Copie délivrée

à

Maître Jean-philippe DANIEL de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES

Maître [E] PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

Le 11 Mars 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/01020 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JMV7

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. GESTION DEVELOPPEMENT IMMOBILIER,

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 410 439 277, ayant son siège sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

à :

M. [W] [T]

né le 07 Juin 1975 à [Localité 6] (13),

demeurant [Adresse 5]

S.A.S. IELP

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 824.652.366, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Tous deux représentés par représenté par la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 13 Janvier 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 septembre 2015, la SARL Gestion développement immobilier a conclu un mandat d’agent commercial immobilier avec M. [W] [T].

Par courier du 9 juillet 2020, M. [T] a résilié ce contrat à compter du 13 juillet 2020.

Le contrat d’agent commercial immobilier contenait une clause de non concurrence pendant une durée de 18 mois.

M. [T] a ouvert une agence immobilière, par l’intermédiaire de la société IELP, à compter du 24 mars 2021.

Par lettre recommandée du 10 janvier 2022, la société Gestion développement immobilier a mis en demeure M. [T] de lui régler la somme de 35.388 euros TTC au titre de la clause pénale prevue au contrat en cas de violation de la clause de non concurrence, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er mars 2022, la SARL Gestion développement immobilier a fait assigner M. [W] [T] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir sa condamnation à payer une indemnité de 32.966,21 euros au titre de la clause pénale, compte tenu de la violation de la clause de non-concurrence.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 février 2023, la SARL Gestion développement immobilier a fait assigner M. [W] [T] et la SAS IELP devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de les voir condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 52.800 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, du fait de la faute de détournement de clientèle constitutive d’une concurrence déloyale.

La jonction a été ordonnée par décision du 25 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, la SARL Gestion développement immobilier demande au tribunal judiciaire de :

condamner M. [T] à lui payer une indemnité de 32.966,21 euros au titre de la clause pénale, compte tenu de la violation de la clause de non-concurrence et ce sur le fondement des articles 1103 et 1231 du code civil, condamner in solidum M. [T] et la SAS IELP à lui payer une indemnité de 52.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, du fait de la faute de détournement de clientèle constitutive d’une concurrence déloyale et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil, condamner M. [T] à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de la demande au titre de la clause pénale, la société Gestion développement immobilier fait valoir que cette clause est valable car elle est limitée dans le temps (durée de 18 mois), dans l’espace (interdiction des secteurs [Localité 10] et Gard rhodanien) et quant à l’activité.

Elle soutient que la clause pénale n’est pas excessive car basée sur les commissions des 12 derniers mois ; qu’en outre, elle correspond à la période allant de juillet 2019 à juillet 2020, soit à une période ayant connu une baisse d’activité en raison du confinement imposé en mars 2020.

Au soutien de la demande d’indemnité pour détournement de clientèle, la société Gestion développement immobilier estime qu’elle est bien fondée à réclamer le montant de la commission perçue par M. [T] dans la vente conclue entre deux de ses anciens clients, la SCI Jaka et la SCI Orange logistique.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, M. [T] et la SAS IELP demandent au tribunal judiciaire de :

sur la clause de non concurrence, à titre principal, la déclarer nulle et rejeter la demande de la société Gestion développement immobilier, à titre subsidiaire, la réduire à 1 euro symbolique ; sur le détournement de clientèle, rejeter la demande de la société Gestion développement immobilier, en toutes hypothèses, condamner la société Gestion développement immobilier à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de nullité de la clause de non-concurrence, M. [T] expose que l’article L. 134-14 du code de commerce conditionne la validité de ce type de clause à la mention du type de biens ou de services concernés, mention absente en l’espèce. M. [T] estime que cette clause n’est pas proportionnée car il est spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise ; que compte tenu de la spécificité de ce secteur, cette clause revient à le priver de toute activité et porte une atteinte excessive à la liberté d’exercice de la profession d’agent commercial ; qu’en outre, le périmètre géographique de cette clause concerne des secteurs dans lesquels il n’était pas amené à travailler puisqu’il concerne trois départements ; que cette clause n’apparaît pas justifiée par les intérêts légitimes de la société Gestion développement immobilier.

Subsidiairement, au soutien de sa demande de réduction du montant de la clause pénale, M. [T] fait valoir que la société Gestion développement immobilier ne fournit pas les éléments comptables permettant d’établir la réalité des pertes de chiffre d’affaires générées par sa concurrence ; que la somme de 32.966,21 euros apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi.

Sur la demande au titre du détournement de clientèle, M. [T] et la SAS IELP exposent que la preuve du détournement doit être rapportée ; qu’elle ne se déduit pas d’un simple manquement à l’obligation de non-concurrence ; qu’il convient de caractériser un acte positif de captation de clientèle ; que la lecture de l’acte de vente entre la SCI Jaka et la SCI Orange logistique ne fait pas mention de l’intervention de la SAS IELP.

Subsidiairement, M. [T] et la SAS IELP indiquent que le préjudice subi par la société Gestion développement immobilier ne correspond qu’à une perte de chance ; que rien n’indique que le bien aurait été vendu par l’intermédiaire de la société Gestion développement immobilier et à ce prix.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, la clôture a été fixée au 30 décembre 2024. A l’audience du 13 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de la clause pénale pour non-respect de la clause de non-concurrence

L’article L. 134-14 du code de commerce dispose : « Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat.

Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat.

La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat ».

Ainsi, pour être valable, la clause de non-concurrence doit être prévue pour deux ans maximum et limitée, non seulement au secteur géographique dans lequel l’agent commercial exerçait son activité, mais aussi au groupe de personnes et à la catégorie de biens pour lesquels il exerçait la représentation.

En l’espèce, le mandat d’agent commercial signé le 30 septembre 2015 est relatif à l’activité suivante : « l’acquisition, la vente, la recherche de locataire de bâtiments industriels, entrepôts, logistique » et s’exerce sur les communes du Gard rhodanien et le département du [Localité 10].

L’article 12 relatif à la clause de non concurrence est rédigé de la sorte : « Dans la mesure où la présente clause est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit d’exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant une durée de 18 mois sur le secteur ci-dessus défini à l’article 5 du présent contrat et sur le périmètre défini dans le cadre du contrat de franchise CBRE ».

Le périmètre défini dans le cadre du contrat de franchise CBRE (page 7 du contrat de franchise) est le suivant :

le département du [Localité 10], trois communes du département du Rhône,19 communes du département des Bouches-du-Rhône.

Force est de constater que la clause de non-concurrence s’applique à un secteur géographique plus large que celui dans lequel exerçait M. [T] et porte ainsi une atteinte excessive à la liberté du travail et du commerce. Cette clause est donc nulle et sa violation ne peut entraîner le paiement de la clause pénale. La demande de la société Gestion développement immobilier sera rejetée.

Sur la demande au titre du détournement de clientèle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à la société Gestion développement immobilier de démontrer que les défendeurs ont détourné sa clientèle et le préjudice qui en a résulté.

En l’espèce, l’acte de vente du 31 mars 2022 conclu entre la SCI Jaka et la SCI orange logistique mentionne en page 3 : « Les parties déclarent que les présentes ont été négociées par Monsieur [W] [T], cabinet IELP (…). ». Il est en outre indiqué que l’acquéreur paiera à l’agence, à titre de rémunération, une somme de 31.680 euros et le vendeur une somme de 21.120 euros.

Par conséquent, il est démontré que c’est M. [T], par l’intermédiaire de la SAS IELP, qui a négocié cette vente.

La société Gestion développement immobilier produit le mandat préférentiel de vente que lui a donné la SCI Jaka au sujet du bien vendu par l’entremise de M. [T], en date du 27 février 2018.

Elle produit également des échanges de mails montrant que M. [T] a été impliqué dans la recherche d’un bien pour la société Eurotranspharma & Ciblex. Il est versé aux débats un courriel du 9 avril 2020 adressé par M. [E] [O], directeur des services généraux, à M. [T] dans lequel le premier indique être intéressé par le bien situé à [Localité 8]. Il précise que le groupe EHDH serait intéressé pour acquérir ce terrain au profit d’une de ses sociétés spécialisées dans la livraison de petits colis.

Enfin, l’extrait du RCS relatif à la SCI Orange logistique montreque la société EHDH est l’un de ses associés et son siège social est situé au [Adresse 3]. Son gérant est M. [B] [S] et elle a comme bénéficiaire M. [G] [M]. Or, la société Transpharma international a également son siège à cette adresse ainsi que la société EHDH. En outre, M. [M] apparaît comme bénéficiaire effectif de la société Transpharma international et de la société HLRE. Enfin, il est dirigeant de la société EHDH.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il est établi que :

c’est M. [W] [T] qui a négocié la vente entre la SCI Jaka et la SCI Orange logistique le 31 mars 2022 ; M. [W] [T] s’est occupé de rechercher un bien pour l’une des sociétés filiales du groupe EHDH et a été destinataire d’un mail le 9 avril 2020 dont il résulte que ce groupe souhaitait acheter le terrain situé à [Localité 8] pour l’une de ses filiales ; la résiliation du mandat d’agent commercial date du 13 juillet 2020 ;la SCI Orange logistique a son siège social à la même adresse de la société EHDH qui est l’un de ses associés.

Ces éléments démontrent que M. [T] est intervenu dans les négociations relatives à la vente d’un terrain au nom et pour le compte de la société Gestion développement immobilier qui bénéficiait d’un mandat de vente préférentiel et ce quelques mois avant de rompre son contrat de mandat commercial. Le fait qu’il ait négocié, au nom et pour le compte de la SAS IELP, la vente définitivement conclue entre la SCI Jaka et la SCI Orange logistique constitue un acte positif de détournement de clientèle qui engage la responsabilité délictuelle de la société IELP et de M. [T].

Il est exact que le préjudice de la société Gestion développement immobilier est constitué par la perte de chance d’obtenir la commission si elle avait conclu la vente elle-même. Cette perte de chance est toutefois très élevée puisque la société EHDH a fait part à M. [T] de sa volonté d’acquérir le terrain dès le mois d’avril 2020. Elle doit, par conséquent, être fixée à 80 % de 52.800 euros.

M. [T] et la SAS IELP seront condamnés in solidum à payer à la société Gestion développement immobilier la somme de 42.240 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [T] perd le procès et sera condamné aux dépens. En outre, l’équité commande sa condamnation à payer une somme de 2.000 euros à la société Gestion développement immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Constate la nullité de l’article 12 du mandat d’agent commercial immobilier conclu entre la SARL Gestion développement immobilier et M. [W] [T] ;

Rejette la demande de la SARL Gestion développement immobilier au titre de la clause pénale ;

Condamne in solidum M. [W] [T] et la SAS IELP à payer à la SARL Gestion développement immobilier une somme de 42.240 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [W] [T] à payer à la SARL Gestion développement immobilier une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [W] [T] et de la SAS IELP au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [W] [T] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT