TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/07290 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PZS

Minute : 25/01238

Monsieur [H] [K]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [D] [E] épouse [K]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Madame [N] [G] [B]

Représentant : M^e Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Bertrand CAHN

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Sihame MARZAK

Le

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

— Monsieur [H] [K]

— Madame [D] [E] épouse [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

tous deux représentés par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [G] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81

Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle totale sous le n° 93008-2025-009978, en date du 05/08/2025

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 avril 2011, Monsieur [H] [K] a donné à bail à Madame [N] [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 630 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 253,15 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] ont fait assigner Madame [N] [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner Madame [N] [G] [B] à leur payer les loyers et charges impayés soit la somme de 3 014,52 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [N] [G] [B] à leur payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 février 2025 et que ce retard de paiement leur cause un préjudice certain.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la créance à la somme de 5 999,23 euros euros, selon décompte en date du 3 novembre 2025. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de l’importance de la dette et malgré la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, relevant que les explications relatives au titre de séjour ne sont pas claires et que les revenus de la défenderesse ne lui permettront pas d’apurer la dette selon l’échéancier de paiement qu’elle propose.

Madame [N] [G] [B], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement de 150 euros par mois en plus du loyer courant.

Sur la situation financière, il est fait état de 1 021 euros de revenus mensuels au titre de sa retraite, outre les revenus de sa fille pour 531 euros par mois. Elle a indiqué qu’une fois sa situation assainie elle sollicitera de la CAF une aide pour le logement.

Sur le montant de la dette, elle ne conteste pas le montant réclamé par les bailleurs sauf au titre des frais mais met en avant sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations. Elle explique la constitution de la dette par l’expiration de son titre de séjour qu’elle a eu du mal à faire renouveler de sorte qu’elle n’a plus perçu son aide pour le logement.

Le diagnostic social a été reçu avant l’audience et a été porté à la connaissance des parties, faisant état d’une mobilisation des travailleurs sociaux pour accompagner la locataire, en situation de handicap, dans ses démarches notamment pour bénéficier du fond de solidarité logement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi qu’aux conclusions de [N] [G] [B].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 avril 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 2 253,15 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [G] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] produisent un décompte démontrant que Madame [N] [G] [B] reste leur devoir la somme de 5 999,23 euros à la date du 3 novembre 2025.

Les frais de poursuite facturés 181,95 euros et 161,17 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Madame [N] [G] [B] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 656,11 euros.

Madame [N] [G] [B] sera également condamnée au paiement à compter du 4 novembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré l’opposition des demandeurs, Madame [N] [G] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant alors que le bail dure depuis plus de 14 ans. Compte tenu de ces éléments et malgré l’augmentation de la dette, Madame [N] [G] [B] démontre être en capacité de régler sa dette locative, dans les délais légaux précités. En conséquence il sera fait droit à sa demande délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation du bail.

Toutefois, il sera précisé que faute pour Madame [N] [G] [B] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, ou le paiement de l’indemnité d’occupation courante, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2011 entre Monsieur [H] [K] et Madame [N] [G] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

Condamne Madame [N] [G] [B] à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] la somme de 5 656,11 euros (décompte arrêté au 3 novembre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025) ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [N] [G] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [N] [G] [B] soit condamnée à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 4 novembre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] ou à son mandataire ;

Condamne Madame [N] [G] [B] à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [N] [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection