JUGEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

LOYERS COMMERCIAUX

AUDIENCE DU 09 Septembre 2025

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ2O

N° : 25/00034

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES GRANDS CHAMPS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. L’UNIVERS V.O.,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé en audience publique, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Alexis MIHMAN, Juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffier

GROSSES et EXPEDITIONS : M^e Marie QUESTE

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juillet 2021, la SCI DES GRANDS CHAMPS a consenti à la société l’UNIVERS VO un bail commercial portant sur une maison et un terrain situés [Adresse 2] à BLOIS (41), pour un loyer de 7200 euros annuels hors taxes.

Alléguant que la la société l’UNIVERS VO ne procèderait plus au paiement de ses loyers, la SCI DES GRANDS CHAMPS l’a, par acte de commissaire de justice délivré 5 juin 2025, assigné devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référés aux fins de :

— Vu les articles cités, et notamment vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, l’article L. 145-41, alinéa ler du Code de commerce et les articles L. 433-1 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Vu le bail commercial,

— Vu la clause résolutoire,

Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de BLOIS de:

— DECLARER la SCI DES GRANDS CHAMPS recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— REJETER tout moyen, fin et conclusions contraires,

En conséquence,

— ORDONNER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial conclu entre la société SCI DES GRANDS CHAMPS et la société l’Univers VO à la date du 12 avril 2025,

— ORDONNER que la société l’Univers VO est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 12 avril 2025,

— ORDONNER l’expulsion de la société l’Univers VO et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, situé [Adresse 4], à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 5] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— ORDONNER en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution;

— CONDAMNER par provision la société l’Univers VO au paiement au profit de la SCI DES GRANDS CHAMPS :

— La somme de 6 440,80 € au titre des arriérés de loyers et charges dus au 12 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, et ordonner que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1154 du Code civil,

— Une indemnité d’occupation due à compter du 12 avril 2025 pour un montant journa lier de 25 € à partir du 12 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— ORDONNER que le dépôt de garantie versé reste acquis à la SCI DES GRANDS CHAMPS à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice subi,

— CONDAMNER la société l’Univers VO au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société l’Univers VO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 01 Juillet 2025.

La société l’UNIVERS VO n’a pas constitué avocat de sorte que l’ordonnance sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI DES GRANDS CHAMPS demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société l’UNIVERS VO.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SCI DES GRANDS CHAMPS a fait délivrer un commandement à la société l’UNIVERS VO d’avoir à payer la somme en principal de 2820.60 euros au titre des arriérés de loyers, ainsi que 286,45 euros au titre des frais de procédure, sommes auxquelles il est retranché 720,00 euros au titre des « versements directs » (sa pièce n°9).

Le commandement de payer reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, ainsi que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, qui stipule notamment que (sa pièce n°1) :

« Toutes les charges, clauses et conditions du Bail sont des clauses essentielles et déterminantes, sans lesquels les Parties n’auraient pas contracté.

Cependant, dans le cas où une clause du bail serait ou deviendrait nulle, annulable, ou non exécutoire, la validité des autres clauses du bail et de la convention locative dans son entier, ne serait pas remise en cause.

A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus

L’expulsion du Preneur et de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance, immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel. Situation au regard de l’indemnité d’occupation.

Le refus pour le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixé à 25 euros par jour de retard. Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie versé, resterait acquis au Bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du Code civil, sans préjudice du droit du Bailleur à tous dommages-intérêts.»

Il précise également que le bailleur se réserve la possibilité de se prévaloir de cette clause résolutoire.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le mois qui a suivi sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 avril 2025.

Par voie de conséquence, conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si la société l’UNIVERS VO n’a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, sans condition d’urgence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 1103 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

La SCI DES GRANDS CHAMPS demande la condamnation de la société l’UNIVERS VO à lui verser à titre provisionnel la somme de 6440,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 12 avril 2025.

Il résulte en effet du contrat de bail (pièce n°1 du demandeur) que le loyer a été fixé à la somme de 600 euros mensuels hors taxes avec indexation annuelle suivant l’indice des loyers commerciaux, et qu’il incombe au preneur, notamment, de supporter toutes taxes relatives aux locaux occupés.

Il ressort du décompte versé aux débats (pièce n°10 de la demanderesse) que le loyer mensuel du 1er avril au 1er septembre 2024, était équivalent à la somme de 720 euros toutes charges comprises et du 1er septembre 2024 au 12 avril 2025, le loyer mensuel était équivalent à la somme de 830,10 euros toutes charges comprises.

La preuve du paiement incombant à la preneuse en application de l’article 1353 du code civil, et cette preuve n’étant pas rapportée, l’existence de l’obligation apparaît non sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de condamner la société l’UNIVERS VO au paiement provisionnel de la somme de 6440,80 euros correspondant aux loyers et charges dues pour la période du 1er avril 2024 au 12 avril 2025.

Il est ici précisé que le loyer d’avril 2025 étant intégralement payable par terme d’avance le premier jour de chaque mois, ladite somme comprend l’intégralité de l’échéance du mois d’avril 2025. L’indemnité d’occupation ne commencera donc à courir qu’à compter du 1er mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les sommes dues porteront intérêt à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation émise à la demande de la SCI DES GRANDS CHAMPS.

Le bénéfice de l’anatocisme prévu à l’article 1343-2 du code civil sera accordé.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’article 12 inséré au bail stipule que « Le refus pour le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixé à 25 euros par jour de retard. Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie versé, resterait acquis au Bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du Code civil, sans préjudice du droit du Bailleur à tous dommages-intérêts».

Il convient dès lors de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à 25 euros journalier, et ce à compter du 1er mai 2025.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Il ressort du contrat de bail que la société l’UNIVERS VO a remis à la SCI la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie.

Le bail stipule que : « Dans le cas de résiliation du Bail par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes (loyers, charges, taxes, entretien et réparations…) et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts. »

Il est constant que les parties sont libres d’organiser la restitution du dépôt de garantie et de prévoir qu’il restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas saisi du principal et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. Statuant sur des demandes provisionnelles et dans le cadre d’une décision qui n’a pas autorité de la chose jugée, il n’a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles.

Par conséquent, il n’y a lieu à référer de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société l’UNIVERS VO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par commissaires de justice le 11 mars 2025, ce dernier étant en lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il sera alloué à la SCI DES GRANDS CHAMPS la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 23 juillet 2021 régularisé entre la SCI DES GRANDS CHAMPS et la société l’UNIVERS VO, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à BLOIS (41) ;

ORDONNONS la libération immédiate des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour la société l’UNIVERS VO d’avoir libéré les locaux commerciaux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la notification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS la société l’UNIVERS VO à verser à la SCI DES GRANDS CHAMPS la somme provisionnelle de 6440,80 euros à valoir sur les loyers impayés et charges comprises entre le 1er avril 2024 et le 12 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse ;

DISONS que la somme susvisée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation, avec bénéfice de l’anatocisme ;

CONDAMNONS la société l’UNIVERS VO à verser à la SCI DES GRANDS CHAMPS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à 25 euros journalier à compter du 1er mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référer sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société l’UNIVERS VO à verser à la SCI DES GRANDS CHAMPS la somme de 1200 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société l’UNIVERS VO aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par commissaires de justice le 11 mars 2025, ce dernier étant en lien étroit et nécessaire avec l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT