Tribunal Judiciaire de Nîmes, Référé, 21 mai 2025, n° 25/00184

TJ Nîmes 21 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement du loyer
La cour a constaté que le non-paiement du loyer dans le délai imparti entraîne l'acquisition de la clause résolutoire, conformément aux stipulations du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, n'ayant pas payé le loyer, est considérée comme occupant sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation doit être fixée pour compenser le préjudice subi par la bailleresse en raison de l'occupation illégale des locaux.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que la locataire devait des arriérés de loyers, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé, doit supporter les frais de la procédure, justifiant ainsi la condamnation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, référé, 21 mai 2025, n° 25/00184
Numéro(s) :	25/00184
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe PONSGuilhem NOGAREDE
Cabinet(s) :	VERBATEAM AVOCATS
Parties :	S.A. SOCIETE D' AMENAGEMENT DES TERRITOIRES ( SAT ) c/ S.A.R.L. D.A OBJECTIF

Texte intégral

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00184 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K2JB

Maître Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

Maître Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS

Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 21 MAI 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES (SAT), immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 338 571 904, représentée par son Directeur général en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES (postulant), Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. D.A OBJECTIF, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 753.941.384, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 16 avril 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00184 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K2JB

Maître [E] LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

Maître [V] [J] de la SELARL GN AVOCATS

Maître [Z] [O] de la SCP VERBATEAM

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 29 août 2022, la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES a donné à bail commercial à la SARL D.A. OBJECTIF des locaux ainsi que des stationnements situés dans un ensemble immobilier à [Localité 4]) section AK n°132,141 et [Cadastre 2], ladite location étant consentie pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 29 août 2022, moyennant un loyer annuel HT et une provision sur taxe foncière.

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2024, la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES et la SARL D.A. OBJECTIF ont conclu un protocole d’accord transactionnel dans lequel il est stipulé que la bailleresse renonce aux procédure d’exécution susceptibles d’être engagées ou en cours à la condition que le locataire règle la somme de 8 976,13 euros correspondant au loyer du mois d’août 2024 au plus tard le 05 août 2024, et la somme de 60 963,41 euros correspondant au solde débiteur antérieur au plus tard le 15 octobre 2024.

Par décision du 9 septembre 2024, la présidente du Tribunal judiciaire de Nîmes a homologué et conféré force exécutoire audit accord.

Le 17 octobre 2024, la bailleresse a fait dénoncer à sa locataire (remise à personne morale) un commandement le mettant en demeure de payer la somme principale de 80 158, 02 euros à titre d’arrière locatif et charges impayés arrêté au 15 octobre 2024, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES a, suivant acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, fait assigner la SARL D.A. OBJECTIF Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa des articles 1103 du code civil, L145-41 à L145-46-1 du code de commerce :

CONSTATER que la clause résolutoire est acquise, faute pour la SARL D.A. OBJECTIF d’avoir satisfait au commandement dans le délai imparti ;

CONSTATER que la SARL D.A. OBJECTIF est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNER l’expulsion immédiate de la SARL D.A. OBJECTIF et des tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;

FIXER l’indemnité d’occupation, courant du 01 décembre 2024 jusqu’à la libération des locaux et remise des clés, à la somme de 309,04 € (9.271,24 € / 30) par jour calendaire et condamner la SARL D.A. OBJECTIF au paiement de celle-ci ;

CONDAMNER la SARL D.A. OBJECTIF à lui payer la somme de 37.084,96 € à titre de provision à valoir sur les loyers, accessoires et indemnités échus ;

CONDAMNER la SARL D.A. OBJECTIF à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût des deux commandements par huissier en date des 13 juin 2024 et 17 octobre 2024 ;

L’affaire RG n°25/00184 appelée le 12 mars 2025, est venue après un renvoi contradictoire à l’audience du 16 avril 2025.

A cette dernière audience, la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES a repris oralement les termes de ses conclusions ampliatives et récapitulatives n°2 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle entend voir :

— CONSTATER que la clause résolutoire est acquise, faute pour la SARL D.A. OBJECTIF d’avoir satisfait au commandement dans le délai imparti ;

— CONSTATER que la SARL D.A. OBJECTIF est occupant sans droit ni titre ;

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la SARL D.A. OBJECTIF et des tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;

— FIXER l’indemnité d’occupation, courant du 01 mai 2025 jusqu’à la libération des locaux et remise des clés, à la somme de 309,04 € (9.271,24 € / 30) par jour calendaire et condamner la SARL D.A. OBJECTIF au paiement de celle-ci ;

— CONDAMNER la SARL D.A. OBJECTIF à payer à la SAT la somme de 51.900,97 € à titre de provision à valoir sur les loyers, accessoires et indemnités échus ;

— CONDAMNER la SARL D.A. OBJECTIF à payer à la SAT la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût des deux commandements par huissier en date des 13 juin 2024 et 17 octobre 2024.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse.

La SARL D.A. OBJECTIF a repris oralement les termes de ses conclusions. Elle expose être de bonne foi en ce que les sanctions imposées à la Russie en réponse à la guerre en Ukraine ont conduit à une importante perte de marché et depuis lors elle est en cours de négociation pour obtenir de nouveaux financements qui lui permettront d’honorer sa dette. De plus, elle ne s’oppose pas à la volonté de la bailleresse de mettre un terme au bail, toutefois, elle sollicite un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, dans la perspective de l’arrivée du nouvel investisseur. L’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à hauteur des sommes revendiquées et ne pourrait représenter que la somme mensuelle de 7 725 euros. En conséquence, elle demande au juge des référés de :

lui ACCORDER un délai de 12 mois pour libérer les lieux ;

lui ACCORDER un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

LIMITER le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux à la somme mensuelle de 7 725 € ;

LIMITER les condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

STATUER ce que le droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

En l’espèce, la demanderesse verse à la procédure l’état des inscriptions sur le fonds de commerce mais ne justifie pas de la dénonce au créancier inscrit.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail commercial stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer.

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 17 octobre 2024 ainsi que l’absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestés de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est acquise au 17 novembre 2024.

2- Sur les demandes provisionnelles

Des pièces versées aux débats (et plus précisément la pièce 13), il ressort que la SARL D.A. OBJECTIF reste devoir la somme de 42 979,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de provision sur charges arrêté au 1er mars 2025 (termes de mars 2025 inclus).

Il s’ensuit la condamnation de la SARL D.A. OBJECTIF à payer à la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES la somme provisionnelle de 42 979,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de provision sur charges arrêté au 1er mars 2025 (indemnité d’occupation de mars 2025 incluse).

Sur la demande de délai pour quitter les lieux et de délais de paiement

Il n’est pas contesté que la SARL D.A. OBJECTIF, ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits par l’acte de commissaire de justice qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L 145-41 du Code de commerce.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)».

En l’espèce, la SARL D.A. OBJECTIF s’engage à régulariser la dette en 24 mois.

A l’appui de cet engagement, elle produit au débat un document soulignant sa situation le 17 février 2025, dans lequel il est inscrit un profit à hauteur de 122 318,40 euros et un devis accepté « bon pour accord » par LYS CELEST d’une montant de 159 450 euros datant du 03 février 2025.

Compte tenu des circonstances d’espèce, il y a lieu d’accorder à la SARL D.A. OBJECTIF un délai 10 mois pour s’acquitter de l’ensemble des sommes dues, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre pour le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

En cas de défaut de paiement au terme du délai accordé, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de la SARL D.A. OBJECTIF en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, soit la somme de 9 271,24 euros, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La SARL D.A. OBJECTIF qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer en date du 17 octobre 2024.

Et il n’apparaît pas inéquitable que la SARL D.A. OBJECTIF soit condamnée à payer à la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATE que la clause résolutoire incluse dans le bail commercial liant la SARL D.A. OBJECTIF à la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES, est acquise à la date du 17 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL D.A. OBJECTIF à verser à la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES, la somme provisionnelle de 42 979,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de provision sur charges et taxes arrêté au 1er mars 2025 (termes de mars 2025 inclus) ;

RAPPELLE que les loyers et provision sur charges courant à compter de l’échéance du 1er avril 2025 sont dus ;

AUTORISE la SARL D.A. OBJECTIF à s’acquitter, en deniers ou quittance, de l’intégralité des sommes dues selon les modalités suivantes :

—  9 mensualités de 4 700 euros à compter du 20 juin 2025 puis chaque 20 des mois suivants ;

— une 10ème mensualité (au plus tard le 20 du mois concerné) qui soldera la dette en principal et frais ;

RAPPELLE que la présente ordonnance doit être signifiée ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à l’expiration du délai, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin, CONDAMNE la SARL D.A. OBJECTIF à verser à la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 9 271,24 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; et DIT que la SARL D.A. OBJECTIF, ainsi que tous occupants de son chef, devra alors quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ; et ORDONNE alors en tant que de besoin l’expulsion de la SARL D.A. OBJECTIF, ainsi que tous occupants de son chef, par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL D.A. OBJECTIF à payer la SOCIETE D’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL D.A. OBJECTIF aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La 1ère vice-présidente