RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00385 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5P4

MINUTE N° : 155

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. CILOGER HABITAT 2

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2017 avec prise d’effet au 28 avril 2017, la SCPI CILOGER HABITAT II a donné à bail à Monsieur [Y] [C] un logement et emplacement de parking double situés [Adresse 2] (résidence LES TERRASSES DU VAL JOLI, bâtiment B, logement n°1208) à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 894 euros et 108 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SCPI CILOGER HABITAT II a fait signifier à Monsieur [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 798,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 juillet 2025. Le même commandement comprenait mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement et commandement d’avoir à justifier sous un mois d’une assurance locative.

Par notification électronique du 1er août 2025, la SCPI CILOGER HABITAT II a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SCPI CILOGER HABITAT II a fait assigner Monsieur [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 31 août 2025 à minuit pour défaut de production de l’assurance ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er octobre 2025 à minuit pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie des sommes dues ;

— rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, l’octroi de délai supplémentaire ;

— condamner Monsieur [Y] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 3 798,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1 304,63 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

* 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment les frais d’huissier relatifs au commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 10 octobre 2025.

À l’audience, la SCPI CILOGER HABITAT II, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 649,57 euros arrêtée au 9 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SCPI CILOGER HABITAT II soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 juillet 2025 et, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [C] n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Monsieur [Y] [C] n’est ni comparant ni représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCPI CILOGER HABITAT II justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCPI CILOGER HABITAT II aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2017, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2025, que la SCPI CILOGER HABITAT II rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [C] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT II la somme de de 6 649,57 euros, au titre des sommes dues au 9 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs, et après délivrance d’un commandement d’en justifier resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 juillet 2025. Il ressort des pièces communiquées qu’aucune attestation d’assurance n’a été fournie, ni dans le délai d’un mois, ni postérieurement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc par principe réunies à l’expiration du délai d’un mois, soit le 31 août 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant prononcée sur le fondement du défaut d’assurance et non de l’impayé de loyers, la demande de résolution pour impayés devient sans objet. Par conséquent, il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [Y] [C].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2025, de sorte que Monsieur [Y] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La majoration sollicitée n’est pas justifiée par les éléments produits, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [C] à son paiement à compter du 31 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 6 649,57 euros, arrêtée au 9 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 31 août 2025 au 9 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [C] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [C] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT II la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SCPI CILOGER HABITAT 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 avril 2017 entre la SCPI CILOGER HABITAT 2 d’une part, et Monsieur [Y] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 31 août 2025 pour défaut d’assurance ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [C] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT la somme de 6 649,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [C] à compter du 31 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de 6 649,57 € susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 31 août 2025 au 9 décembre 2025, échéance de décembre incluse ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION