 et 1104 du code civil ainsi que l’article L.113-1 du code des assurances. Il soutient qu’il a tout mis en œuvre pour réparer le sinistre et faire cesser ses causes.

En réplique, la société Axa oppose que le syndic a manqué de diligences dans le traitement du sinistre en effectuant des recherches de fuites que le 3 juin 2019 soit 18 mois après les dernières infiltrations et en s’abstenant d’effectuer les travaux en dépit des relances de la société Mel Mich & Martin.

Elle sollicite en outre, à titre subsidiaire, la condamnation de Mme [B], la société Etrog Group et la société Mel Mich & Martin à la relever et à la garantir intégralement.

*

L’article L.113-1 du code des assurances prévoit que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. »

Sur ce,

Il s’évince des conditions particulières de la police d’assurances multirisques immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires, le 23 mai 2013, que l’immeuble est assuré pour les dégâts des eaux. Il sera en outre observé qu’aucune des parties n’a fourni les conditions générales du contrat d’assurance.

La société Axa qui fait grief au syndic d’avoir manqué de diligence dans le traitement du sinistre ne vise aucune clause de la police d’assurance justifiant son refus de garantie. Au demeurant, la police d’assurance souscrite ne prévoit aucune exclusion de garantie visant les manquements reprochés.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00474 – N° Portalis 352J-W-B7E-CROLH

De surcroît, la société Axa ne justifie nullement que son assuré aurait commis une faute intentionnelle ou dolosive en commettant délibérément un acte avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables ou qu’il ait eu la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu.

Par conséquent, la société Axa sera tenue de relever et de garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées contre son assuré.

Enfin, ses demandes en garantie à l’encontre de Mme [B], de la société Etrog Group et de la société Mel Mich & Martin seront rejetées, ces derniers n’ayant aucune responsabilité dans la survenue du sinistre.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Mme [B]

A l’appui de sa demande indemnitaire de 100.000 euros à l’encontre de sa bailleresse, la société Mel Mich & Martin fait valoir que :

— Mme [B] a manqué à son obligation de délivrance d’une chose conforme à la destination contractuelle et à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, notamment en ne prenant aucune mesure pendant près de deux ans pour mettre fin aux désordres ;

— ce n’est que le 24 octobre 2019, que Mme [B] a adressé une mise en demeure au syndic ;

— la bailleresse était parfaitement informée de ces sinistres ainsi que de l’absence de toutes mesures réparatoires et que ces désordres étaient susceptibles d’empêcher l’exploitation normale du fonds ;

— Mme [B] n’a pas provoqué d’assemblée générale pour faire voter les travaux nécessaires alors qu’elle détient plus de neuf lots dans l’immeuble et aurait pu peser dans le vote des travaux ;

— celle-ci n’a pas donné suite à ses demandes du 3 et 26 juin 2019 tendant à exploiter le local commercial à des fins de vente au détail d’articles de mode et de décoration, ne pouvant plus exploiter le bail autrement ;

— la bailleresse ne peut se prévaloir des clauses insérées au bail pour s’exonérer de sa responsabilité alors qu’elle était informée des sinistres précédents ;

— la cave figurant au bail n’a jamais été mise à disposition en dépit de ses relances et celle proposée par sa bailleresse se trouvait encombrée et sans porte, la contraignant à louer un box dès le 1er juin 2018 ;

— elle n’a pas pu reprendre son exploitation après les travaux réparatoires, à défaut de trésorerie ; elle a du céder son autre fonds de commerce [Adresse 17] pour faire face aux contraintes exceptionnelles ;

En défense, Mme [B] réplique que :

— le syndicat des copropriétaires est seul responsable de la perte de loyers de la société Mel Mich & Martin en raison du défaut d’étanchéité de la cour commune ;

— la cave située au sous-sol, louée à la société Mel Mich & Martin, n’a jamais été consentie à l’usage de cuisine et devait être utilisée à usage de cave uniquement ;

— la société Etrog, ne l’a jamais informée de la nouvelle configuration des lieux dont elle n’a eu connaissance qu’au moment de la cession du fonds de commerce à la société Mel Mich & Martin ;

— par conséquent, elle ne peut être tenue responsable des désordres subis par la société Mel Mich & Martin alors que le sous-sol loué devait être utilisé à usage de cave uniquement ;

— au contraire, la société Etrog est également responsable des défauts de paiement de loyers de la société Mel Mich & Martin pour avoir déplacé cette cuisine dans la cave sans autorisation et pour avoir manqué d’informer sa cessionnaire des dégâts des eaux survenus dans ladite cuisine.

*

L’article 1719 du code civil prévoit que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En outre, l’article 1721 du même code dispose que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Il convient de rappeler que si le bailleur ne peut être tenu responsable des nuisances causées par des parties communes de l’immeuble, sauf à se voir reprocher de ne pas avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires y mette fin. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Avril 2019 – n° 17-22.758)

Sur ce,

Il ressort des conclusions de l’expert, sans que cela ne soit contesté que les infiltrations ont empêché la société Mel Mich & Martin d’exercer son activité de restauration telle que prévue au contrat de bail commercial.

S’il n’est pas contesté que l’installation au sous-sol de la cuisine a été réalisée par la société Etrog sans autorisation de la bailleresse, il s’évince cependant que cette dernière a été informée de cette configuration des lieux lors de la vente du fonds de commerce entre les deux sociétés le 1er décembre 2017 comme en atteste le courrier de son mandataire daté du 30 octobre 2017, annexé à la vente, qui relate « En ce qui concerne les travaux effectués par le cédant, le bailleur a pris acte des travaux réalisés par la société Etrog Groupe sans autorisation préalable, à ses frais, risques et périls et n’en demande pas la démolition ni la remise en état initial » et ainsi que l’acte de vente lequel mentionne qu’au sous-sol, la cave indépendante a été transformée suite aux travaux, en une vaste cuisine.

Si rien ne permet d’établir que Mme [B] était informée des sinistres subis par la société Etrog, il ressort toutefois que suite au courriel de la société Mel Mich & Martin du 18 janvier 2018 au cabinet Safar, informant du sinistre, puis de la lettre du 27 mars 2019, avec copie Mme [B], le cabinet Safar n’a sollicité le syndic pour des travaux que le 1er avril 2019 et le 15 mai 2019 soit plus d’un an après. Il sera en outre relevé que face à l’inertie du syndic, le mandataire lui adressera une mise en demeure que le 24 octobre 2019 et une sommation de faire le 22 novembre 2019.

Bien que Mme [B] oppose la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler qu’en sa qualité de bailleur, elle est tenue de délivrer à sa locataire un local conforme à la destination convenue. Or, elle ne justifie pas avoir accompli des diligences suffisantes auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires afin de régler le sinistre en sollicitant par exemple la tenue d’une assemblée générale ou en introduisant une quelconque action en justice à l’encontre de ceux-ci.

Il y a ainsi lieu de considérer que, compte tenu des rares diligences accomplis entre décembre 2017 et juin 2021, date de réception des travaux, Mme [B] a manqué à son obligation de délivrance conforme ayant causé un préjudice certain à la société Mel Mich & Martin. En effet, cette dernière a été contraint de régler des loyers jusqu’en avril 2019 sans pouvoir exercer la moindre activité puisque Mme [B] ne justifie pas davantage avoir répondu à la demande de sa locataire d’exploiter son local pour la vente d’articles de mode et de décoration.

Enfin, s’agissant de la mise à disposition d’une cave dans le bâtiment B telle que prévue au contrat de bail, la société Mel Mich & Martin démontre que sa bailleresse lui a affecté en définitive une cave dans le bâtiment A encombrée et dépourvue de porte, la contraignant à louer un box à l’extérieur.

Par conséquent, compte tenu des manquements susvisés, le tribunal condamnera Mme [B] au paiement de la somme de 65.000 euros au bénéfice de la demanderesse.

Sur les demandes en paiement de Mme [B]

● Sur sa demande d’indemnisation au titre des arriérés de loyers et de charges

Mme [B] sollicite la condamnation solidaire des sociétés Axa, Mel Mich & Martin et Etrog et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 142.455,74 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er décembre 2017 au 5 mai 2023, date de la restitution des locaux en affirmant que :

— le rapport d’expertise exclut totalement sa responsabilité quant à l’origine des désordres,

— les infiltrations proviennent exclusivement d’une partie commune de l’immeuble comme le démontre le rapport de l’architecte, M. [I], du 20 avril 2023 ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que l’utilisation d’une cuisine dans la cave du local litigieux n’aurait pas été permise dès lors que le règlement de copropriété autorise l’activité commerciale du lot litigieux et la modification des parties privatives ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir du contrat de bail entre Mme [B] et sa locataire pour prétendre que la cave n’aurait pas été prévue pour une installation de cuisine ;

— il ne peut s’opposer à l’installation d’une cuisine dans la cave dès lors qu’il s’agit de l’exploitation naturelle et prolongée du restaurant au rez de chaussée ;

— il ne peut pas davantage se fonder sur le protocole transactionnel conclu entre elle et la société Mel Mich & Martin pour déduire qu’elle aurait renoncé à ses loyers en contrepartie de la restitution des lieux ;

— l’appartement au 1er étage compris dans le lot n°2 mis en location a également une destination commerciale de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur le caractère habitable de ce logement pour justifier une baisse des loyers demandés ;

— la société Axa ne peut se prévaloir du défaut de diligences du syndic pour refuser sa garantie étant observé qu’elle n’a pas attrait à la cause ce dernier à titre personnel ;

— sur la réticence dolosive imputée à la société Etrog, la société Axa ne peut soulever un dol dans le cadre d’un contrat auquel elle est tiers.

La société Mel Mich & Martin réplique, en se fondant sur l’article 1219 du code civil, que :

— elle n’a pu exercer son activité commerciale depuis le début de son bail ;

— suite à la réception des travaux le 2 juin 2021, les lieux étaient toujours humides de sorte qu’elle ne pouvait exploiter les lieux ;

— elle a toutefois recouru à un architecte pour effectuer des travaux nécessaires à la reprise de son activité.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en soutenant que :

— il ne peut être tenu responsable de l’utilisation des locaux à un usage contraire au règlement de copropriété ;

— Mme [B] a renoncé à percevoir l’arriéré de loyer en contrepartie de la restitution des lieux, elle ne peut donc lui en demander le paiement ;

— après la réalisation des travaux sur parties communes, réceptionnés le 2 juin 2021, la société Mel Mich & Martin n’a pas réalisé les travaux nécessaires dans la cuisine du lot litigieux et n’a donc pu exploiter les lieux ; en conséquence, l’absence de paiement des loyers après le 2 juin 2021 n’est imputable qu’à la société Mel Mich & Martin ;

— à la date du 2 juin 2021, la dette s’élevait alors à la somme de 69.483,56 euros ;

— la dette de loyers couvre les locaux du rez de chaussée, ceux du sous-sol mais également un logement de 4 pièces au 1er étage habité par la gérante de la société Mel Mich & Martin correspondant à un tiers de la surface et se trouvant en bon état de sorte le montant demandé doit être réduit à 30.000 euros ;

— la perte locative ou la perte de chance de percevoir un loyer ne saurait dépasser 10%.

La société Axa, comme évoqué précédemment, refuse sa garantie en imputant au syndic un défaut de diligences et en invoquant une défaillance des parties privatives ayant contribué aux dommages.

Enfin, la société Etrog conclut au rejet et affirme que le prétendu défaut d’information est étranger à la cause de ces désordres et qu’en tout état de cause, aucune faute ne peut lui être reprochée.

*

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

L’article 1219 du code civil dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Enfin, l’article 1347 du code civil prévoit que « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Sur ce,

Il est constant que les travaux de réfection de l’étanchéité ont été réceptionnés le 2 juin 2021. Il n’est pas davantage contesté que le décompte des arriérés de charges et de loyers produits par Mme [B] présente un solde débiteur de 142.455,74 euros.

En outre, aux termes du protocole transactionnel signé le 5 mai 2023, Mme [B] et la société Mel Mich & Martin se sont convenues d’une résiliation anticipée du bail du 30 avril 2015, d’une restitution des lieux en l’état et en contrepartie de l’encaissement par la bailleresse du dépôt de garantie.

Ce protocole stipule expressément que les parties entendent maintenir la procédure et leurs demandes actuellement pendantes devant le présent tribunal. Par conséquent et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme [B] n’a pas renoncé à percevoir les arriérés de loyers et de charges.

Sur la période du 1er décembre 2017 au 2 juin 2021

Il est constant que des infiltrations ont été signalés en janvier 2018 jusqu’à la réfection des parties communes le 2 juin 2021.

Aux termes du décompte transmis par Mme [B], le montant des loyers et charges dus au 2 juin 2021 s’élève à 85.683,56 euros.

Comme développé précédemment, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme à l’encontre de sa locataire de sorte qu’en application de l’article 1219 du code civil, elle ne peut reprocher une inexécution contractuelle et solliciter sa condamnation à lui payer les arriérés de loyers jusqu’aux travaux d’étanchéité.

S’agissant de la société Etrog, si Mme [B] lui reproche une réticence dolosive dans le cadre de la vente de son fonds de commerce, elle ne démontre pas de lien de causalité entre cette prétendue faute et sa perte de loyers. Une telle faute aurait, en toute hypothèse, seulement causé à la société Mel Mich & Martin un préjudice de perte de chance d’acquérir le fonds de commerce dans d’autres conditions.

Enfin, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est nécessairement engagée puisque les défaillances des parties communes ont directement contribué à la perte de loyers, la locataire étant dans l’incapacité d’exploiter son fonds de commerce. En outre, les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires tenant à réduire le quantum en particulier sur l’inclusion dans le bail d’un appartement au 1er étage servant de résidence à la gérante sont inopérants, le bail portant sur un lot unique et l’usage de l’appartement étant nécessairement lié à l’activité commerciale, rendue impossible, du rez-de-chaussée et du sous-sol.

Enfin, il ne saurait pas davantage qualifier ses arriérés de préjudice de perte de chance, le local étant effectivement loué et ce jusqu’à sa résiliation en 2023. S’agissant de la somme de 16.200 euros réglée le 26 octobre 2021 par la société Mel Mich & Martin, par Mme [B], le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de cette dernière alors que le versement émane de la société Mel Mich & Martin.

Par conséquent, sur cette période, le syndicat des copropriétaires sera condamné in solidum avec son assureur à indemniser Mme [B] à hauteur de la somme de 85.683,56 euros.

Sur la période du 3 juin 2021 au 5 mai 2023

Aux termes du décompte produit par Mme [B], le montant des arriérés de loyers et de charges impayés s’élève à 56.772,18 euros (142.455,74 – 85.683,56) sur cette période.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 11 mai 2022 soit près d’un an après les travaux de réfection, que les murs du sous-sol étaient encore gorgés d’humidité. L’huissier relate « La peinture cloque en abondance sur la quasi-totalité de la surface des murs et plafond. De nombreuses auréoles jaunâtres et coulures d’humidité sont présentes. A l’aide d’un humidimètre, je mesure un taux d’humidité dans les différents pan [SIC] de mur entre 46 et 52%. Je constate la présence de mousse blanche de type salpêtre présumé ainsi que de nombreuses moisissures en partie basse. Une odeur nauséabonde d’humidité est présente dans la pièce ».

Mme [B] conteste la force probante de ce constat en produisant un rapport de l’architecte M. [I] en date du 20 avril 2023 lequel met en évidence l’aspect sec des murs et relève des remontées d’humidité par capillarité. Ces remontées avaient en outre été également constatées par l’expert judiciaire et avaient notamment été aggravées par le retrait des cloisons périphériques du local par la société Mel Mich & Martin.

Par conséquent, seule une période de séchage de trois mois, compte tenu de l’ancienneté des infiltrations, sera retenue et déduite de la dette de loyer de la société Mel Mich & Martin. En effet, l’état d’humidité qui a pu certes empêcher la reprise de l’activité ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires ni à la bailleresse mais résulte bien de la localisation du local en sous-sol et des travaux effectués par la société Mel Mich & Martin.

Par conséquent, cette dernière sera condamnée à régler la somme de 47.675,56 euros (56.772,18 – 9.096,62 euros) à Mme [B] au titre des charges et loyers pour cette période du 3 juin 2021 au 5 mai 2023, le surplus devant être imputé in solidum au syndicat des copropriétaires et à son assureur Axa.

Pour récapituler, sur l’ensemble de la période du 1er décembre 2017 au 5 mai 2023, au titre des pertes de loyers et de charges, seront condamnés à payer à Mme [B] :

— le syndicat des copropriétaires in solidum avec son assureur Axa, la somme de 94.780,18 euros (85.683,56 + 9.096,62 euros);

— la société Mel Mich & Martin, la somme de 47.675,56 euros.

Les demandes de garantie du syndicat des copropriétaires et de la société Axa à l’encontre de la société Etrog seront rejetées, cette dernière n’ayant aucune responsabilité dans le préjudice de Mme [B] ni commis une quelconque faute à leur égard.

En outre, les demandes de garantie que la société Mel Mich & Martin forme à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Etrog ne pourront prospérer, sa condamnation ne concernant que la période post-travaux réparatoires au cours de laquelle aucune faute ne peut être imputée à ces derniers.

Il sera enfin fait droit à la demande de compensation formée par la société Mel Mich & Martin, conformément à l’article 1347 du code civil.

Ainsi, Mme [B] étant tenue d’indemniser la société Mel Mich & Martin à hauteur de 65.000 euros et cette dernière étant tenue à indemniser Mme [B] à hauteur de 47.675,56 euros, il convient d’opérer une compensation et de conclure que Mme [B] sera condamnée à indemniser la société Mel Mich & Martin de la somme de 17.324,44 euros.

● Sur la demande de remboursement des frais de réinstallation de l’escalier supprimé et des frais de déménagement du mobilier

Mme [B] sollicite à l’encontre de la société Mel Mich & Martin le paiement de la somme de 12.000 euros correspondant au devis de réinstallation de l’escalier intérieur reliant le rez de chaussée et le 1er étage supprimé sans son autorisation par cette dernière.

Elle demande en outre le paiement de la somme de 1.440 euros correspondant au devis d’enlèvement des encombrants abandonnés par sa locataire à son départ le 5 mai 2023.

La société Mel Mich & Martin demande le rejet de ses demandes en se prévalant de leur protocole transactionnel dans lequel sa bailleresse s’engageait à reprendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient.

*

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur ce

Il résulte du protocole transactionnel signé par Mme [B] et sa locataire le 5 mai 2023 que la bailleresse s’est engagée à reprendre les lieux en l’état et que la société Mel Mich & Martin était tenue de libérer les lieux de tout encombrant à l’état d’usage.

Au demeurant, le procès-verbal de constat daté du même jour qui expose certes la présence de quelques meubles usagés, ne relève pas l’absence d’un escalier intérieur entre le premier étage et le rez-de chaussée.

En tout état de cause, le protocole d’accord s’impose aux parties de sorte qu’en acceptant de reprendre les lieux en l’état, Mme [B] ne peut solliciter une quelconque indemnité à l’encontre de sa locataire à ce titre et sera déboutée de ses demandes.

● Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Mme [B] demande, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation solidaire des sociétés Axa, Mel Mich & Martin et Etrog et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral résultant de cette longue procédure et compte tenu de son âge avancé.

La société Axa et le syndicat des copropriétaires demandent le rejet en relevant que cette dernière ne justifie pas de son préjudice.

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Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu de ce régime de responsabilité implique soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Sur ce,

Mme [B] qui sollicite une indemnité en se prévalant des désagréments d’une longue procédure et de son âge avancé, ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice excédant celui réparé par l’octroi de frais irrépétibles de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Aux termes de l’ancien article 515 du code de procédure civile, applicable à l’espèce eu égard à la date de délivrance de l’acte introductif d’instance (2019), hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires, la société Axa, Mme [B] seront condamnés in solidum à payer à la société Mel Mich & Martin la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur ce même fondement, le syndicat des copropriétaires et la société Axa seront condamnés in solidum à payer la somme de 3.000 euros à Mme [B].

Le syndicat des copropriétaires, la société Axa et la société Etrog seront déboutés de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

La demande de Mme [B] de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sera rejetée.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, selon mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [E] [B] de sa demande d’écarter les pièces n°52 et 53 de la société Mel Mich & Martin ;

REJETTE la demande de la société AXA France IARD tendant à déclarer irrecevables les demandes indemnitaires de Mme [E] [B] ;

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à la société Mel Mich & Martin la somme de 17.324,44 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à la société Mel Mich & Martin la somme de 80.000 euros au titre de sa perte d’exploitation ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de la condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites de franchises et de plafonds prévues par les conditions générales et particulières de sa police ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande en garantie à l’encontre de Mme [E] [B] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et la société Axa France IARD à payer à Mme [E] [B] la somme de 94.780,18 euros au titre de son préjudice de pertes de charges et de loyers ;

DEBOUTE la société Axa France IARD de sa demande en garantie à l’encontre de la société Mel Mich & Martin ;

DEBOUTE Mme [E] [B] de ses demandes au titre des frais de réinstallation de l’escalier intérieur et d’enlèvement des encombrants à l’encontre de la société Mel Mich & Martin ;

DEBOUTE Mme [E] [B] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Etrog Group SAS y compris les demandes en garantie ;

DEBOUTE la société Mel Mich & Martin de sa demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et la société Axa France IARD aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [B], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et la société Axa France IARD à payer la somme de 8.000 euros à la société Mel Mich & Martin au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et la société Axa France IARD à payer la somme de 3.000 euros à Mme [E] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Etrog Group SAS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et la société Axa France IARD de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [E] [B] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de procédure de la présente instance conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Fait et jugé à [Localité 15] le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente