MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2024

Minute : 1029/24

N° RG 23/01029 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GMAA

NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [R] [F]

né le 08 Octobre 1967 à LE HAVRE (76600), demeurant 6 rue Camélinat – Résidence Artémis 3 éme étage – Appt 3001 – 76610 LE HAVRE

représenté par M^e Estelle LEMONNIER, avocat au barreau du HAVRE

Madame [G] [F]

née le 14 Avril 1971 à LE HAVRE (76600), demeurant Chez Madame [X] [F] – 121 avenue du 8 mai 1945 – 3éme étage – Appt 3003 – 76610 LE HAVRE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 09 Septembre 2024, le délibéré ayant été fixé le 20 novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2012, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [R] [F] et Mme [G] [F] sur des locaux situés au 6, rue Camélinat Résidence Artémis 3ème étage appt 1 – 76610 – LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,85 euros.

Mme [F] a donné congé du logement le 7 avril 2022 mais restait solidairement redevable d’une partie de la dette.

Par actes de commissaire de justice du 16 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 762,80 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [F] et Mme [G] [F] le 8 février 2023.

Par assignations du 23 octobre 2023, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et Mme [G] [F] et obtenir

La condamnation de Mr [F] seul au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,La condamnation solidaire de Mr et Mme [F] au paiement de la somme de 756,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2023,La condamnation de Mr [F] seul à régler la somme de 515,76 euros arrêtée au 1er septembre 2023,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 septembre 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2024, s’élève désormais à 678,24 euros solidairement pour Mr et Mme et 800,16 euros pour Mr seul. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant des demandes reconventionnelles de Mr [F], HABITAT 76 considère avoir tout mis en œuvre pour traiter le problème de cafards et demande le rejet des demandes du locataire à ce titre. Ainsi, aux termes de ses dernières écritures, HABITAT 76 sollicite :

Débouter Mr [F] de toutes ses demandes, fins et conclusionsConstater que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois,Prononcer l’expulsion de Mr [F] et tous occupants de son titre,Condamner solidairement Mr et Mme [F] à la somme de 678,24 euros représentants les loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 23 mai 2024 ?Condamner Mr [F] à une somme de 3050,88 euros arrêtée au 23 mai 2024Condamner in solidum les consorts [F] aux entiers dépens et à une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [R] [F] expose, par l’intermédiaire de son conseil, que s’il n’a pas payé son loyer c’est que son appartement était jonché de cafards et que malgré ses nombreuses réclamations, le bailleur n’a rien fait. Il précise que depuis le commandement de payer, il a repris le paiement du loyer et c’est pourquoi il sollicite des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, il sollicite une diminution de son loyer considérant qu’il a subi un gros préjudice du fait de l’insalubrité de son logement.

Ainsi, aux termes de ses écritures il sollicite :

Ordonner la suspension de la clause résolutoireAutoriser Mr [F] à régler la dette restante par mensualité de 100 eurosDiminuer le loyer de Mr [F] de 30% jusqu’à son relogement ou la réalisation des travaux éradiquant définitivement les cafards et la réparation du système d’aération de la salle de bainsDébouter HABITAT 76 du surplus de ses demandesStatuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 762,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2023.

Il sera donné acte à Madame [F] de ce qu’elle a donné congé de son appartement le 7 avril 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [R] [F] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [R] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité entre colocataires doit prendre fin 6 mois après la date d’effet du congé.

Cependant, cette disposition ne s’applique pas aux logements conventionnés (art 40 III de la même loi), ce qui est le cas du logement en l’espèce, pour lesquelles la clause contractuelle doit être appliquée.

En l’espèce, le contrat prévoit une solidarité d’un an à compter de la réception par le bailleur de la lettre de congé.

Madame [F] a donné congé du logement le 7 avril 2022. Elle sera, par conséquent, solidairement condamnée au paiement des sommes dues à la date de la signification du commandement de payer.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 septembre 2024, M. [R] [F] et Mme [G] [F] lui devaient solidairement la somme de 678,24 euros et Mr [F] seul, en plus, la somme de 800,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [F] et Mme [G] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur à hauteur de 678,24 euros, et Mr [F] seul, à la somme de 800,16 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4.Sur la demande reconventionnelle de Mr [F]

A titre reconventionnel, Mr [F] sollicite une réduction de 30 % de son loyer au motif que son logement serait insalubre.

Il verse aux débats un certain nombre de pièces notamment des photographies présentant de nombreux cafards, a priori dans une pièce et derrière des plaintes.

Cependant, ces photographies ne sont ni datées, ni accompagnées de justificatifs permettant de démontrer qu’il s’agit bien du logement de Mr [F].

Mr [F] précise qu’il a un enfant handicapé et qu’il est lui-même souffrant puisqu’il verse aux débats un certificat médical précisant qu’eu égard à une maladie grave avec séquelles neurologiques il a besoin d’une douche adaptée.

Si le bailleur ne conteste pas la présence de quelques cafards et d’humidité dans le logement, il verse aux débats de nombreux documents permettant d’attester, contrairement aux dires de Mr [F], qu’il est intervenu à de très nombreuses reprises pour gérer les désordres. Notamment, lorsque le 20 mars 2023, Mr [F] a signalé la présence de rats dans la cave, le 22 mars, soit deux jours après, l’entreprise intervenait.

S’agissant des cafards, quand Mr [F] a signalé la présence chez lui de cafards, le bon de commande est immédiatement lancé et l’entreprise est intervenue le 29 avril soit 7 jours après. Le 17 janvier 2024, c’est HABITAT 76 qui constate la présence de cafards après une visite chez Mr [F]. Un bon de commande a immédiatement été réalisé mais Mr [F] étant hospitalisé, l’intervention a été reportée puis suspendue car Mr [F] ne répondait pas aux appels (cf mail de la société OMS SYNERGIE en date du 23 mai 2024).

Le 6 août 2024, un rapport de visite du logement est établi par [U] [B], Surveillant médiateur Pôle Le Havre Territoire Pointe de Caux. Aux termes de ce rapport, le bailleur relève la présence de nombreux chiens (entre 8 et 10). Par ailleurs, il est relevé une cuisine « cette pièce est sale et en désordre sans excès. Les goulottes électriques sont déposées et les fils sont apparents. Les prises électriques murales ne sont plus fixées ». Mr [F] explique avoir mis de la poudre pour tuer les cafards. Le représentant d’HABITAT 76 indique « je n’ai vu qu’un cafard immobile sous la fenêtre ».

A nouveau, une intervention est proposée et le bon de commande envoyé le 12 aout 2024, soit quelques jours après la visite.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il est incontestable que le bailleur a tout mise en œuvre chaque fois très rapidement pour mettre fin aux désordres constatés et qu’aucune faute ne peut lui être opposée.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de Mr [F] n’est pas justifiée et sera rejetée.

5.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [F] et Mme [G] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

DONNE ACTE à Mme [G] [F] de ce qu’elle a quitté le logement le 7 avril 2022 et qu’elle reste redevable solidairement des sommes dues au titre du loyer et des charges jusqu’au 7 avril 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2012 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [R] [F] et Mme [G] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au 6, rue Camélinat Résidence Artémis 3ème étage appt 1 – 76610 – LE HAVRE est résilié depuis le 17 avril 2023,

CONDAMNE solidairement M. [R] [F] et Mme [G] [F] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 678,24 euros arrêtée au 7 avril 2023,

CONDAMNE M. [R] [F] seul à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 800,16 euros due entre le 8 avril 2023 et le 4 septembre 2024,

AUTORISE M. [R] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 avril 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [R] [F] sera condamné à verser à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [R] [F] et Mme [G] [F] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [R] [F] et Mme [G] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 février 2023 et celui des assignations du 23 octobre 2023.

Ainsi jugé le 20 NOVEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO