TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01208

N° Portalis DBX2-W-B7H-KFFW

[S] [H]

né le 20/07/1956 à l’ISLE-ADAM (95)

C/

[C] [T]

venant aux droits de M. [D] [T]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

DEMANDEUR

M. [S] [H]

né le 20/07/1956 à l’ISLE-ADAM (95)

né le 20 Juillet 1956 à L’ISLE ADAM (VAL-D’OISE)

Le Moulin Vilard

Chemin de la Carreirasse

30132 CAISSARGUES

comparant en personne

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-30189-2023-04560 du 11/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NIMES)

représenté par la SELARL EVE SOULIER-JEROME PRIVAT-THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NÎMES

DEFENDERESSE

Mme [C] [T]

venant aux droits de M. [D] [T]

4 bis et 4 er chemin de l’Escalette

La Bastide d’Uzès n° 39

30700 UZÈS

représentée par M^e Marion TOUZELLIER, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Décembre 2023

Date des Débats : 15 octobre 2024

Date du Délibéré : 07 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 août 2019, M.[D] [T] a donné à bail à M.[S] [H] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 149 rue de l’Eglise, moyennant un loyer de 380 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Par acte notarié du 6 février 2020, M.[D] [T] a fait donation à Mme [C] [T] de la nue-propriété du bien loué et s’est réservé l’usufruit du bien.

M.[D] [T] est décédé le le 27 mars 2021, laissant pour lui succéder Mme [C] [T].

M.[S] [H] a saisi le 18 avril 2023 un conciliateur de justice de son différend avec le bailleur.

Le 2 mai 2023, le conciliateur a constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Par acte du 1er septembre 2023, M.[S] [H] a fait citer Mme [C] [T], venant aux droits de M.[D] [T], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes. Il sollicite la condamnation de Mme [C] [T] au paiement de :

— la somme de 1 745,30 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices moral et matériel subis du fait de son éviction du logement par le bailleur,

— la somme de 380 euros en restitution du dépôt de garantie, avec majoration de 10% du loyer à l’expiration du délai de deux mois à compter du 19 avril 2023.

Il demande la condamnation de Mme [C] [T] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, il invoque que le logement loué était particulièrement mal isolé et nécessitait une surconsommation électrique pour pouvoir être chauffé normalement ; il ajoute qu’il présentait un taux anormal d’humidité. Il conclut que son préjudice de jouissance doit être compensé par l’allocation d’une indemnité correspondant à 10 % du montant du loyer pour la période du 1er septembre 2019 jusqu’au 19 avril 2023, date de son éviction des lieux loués.

Il allègue que Mme [C] [T] a procédé au changement des serrures du logement loué le 19 avril 2023, sans décision de justice ni concours de la force publique ; il ajoute qu’elle a jeté ses effets personnels dans le jardin ouvrier qu’il cultivait et ne lui a pas restitué l’ensemble des effets mobiliers garnissant les lieux, de sorte qu’il a dû racheter les meubles et éléments d’électroménager nécessaires à sa réinstallation.

Il soutient qu’aucun état des lieux n’a été réalisé mettant en évidence des dégradations locatives, de sorte qu’il convient de lui restituer le dépôt de garantie conservé par Mme [C] [T], avec application de la majoration légale prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 15 octobre 2024, M.[S] [H] comparaît, représenté par son avocat et poursuit le bénéfice de son assignation.

Mme [C] [T] comparaît, représentée par son avocat.

Dans ses écritures et à l’audience, Mme [C] [T] s’oppose à la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance dont la réalité n’est pas démontrée par le locataire ; elle ajoute que M.[S] [H] n’a jamais interpellé le bailleur en cours de bail sur les prétendus défauts de conformité du logement. Subsidiairement, elle demande que l’indemnité soit calculée sur la base du montant du loyer, hors provision sur charges, à compter du dépôt du rapport du Conseil Départemental le 20 juillet 2020 et sur la période hivernale d’octobre à mars pour les années 2020 à 2023.

Elle s’oppose à la demande en paiement de dommages et intérêts et réplique que M.[S] [H] avait quitté les lieux à la cloche de bois depuis le mois de février 2023, sans donner congé ni payer le loyer depuis le mois de janvier 2023. Elle assure que le logement était vide lorsqu’elle a procédé au changement des serrures le 19 avril 2023 et déposé les derniers effets abandonnés de M.[S] [H] sur une parcelle de jardin louée par le locataire.

Elle s’oppose à la restitution du dépôt de garantie, arguant que M.[S] [H] est débiteur des loyers résiduels des mois de janvier à mars 2023, après versement de l’aide au logement par la CAF, soit la somme de 357 euros. Elle ajoute que le logement a été laissé dans un état de saleté.

Elle sollicite la condamnation de M.[S] [H] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre du code de procédure civile et demande que les dépens de l’instance soient partagés par moitié.

MOTIFS

— sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 applicable dès son entrée en vigueur dans les conditions de l’article 2222 du Code civil, toutes les actions nées d’un bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il résulte du Diagnostic Technique réalisé le 9 avril 2019 avant l’entrée en jouissance, que le logement loué se situe au premier étage, sur une dalle en béton non isolée donnant sur un local chauffé ; les murs en moellons donnant sur l’extérieur ne sont pas isolés ; les menuiseries sont à double-vitrage et le logement est équipé de radiateurs électriques à inertie avec programmateur, d’un chauffe-eau électrique récent. L’expert préconise une isolation des murs par l’intérieur et la pose d’un système de ventilation plus efficient.

Il ressort du rapport de visite réalisé le 21 juillet 2020 par la société Solidiag à la requête du locataire, que le logement loué présente un taux d’humidité dans le mur allant jusqu’à 67%, en période estivale. La pièce à vivre se situe sous la toiture, avec une hauteur de plafond élevée. L’expert relève que le moyen de chauffage gagnerait à être remplacé par un système plus performant et moins énergivore compte tenu du volume à chauffer, qu’il résulte de l’examen des factures d’électricité des consommations très élevées en période hivernale.

M.[S] [H] a donc connaissance du caractère énergivore du logement depuis le 20 juillet 2020, date d’établissement du rapport de visite par la société Solidiag. Le délai de prescription triennal a été suspendu le 2 mai 2023, date de la première réunion des parties devant M.[G] [R], conciliateur de justice, et a recommencé à courir à compter du 2 mai 2023 pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter de l’échec de la conciliation constaté au terme de la première réunion.

Il s’en suit que le délai de prescription est arrivé à son terme le 2 novembre 2023.

M.[S] [H] est donc recevable à introduire son action en liquidation du préjudice de jouissance par acte du 1er septembre 2023, ce que ne conteste pas le bailleur.

Il résulte des rapports techniques et des factures d’électricité versés aux débats que le locataire a subi un préjudice de jouissance lié au manque d’isolation thermique des murs et à l’inadéquation du système de chauffage avec le volume de la pièce principale.

Le bailleur ne justifie ni de la réalisation de travaux d’isolation thermique, ni du remplacement du système de chauffage dans la pièce principale depuis la conclusion du bail, de sorte que le préjudice préexistait dès l’entrée en jouissance.

L’absence de mise en demeure du bailleur n’exonère pas celui-ci de son obligation de délivrance d’un logement équipé d’une installation permettant un chauffage normal, adapté aux caractéristiques des lieux.

Il convient donc d’accorder au locataire des dommages et intérêts correspondant à 10% du loyer par mois sur la période hivernale des mois d’octobre à mars, à compter du 1er octobre 2019 et jusqu’au 31 mars 2023, soit la somme totale de 912 euros (38 euros x 24 mois).

Mme [C] [T] sera en conséquence condamnée à payer à M.[S] [H] la somme de 912 euros.

— sur la demande en paiement de dommages et intérêts liée à l’éviction du locataire

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Mme [C] [T] ne conteste pas avoir le 6 avril 2023 changé les serrures du logement loué et déposé les affaires de M.[S] [H] sur une parcelle de jardin louée par ce dernier.

Ces seules circonstances constituent une violence commise à l’encontre du locataire et caractérisent une faute du bailleur qui a nécessairement causé un préjudice moral à M.[S] [H], âgé de 67 ans.

Les attestations du voisinage selon lesquelles M.[S] [H] aurait quitté les lieux depuis le mois de février 2023 n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de recourir aux procédures légales.

Ce manquement du bailleur justifie sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros € à titre de dommages et intérêts.

M.[S] [H] ne justifie pas de la réalité des dépenses qu’il allègue avoir exposées pour se reloger, consécutives à la perte du mobilier garnissant des lieux loués, et dont la présence dans le logement est contestée par Mme [C] [T].

Il sera donc débouté du surplus de ses demandes.

— sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les comptes entre les parties

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximum légal de deux mois à compter de la réception des clés par le bailleur ou son mandataire. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans le délai, le dépôt de garantie est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, Mme [C] [T] reconnaît avoir conservé le dépôt de garantie après la reprise des lieux le 6 avril 2023, soit la somme de 380 euros.

Pour s’opposer à la demande de restitution, elle allègue que M.[S] [H] est débiteur de la somme de 357 euros au titre du loyer résiduel impayé de janvier 2023 à mars 2023.

M.[S] [H] justifie du versement direct au bailleur par la CAF de l’aide au logement, soit la somme mensuelle de 281 euros, mais ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du paiement du loyer résiduel pour la période de janvier 2023 à mars 2023.

Il est donc débiteur de la somme de 357 euros (400 x 3 – 843) au titre de loyers impayés.

Mme [C] [T] ajoute que le logement était dans un état de saleté important le 6 avril 2023.

Or, compte tenu des conditions dans lesquelles Mme [C] [T] a procédé elle même à la reprise des lieux, aucune retenue ne sera pratiquée sur le dépôt de garantie au titre du nettoyage des lieux.

Il convient en conséquence de déduire la somme de 357 euros du dépôt de garantie conservé par le bailleur (380 – 357 = 23 euros).

Mme [C] [T] sera en conséquence condamnée à restituer à M.[S] [H] la somme de 23 euros.

Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations. Dès lors, il ne saurait être fait application de la pénalité eu égard à l’existence d’une dette de loyers depuis le mois de janvier 2023.

M.[S] [H] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de la majoration de 10%.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [C] [T] succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M.[S] [H] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [C] [T] à payer à M.[S] [H] la somme de 912 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne Mme [C] [T] à payer à M.[S] [H] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne Mme [C] [T] à payer à M.[S] [H] la somme de 23 euros en restitution du dépôt de garantie,

Déboute M.[S] [H] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [C] [T] à payer à M.[S] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [T] aux dépens,

Rappelle que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 7 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le Greffier Le juge