MINUTE N° : 25/00752

JUGEMENT

DU 03 Juillet 2025

N° RC 24/05241

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 8] HABITAT

ET :

[C] [N]

Débats à l’audience du 22 Mai 2025

le :

copie et grosse

à TMH

copie à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [L] munie d’un pouvoir en date du 11 avril 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [N]

née le 20 Février 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/5241

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 20 juillet 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 8] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [N] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 353,51 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 8 août 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

TOURS METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [C] [N] par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [C] [N] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [C] [N] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— condamner Madame [C] [N] au paiement de la somme en principal de 1 243,40 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Madame [C] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges tels que prévus au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [C] [N] à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 500,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [C] [N] aux entiers dépens dont le commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et l’assignation.

A l’audience du 22 mai 2025, [Localité 8] METROPOLE HABITAT – par sa représentante dûment mandatée – actualise la dette locative à la somme de 1 494,39 € au 14 mai 2025, suite à un versement de 270 € qui vient d’être réalisé le 13 mai 2025. Elle précise que les versements de loyers sont irréguliers, qu’aucun contact n’est pris par la locataire avec le bailleur. Elle indique cependant être d’accord pour l’octroi de délais de paiement compte tenu de paiements de loyer et le maintien des aides personnelles au logement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [C] [N] n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 août 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé 20 juillet 2015, le commandement de payer délivré le 8 août 2024 pour un montant en principal de 1 131,09 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 494,35 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— la somme de 164,58 € de frais de commissaire de justice qui, s’ils sont justifiés relèveront des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— la somme de 76,20 € de frais d’enquête sociale ainsi que 20 € au titre des frais de dossier SLS à défaut pour le bailleur d’en justifier.

.

Madame [C] [N] sera ainsi condamnée à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 1 233,61 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 8 août 2024 portant sur la somme en principal de 1 131,09 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [C] [N] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réuniesau 9 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le bailleur indique que Madame [C] [N] a effectué un réglement de 270 € le 13 mai 2025, après des versements irréguliers les mois précédents. Il indique être favorable à l’accord de délais de paiement, à raison de 50 € par mois en plus du loyer courant.

Madame [C] [N], absente à l’audience, n’a pas pu apporter d’informations complémentaires.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de la reprise de paiement du loyer courant, Madame [C] [N] pourra régler sa dette selon les modalités définies ci-après.

RG 24/5241

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [C] [N] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 20 juillet 2015 entre Madame [C] [N] et [Localité 8] METROPOLE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 9 octobre 2024 ;

Condamne Madame [C] [N] à payer à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 1233,61 € (MILLE DEUX CENT TRENTE TROIS EUROS, SOIXANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2025 ;

Autorise Madame [C] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 50 € et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [C] [N] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [N] soit condamnée à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [C] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection