TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/00847 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KB2S

[F] [P]

C/

[K], [G], [T] [R]

[Z] [N] [W]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE

Mme [F] [P]

2 rue du Coteau

13770 VENELLES

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Anthony SINARD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [K], [G], [T] [R]

née le 10 Août 1973 à PANTIN (SEINE-SAINT-DENIS)

6 impasse Félibre

30230 BOUILLARGUES

représentée par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Anouck GASNOT, avocat au barreau de NIMES

M. [Z] [N] [W]

né le 11 Février 1982 à SAO PAUL (BRESIL)

6 impasse Félibre

30230 BOUILLARGUES

représenté par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Anouck GASNOT, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Novembre 2023

Date des Débats : 18 février 2025

Date du Délibéré : 06 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 7 décembre 2017, Mme [D] [P] a donné à bail à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] une maison à usage d’habitation avec garage annexe, située à Nîmes (Gard), 7 rue du Souvenir, pour un loyer mensuel de 900 euros et une provision sur charges de 25 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, Mme [D] [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 7 août 2022.

Les locataires ont définitivement quitté les lieux le 28 avril 2023.

Par acte extra-judiciaire du 11 mai 2023, Mme [D] [P] a fait sommation à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] de lui payer la somme de 15 129,14 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 28 avril 2023, après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Ses démarches amiables sont demeurées vaines.

Par acte du 21 juin 2023, Mme [D] [P] a fait citer M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, en vue de voir condamner solidairement M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] au paiement de :

— la somme de 15 129,14 euros portant intérêts légaux à compter du 11 mai 2023,

— la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil, outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

Mme [D] [P] comparaît, représentée par son avocat.

Dans ses dernières écritures, elle poursuit le bénéfice de son assignation et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] comparaissent, représentés par leur avocat.

Ils sollicitent reconventionnellement le paiement de dommages et intérêts équivalents au montant de la dette locative dont ils ne contestent pas le principe et l’étendue. Ils demandent que la compensation entre les sommes auxquelles seront condamnées les parties soit ordonnée.

Subsidiairement, ils sollicitent de larges délais de paiement.

En tout état, ils demandent la condamnation de Mme [D] [P] au paiement de la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils allèguent avoir subi un préjudice de jouissance de mars 2021 jusqu’au 28 avril 2023 et font valoir que Mme [D] [P] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et conforme aux normes de sécurité.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1184 du code civil rappelle le principe que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier la paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [D] [P] produit un décompte de la dette locative arrêté au 28 avril 2023 à la somme de 15 129,14 euros, après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] ne contestent pas le principe et le montant de dette et ne rapportent pas la preuve de leur libération.

Il résulte de l’examen de cette pièce et du contrat de bail que la preuve de l’existence de l’obligation dont il est réclamé l’exécution est rapportée, la créance de loyers et charges locatives impayés pouvant être fixée au terme du bail à la somme de 15 129,14 euros.

M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Mme [D] [P] la somme de 15 129,14 euros portant intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023, date de signification de la sommation de payer.

— sur la demande du bailleur en paiement de dommage et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [D] [P] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard apporté par les débiteurs dans l’exécution de leur obligation de paiement des loyers et provisions sur charges, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

— sur le préjudice de jouissance subi par les locataires

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, les locataires font valoir l’effondrement d’un pilier de la terrasse en mars 2021 lors d’un épisode climatique violent, celui des plafonds du couloir de l’entrée et de la chambre en septembre 2021, ainsi que le dysfonctionnement de la chaudière en septembre 2021 et les désordres du portail.

Il est établi qu’au terme du bail les travaux de réfection n’avaient pas été entrepris concernant la terrasse et le remplacement de la chaudière.

— sur les désordres de la terrasse

Il résulte du rapport d’expertise amiable réalisé le 26 juillet 2021 par la société Polyexpert, que les piliers de soutènement de la pergola ne présentent aucun ferraillage ; compte tenu de la présence de trois piliers et du risque d’effondrement de la structure, l’expert préconise de condamner l’accès à la terrasse afin de préserver la sécurité des personnes.

Mme [D] [P] évoque, sans en rapporter la preuve, l’inertie des locataires qui auraient empêché l’intervention d’une entreprise mandatée par le bailleur. Le défaut d’entretien du lierre qui ombrage la terrasse n’est pas évoqué par l’expert comme étant la cause des désordres.

Enfin, les difficultés financières alléguées par Mme [D] [P], aggravées par l’ampleur de la dette locative, n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

Il s’en suit l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires, qu’il convient d’indemniser pour la période du 1er mars 2021 au 28 avril 2023.

Mme [D] [P] sera en conséquence condamnée à payer à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] la somme de 5 200 euros (200 euros x

21 mois).

— sur les désordres des plafonds

Il résulte des clichés photographiques versés aux débats par les locataires que le couloir d’entrée était en grande partie privé de plafond ; une partie plus réduite du plafond d’une des chambre était effondré.

Les travaux de reprise ont été effectués selon les attestations versées aux débats le 2 janvier 2022, ce que ne conteste pas Mme [D] [P].

Il s’en suit l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires qu’il convient d’indemniser pour la période du 1er septembre 2021 au 2 janvier 2022.

Mme [D] [P] sera en conséquence condamnée à payer à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] la somme de 1 200 euros (300 euros x

4 mois).

— sur le dysfonctionnement de la chaudière

M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] déplorent l’absence de fourniture d’eau chaude et de chauffage pour la période de septembre 2021 jusqu’au terme du bail.

Cette circonstance, qui n’est pas contredite par le bailleur, est corroborée par les attestations concordantes produites par les locataires.

Il s’en suit l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires qu’il convient d’indemniser pour la période du 1er septembre 2021 au 28 avril 2023.

Mme [D] [P] sera en conséquence condamnée à payer à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] la somme de 8 000 euros (400 euros x 20 mois).

— sur les désordres du portail

Les locataires produisent une facture établie le 20 juin 2022 par la société Leroy Merlin relative à l’achat d’un portail en acier, livré à l’adresse des lieux loués.

Il résulte du compte locatif que cette dépense, incombant en principe au bailleur, n’a fait l’objet d’aucun remboursement.

Les locataires allèguent l’existence d’ un préjudice de jouissance dont ils ne précisent ni le quantum ni la durée.

Il convient en conséquence de limiter leur demande indemnitaire au montant de la facture acquittée, soit la somme de 548,90 euros.

Mme [D] [P] sera en conséquence condamnée à payer à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] la somme de 548,90 euros

— sur les demandes accessoires

Les parties supporteront par moitié la charge des dépens de la procédure.

Il est en outre inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] à payer à Mme [D] [P] la somme de 15 129,14 euros portant intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023,

DEBOUTE Mme [D] [P] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [D] [P] à payer à M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] la somme de 14 948,90 euros (5 200 euros + 1 200 euros + 8 000 euros + 548,90 euros) en réparation du préjudice de jouissance subi,

ORDONNE la compensation entre les sommes auxquelles sont condamnées les parties,

DEBOUTE M.[Z] [H] [W] et Mme [K] [R] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE les parties à supporter par moitié les dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,