REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00185 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCC3

N° minute : 25/00307

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Y] [T] [B]

né le 28 Juillet 1947 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

comparant et assisté de M^e Audrey BENSOUSSAN avocat au barreau de Lyon

Madame [X] [C] [N] épouse [B]

née le 13 Octobre 1953 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

comparante et assisté de M^e Audrey BENSOUSSAN avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Z]

né le 11 Mai 1969 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [H] [G]

née le 30 Août 1979 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [S]

né le 11 Juin 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Juillet 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

Monsieur [L] [Y] [T] [B]

Madame [X] [C] [N] épouse [B]

Monsieur [W] [Z]

Madame [M] [H] [G]

Monsieur [I] [S]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

Monsieur [L] [Y] [T] [B]

Madame [X] [C] [N] épouse [B]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 juillet 2023, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] ont consenti un bail d’habitation à Madame [M] [G] et à Monsieur [I] [S] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1.435 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé du 28 juillet 2023, Monsieur [W] [Z] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais éventuels de procédure dus par les locataires.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] ont fait commandement à Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] d’avoir à payer la somme en principal de 5.740 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 janvier 2025, ils ont fait signifier ce commandement à la caution Monsieur [W] [Z].

Par actes délivrés par commissaire de justice des 02 et 05 mai 2025, dénoncés à la Préfecture de l’Ain par électronique le 06 mai 2025, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [W] [Z], Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération des lieux et l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des trois défendeurs :

— au paiement de la somme de 5.740 euros au titre des loyers échus à fin avril 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de sa dénonce à la caution et de l’assignation.

A l’audience du 03 juillet 2025, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B], représentés par leur conseil, ont réitéré l’ensemble de leurs demandes, portant leur demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 5.740 euros à fin juin 2025. Enfin, ils ont indiqué être opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En défense, Monsieur [I] [S], comparant en personne, n’a pas contesté le principe de la dette locative mais a déclaré avoir réglé la somme de 2.300 euros la veille de l’audience auprès du commissaire de justice. Il a également affirmé avoir repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois. Enfin, il a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, soulignant l’envie du couple de rester dans le logement.

Assignés respectivement à étude et à domicile, Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [G] n’ont pas comparu. Toutefois, Madame [M] [G] a écrit au tribunal pour excuser son absence et demander elle aussi le bénéfice de délais de paiement suspensifs.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

A la demande du tribunal, les époux [B] ont produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette au 08 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [W] [Z] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 06 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] justifient avoir saisi le 27 janvier 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] ont fait commandement à Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] d’avoir à payer la somme en principal de 5.740 euros. Ce commandement, délivré respectivement à domicile et en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 24 mars 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2025. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 juillet 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 08 juillet 2025 d’une dette de 3.440 euros.

En l’absence de paiement libératoire de leur part, il y a donc lieu de condamner Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] la somme de 3.440 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 08 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Des règlements ayant été effectués après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter seulement de la présente décision.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] ont sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Ils justifient avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois (le 3 avril 2025), ainsi qu’avoir effectué un règlement complémentaire de 2.300 euros auprès du commissaire de justice le 3 juillet 2025.

Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] ont ainsi prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car la dette a considérablement diminué depuis l’assignation.

Ils exposent avoir quatre enfants à charge, que Madame [M] [G] travaille dans le cadre d’un CDI pour un salaire de 1.800 euros et que Monsieur [I] [S] est auto-entrepreneur et perçoit environ 2.000 euros de revenus.

Eu égard à la situation économique et familiale de Madame [M] [G] et de Monsieur [I] [S] et au montant des sommes restant dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Toutefois, les locataires sont bien prévenus que tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, Monsieur [W] [Z] s’est engagé comme caution solidaire « des loyers éventuellement révisés, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure résultant du contrat de location ».

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 23 janvier 2025 a été dénoncé à la caution par acte délivré par commissaire de justice le 29 janvier 2025, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [Z] solidairement avec Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] au titre des sommes dues aux bailleurs, qu’il s’agisse des loyers ou des indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [W] [Z], Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 23 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX, de sa dénonce à la caution et des assignations délivrées les 02 et 05 mai 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme réclamée, à savoir 450 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [W] [Z], Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] la somme de 3.440 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 08 juillet 2025, échéance du mois juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Autorise Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] à se libérer de leur dette par 20 mensualités de 170 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 31 juillet 2023 entre Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] d’une part et Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] (01) sont réunies au 24 mars 2025,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par les bailleurs,

— Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] seront tenus in solidum de payer à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), et Monsieur [W] [Z] y sera tenu solidairement avec eux,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne solidairement Monsieur [W] [Z], Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [N] épouse [B] la somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [W] [Z], Madame [M] [G] et Monsieur [I] [S] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 23 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX, de sa dénonce à la caution et des assignations délivrées les 02 et 05 mai 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE