Copie délivrée

à

la SELARL PARA FERRI

la SCP REY GALTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

**** Le 16 Septembre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 22/02888 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JQ74

JUGEMENT vérifier avec dossier

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [I] , [T] [N]

né le 27 Avril 1985 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.C.I. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Juin 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat de vente en date du 29 novembre 2021, la SCI du [Adresse 4] a confié à l’agence Carnot immobilier un mandat exclusif de vente relatif à un immeuble, composé de cinq appartements, cadastré section HA n°[Cadastre 7] d’une superficie de 180 m² situé au [Adresse 6].

Ce mandat a été confié au prix de 180 000 € net vendeur, soit un prix de 195 000 € frais d’agence inclus.

M. [I] [N], informé par l’agence de cette mise en vente, a formalisé une lettre d’intention d’achat en proposant au vendeur d’acheter aux conditions du mandat de vente, soit 195 000 € frais d’agence inclus.

La gérante de la SCI du [Adresse 4] a contresigné cette lettre d’intention d’achat le 3 janvier 2022 après y avoir apposé la mention « lu et approuvé ».

Les notaires des parties sont alors entrés en contact en vue d’établir un compromis de vente.

En l’absence de finalisation d’un compromis, le conseil de M. [I] [N] a écrit le 25 mars 2022 à la notaire de la SCI du [Adresse 4] aux fins de mise en demeure de cette dernière d’avoir à régulariser une promesse de vente. Celle-ci n’a pas donné de suite favorable à ce courrier, évoquant une « affaire qui tend à l’escroquerie en bande organisée (…) ».

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2022, M. [I] [N] a assigné la SCI du [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de faire prononcer la vente de l’immeuble.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, M. [I] [N] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1582, 1583, 1589, 1231-1 et 1849 du code civil, de :

DEBOUTER la SCI du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal sur le prix de vente,

JUGER que la vente de l’immeuble situé [Adresse 5]) cadastré section HA n°[Cadastre 7] au prix de 180.000 € net vendeur est parfaite,

A titre subsidiaire sur le prix de vente,

JUGER que la vente de l’immeuble situé [Adresse 5]) cadastré section HA n°[Cadastre 7] au prix de 187.000 € net vendeur est parfaite,

En conséquence,

PRONONCER par le jugement à intervenir la vente de l’immeuble situé [Adresse 5]) cadastré section HA n°[Cadastre 7] au prix retenu par le jugement à intervenir à son bénéfice,

Lui ORDONNER de séquestrer en compte CARPA dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et préalablement à sa publication, la somme retenue comme prix de vente par le tribunal correspondant au prix net vendeur,

ORDONNER la publication du jugement à intervenir à la Conservation des Hypothèques à la requête de la partie la plus diligente, aux frais de la SCI du [Adresse 4],

Subsidiairement, sur la forme de la vente,

CONDAMNER la SCI du [Adresse 4] à signer un compromis de vente aux conditions initiales et au prix de vente retenu par le jugement à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI du [Adresse 4] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la SCI du [Adresse 4] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

M. [I] [N] considère que l’accord de la gérante à sa proposition d’achat, étayé par les échanges entre les notaires, rend la vente parfaite. Il soutient que sa révision ultérieure à la hausse de son offre n’a pas anéanti la première rencontre des volontés, rappelant qu’elle n’a été émise que sur l’insistance de la gérante de la SCI du [Adresse 4]. Subsidiairement, il fait état d’une novation par la substitution d’un nouvel accord.

Il expose qu’aucun texte n’exige que l’accord précise l’adresse complète du bien.

Il estime que le moyen soulevé en défense d’un prix proposé trop bas est inopérant pour ne pas recouvrir le seuil des 7/12ème de l’action en rescision de la vente pour lésion.

Il considère qu’en application de la théorie du mandat apparent la gérante de la SCI du [Adresse 4] s’est valablement engagée envers lui.

Il déclare par ailleurs avoir perdu le bénéfice des loyers qu’il projetait dans cette opération du fait de la résistance abusive de la venderesse.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la SCI du [Adresse 4] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1112, 1114 et 1583 du code civil, de :

DEBOUTER M. [I] [N] de l’intégralité de ses prétentions,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER M. [I] [N] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER M. [I] [N] aux entiers dépens.

La SCI du [Adresse 4] conteste tout d’abord qu’il y ait eu accord sur le prix. Elle explique que postérieurement à la signature de la lettre d’intention du 3 janvier 2022, M. [I] [N] a formulé une nouvelle proposition au prix de 200.000 euros relayée par le mandataire le 17 février 2022. Elle indique que le projet de promesse unilatérale de vente du 17 mars 2022 ne porte pas le prix de la proposition initiale de M. [I] [N]. Elle estime qu’à défaut d’accord sur le prix la lettre d’intention ne saurait être assimilée à une offre d’achat et qu’en conséquence la relation entre les parties n’était que pré-contractuelle.

Elle relève en outre que la lettre d’intention ne fait pas mention de l’adresse complète du bien.

Elle expose ensuite que les termes employés dans cette lettre témoignent de l’absence de volonté des deux parties de s’engager définitivement dans la conclusion d’un contrat de vente et en conséquence d’y être lié.

Elle estime ainsi n’avoir signé qu’une invitation à entrer en négociations. Elle indique avoir dans le même temps appris que son bien avait été sous-évalué par l’agent immobilier, lequel n’avait pas publié l’annonce et que le mandat qu’il lui avait fait signer ne respectait pas la législation. Elle se dit dès lors fondée à rompre les négociations.

Elle ajoute que l’objet social de la SCI du [Adresse 4] ne stipule pas la vente de biens et qu’en conséquence sa gérante n’avait pas les pouvoirs de décider seule de cette cession qui nécessitait une autorisation prise en assemblée générale. Elle expose que l’absence de cette autorisation atteste du défaut d’accord des associés sur le principe de la vente, son prix et ses modalités. Elle considère qu’il appartenait à M. [I] [N], informé de la dénomination de l’organe avec lequel il entendait contracter, de vérifier que sa gérante disposait des pouvoirs nécessaires pour le faire.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 3 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 10 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 17 juin 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 16 septembre 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le caractère parfait de la vente

Aux termes de l’article 1112 du code civil, « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. ».

L’article 1582 du même code dispose que « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. ».

Selon l’article 1583 du même code la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. ».

L’article 1589 alinéa 1 du même code ajoute que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. ».

En l’espèce Le document du 3 janvier 2022 rédigé avec le concours de l’agence immobilière est intitulé « lettre d’intention d’achat ».

Il indique :

— que M. [I] [N] déclare être intéressé par l’acquisition du bien appartenant à la SCI du [Adresse 4] ;

— qu’il se propose de l’acquérir moyennant le prix de 195.000 euros et comporte la mention suivante : « la vente, si elle intervient aura lieu aux conditions ordinaires et de droit.

En cas d’acceptation de la présente offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

— l’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter mainlevée.

— le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu.

— obtention d’un prêt si le proposant déclare y avoir recours. »

Le document porte la mention manuscrite « lu et approuvé » avec la signature de la gérante de la SCI du [Adresse 4], après l’inscription « acceptant la proposition « mention lu et approuvé ».

Cette lettre d’intention stipule donc expressément que la vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et qu’en cas d’acceptation de la présente offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente.

Il résulte de cette mention que les parties ont convenu de subordonner l’existence d’un contrat de vente au formalisme d’un acte sous seing privé ultérieur. La rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir devant ainsi être actée par la conclusion d’un avant-contrat, il s’ensuit qu’au stade de la lettre d’intention signée par les deux parties elles en étaient restées à l’étape des pourparlers.

La vente ne saurait donc être considérée comme parfaite par la seule signature de cette lettre d’intention par la gérante de la SCI du [Adresse 4], trop imprécise, renvoyant à la rédaction d’un acte destiné à préciser les modalités de la vente. Cette lettre ne manifeste donc pas une volonté de s’engager sans réserve et se qualifie dès lors comme une invitation à entrer en pourparlers. Les renégociations ultérieures, matérialisées par les échanges de mail et la production des différents projets de promesse de vente, viennent confirmer l’absence d’accord sur les éléments essentiels du contrat lors de la signature de cette simple lettre d’intention.

En conséquence, M. [I] [N] sera débouté de sa demande de prononcer judiciairement la vente litigieuse. Il n’est par ailleurs établi par le demandeur aucune faute de la défenderesse dans les pourparlers engagés à la suite de la signature de cette lettre d’intention fondant sa demande subsidiaire d’ordonner la signature d’un compromis de vente, lequel obligeant la promettante, impose qu’un accord ait été trouvé par les parties lors des pourparlers, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’absence de faute de la défenderesse établi par le requérant dans les pourparlers engagés, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [N] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner M. [I] [N] à payer à la SCI du [Adresse 4] au titre des frais irrépétibles la somme de 1.000 €. M. [I] [N] qui perd le procès sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande de prononcer judiciairement la vente de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1] cadastré section HA n°[Cadastre 7],

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande de condamner la SCI du [Adresse 4] à signer un compromis de vente,

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande au titre d’une résistance abusive de la SCI du [Adresse 4] ;

CONDAMNE M. [I] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,