TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00734 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-LAPS

S.A. SEMIGA

C/

[J] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.A. SEMIGA

RCS NIMES N° 650 200 405

Hôtel du Département 3Rue Guillemette

30000 NIMES

représentée par M^e Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [J] [C]

8 Bis Rue Du Château Fadaise Bât A

Lgt 1

30000 NIMES

représentée par Maitre Flora AIGUES VIVES, avocat au barreau de Nimes

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, vice-présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 19 mai 2025

Date du Délibéré : 02 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 02 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01.01.1997, LA SA SEMIGA a donné en location à usage unique d’habitation à [R] [J] [C] un logement situé 8, rue du Château Fadaise 30000 Nimes.

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 06 mai 2025, la SA SEMIGA a sollicité autorisation à assigner en référé à heure indiquée devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes sur le fondement de l’article 485 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SA SEMIGA indique :

— que l’immeuble dans lequel est logé la défenderesse a été acquis en février 2016 dans le cadre d’un projet de réhabilitation et pour lequel elle vient aux droits de PACT DU GARD bailleur initial,

— que l’immeuble a fait l’objet d’un rapport du BETM qui relève de graves fissures et un état d’affaissement du plancher et préconise de réaliser sans tarder des sondages et investigations plus poussés sur les travaux à réaliser pour conforter l’immeuble,

— que compte tenu de l’ampleur des désordres, le BETM missionné par la SEMIGA, considère que le relogement de la locataire doit être effectif au stade même des investigations techniques à réaliser pour déterminer précisément l’ampleur la nature et les modalités des travaux de réhabilitation devant être effectués, ces investigations consistant en la réalisation de sondages destructifs impliquant la réalisation de dépose de plafonds, la dépose de sol et la réalisation de trappes en plafond.

La SA SEMIGA souligne que compte tenu de leur nature, ces investigations ne peuvent en aucun cas être envisagées en présence d’occupant dans le logement étant précisé qu’aux termes du bail signé par les parties, il est expressément stipulé au titre des conditions générales que « le locataire devra laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normaux des locaux loués. ».

Elle ajoute qu’en qualité de bailleur, elle est tenue à une obligation de garantir la sécurité physique de la locataire, laquelle doit être relogée à titre temporaire afin de permettre d’engager les premiers travaux seuls de nature à établir l’ampleur des travaux globaux à réaliser.

La SA SEMIGA explique se heurter au refus que lui oppose [R] [J] [C] d’un relogement temporaire, cette dernière refusant de quitter les lieux, générant par là même l’impossibilité de procéder au commencement des travaux qui permettront une vision précise de l’ampleur et durée de ces derniers.

La SA SEMIGA précise que [R] [J] [C] est désormais la seule locataire de l’immeuble dont le logement n’a pu être réhabilité malgré les demandes répétées à intervalles réguliers et un calendrier d’opérations considérablement décalé.

Par courrier du 25 avril 2025, la SA SEMIGA indique avoir :

— confirmé à la locataire que le relogement temporaire est organisé dans un logement T3 situé dans la résidence de l’Astrolabe située 4 rue du Planas à Nîmes dans les mêmes conditions financières,

— proposé que l’association représentante des locataires auprès de son conseil d’administration , la CLCV, soit présente aux côtés de [R] [J] [C] afin de l’accompagner dans ses démarches pendant tout le temps du relogement et ce jusqu’à son retour dans son appartement,

— informé de ce que le début des travaux d’investigations du BET sont arrêtés au 11 juin 2025.

Or, la SA SEMIGA indique que [R] [J] [C] n’a pas donné suite à ce courrier raison pour laquelle elle sollicite d’être autorisée à réaliser les travaux d’investigation préalable et les travaux subséquents et qu’il soit ordonné à [R] [J] [C] et tous occupants de son chef de quitter provisoirement les lieux sous astreinte dans les conditions de relogement proposées par la SEMIGA, précision étant faite que le BET mandaté par la SEMIGA va devoir bloquer une période pour effectuer les travaux à compter du 11 juin 2025 et ne doit se trouver confronté à la présence de la locataire pour l’empêcher de travailler une fois l’intervention programmée.

La SA SEMIGA sollicite par conséquent être autorisée à faire assigner à heure indiquée [R] [J] [C] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en conséquence fixer les jours et heures de l’audience à intervenir et dire que la présente ordonnance pourra être exécutée par provision et sur minute.

Par ordonnance en date du 06 mai 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Nimes a autorisé la SA SEMIGA à faire assigner [R] [J] [C] pour l’audience du 19 mai 2025 à 14h00 à l’audience et par devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes.

A l’audience qui s’est tenue le 19 mai 2025, la SA SEMIGA a comparu par ministère d’avocat en présence de Madame et a maintenu les termes de sa requête. Elle sollicite la condamnation de [R] [J] [C] à quitter, ainsi que tout occupant de son chef, provisoirement les lieux loués, durant le temps nécessaire à la réalisation des travaux devant intervenir à compter du 11 juin 2025 sous astreinte. La SA SEMIGA sollicite qu’il soit rappelé dans le dispositif de l’ordonnance la proposition de prise en charge par cette dernière des frais de déménagement pour un montant de 4 000 euros.

[R] [J] [C], comparante par ministère d’avocat, sollicite qu’il soit jugé que :

— le bureau d’étude technique ne préconise que des investigations techniques non urgentes,

— il n’existe aucun dommage imminent et aucune urgence,

— [R] [J] [C] accepte la solution de relogement temporaire proposée par la SEMIGA et située au 16 rue du Vistre à Nimes,

— le relogement est temporaire et que par la suite [R] [J] [C] devra réintégrer son logement.

Elle sollicite ainsi :

— la condamnation de la SEMIGA à lui communiquer une durée indicative des travaux,

— juger que [R] [J] [C] doit libérer l’appartement qu’elle occupe sous un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance devant intervenir,

— la condamnation de la SEMIGA à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais de déménagement,

— la condamnation de la SEMIGA à effectuer une réduction de loyer à hauteur de 30% compte tenu du préjudice de jouissance et de l’insalubrité du logement,

— débouter la SEMIGA de sa demande d’astreinte,

— la condamnation de la SEMIGA à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

Elle indique résider dans le logement depuis 1976, être âgée de 82 ans, que l’immeuble présente une vétusté depuis de nombreuses années et que la SEMIGA ne justifie pas de l’imminence du péril qu’elle allègue pour fonder sa demande, aucun architecte ou maître d’œuvre n’ayant été mandaté pour établir un descriptif des travaux à réaliser ou pour préconiser des travaux. Elle indique qu’en dépit d’une demande d’être relogée dans des logements déjà rénovés à laquelle il n’a jamais été donné suite, ce n’est que début mai 2025 que la SEMIGA lui a proposée une solution de relogement temporaire, [R] [J] [C] précisant être sous le choc de l’assignation en urgence devant le JCP alors qu’elle a toujours autorisé son bailleur à pénétrer dans les lieux et a toujours accepté une solution de relogement temporaire.

Elle soutient que l’urgence n’est pas caractérisée car le bailleur a proposé un relogement temporaire uniquement concernant son appartement, les autres locataires occupant l’immeuble conservant le leur. Elle soutient que son relogement est en réalité souhaité aux fins exclusives de réaliser des sondages destructifs et non en raison d’un risque pour sa sécurité.

[R] [J] [C] indique qu’il n’existe à ce jour aucun arrêté de péril ou d’insalubrité irrémédiable, que le bailleur n’est pas en mesure de produire un planning des travaux ou une quelconque durée des travaux et que le rapport ne met pas en évidence un quelconque risque d’effondrement ni un péril pour les occupants de l’appartement.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la demande en expulsion temporaire de [R] [J] [C] et sur les demandes formées à titre reconventionnel par [R] [J] [C]

Il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il ressort des termes du bail liant les parties une clause selon laquelle le locataire « devra laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […] il devra laisser le bailleur visiter chaque fois que cela est nécessaire pour l’entretien, les réparations et la sécurité du logement et de l’immeuble » ;

Au soutien de sa demande, la SA SEMIGA verse notamment  :

— un rapport établi par le Bureau d’Etudes Techniques MOUTON (BETM) le 11 décembre 2024 concluant, à l’issue des constatations effectuées, à l’urgence de prévoir dans l’immédiat :

— La réalisation de plusieurs trappes en plafond du Rdc sous chaque pièce de l’appartement afin de permettre de constater l’état de la structure du plancher notamment sous la zone la plus affaissée devant l’évier de la cuisine et sous le bac à douche de la salle d’eau,

— La réalisation de trappes en plafond du 1er étage en complément afin de permettre la vérification de la charpente et comprendre pourquoi les plafonds comportent autant de fissures,

— La dépose ponctuelle de carreaux ciment dans chaque zone afin de connaître l’épaisseur de charge sur le plancher porteur notamment au droit de la zone cuisine/salon qui est plus haute que le reste de l’appartement.

L’ingénieur chargé d’affaire de BETM souligne in fine qu’ « au vu des désordres constatés et des investigations à réaliser, nous pension qu’il est donc nécessaire de prévoir le relogement de la locataire » ;

— un procès-verbal de constatations dressé le 05 décembre 2024 par commissaire de justice faisant état de désordres affectant la structure de l’appartement occupé par [R] [J] [C] notamment :

— dans la cuisine : « un affaissement du plancher vers le mur de refend situé en entrant côté gauche […]des fissurations sur la cloison opposée à la jonction du mur et du plafond avec là une fissure horizontale en cueillie […] j’ai pris des clichés de l’ensemble du plafond qui présente également d’autres fissurations : notamment une fissuration transversale au-dessus de la porte d’entrée de la cuisine à environ 1m, une grande fissuration qui se double avec une dizaine d’autres fissurations. Sur le mur cloison côté porte d’entrée de la cuisine, à la jonction du mur, là également des fissurations sur toute la longueur. Déjà indiquée, une fissuration sur la cloison mur droit en entrant à la jonction du mur et du plafond, et au niveau du plafond au-dessus de la fenêtre côté rue là aussi une grande fissuration qui traverse le plafond et une dizaine d’autres fissurations autour. Egalement je constate des fissurations sur le mur de refend au-dessus de l’évier à la jonction avec la façade. »

— dans le salon : « je constate un défaut de planéité du sol qui est recouvert d’un parquet. Le défaut de planéité est visible à l’œil nu […] dans cette pièce, je constate également des fissurations, notamment en haut à droite de la fenêtre côté rue Château Fadaise, une fissuration importante à cet endroit dans le coin supérieur droit de la fenêtre. Dans le coin supérieur gauche également, je relève deux autres fissurations moins importantes. Dans le fond de la pièce (mur du fond côté gauche en entrant) je relève une fissuration au-dessus de la prise électrique murale, la fissure part de la prise et rejoint le plafond. Dans l’angle du mur côté gauche, à la jonction de la peinture blanche et mauve, également une fissuration »

De la même manière, le commissaire de justice mentionne dans son rapport très détaillé de nombreuses et importantes fissurations affectant les murs et les plafonds des autres pièces de l’appartement notamment les deux chambres, le dégagement et le WC, la salle d’eau, le couloir 1er étage, le plafond du palier au 1er étage, le rez de chaussée et la cage d’escalier.

La SEMIGA verse par ailleurs des courriers adressés à [R] [J] [C] le 08 novembre 2024 et 25 novembre 2024 l’informant de l’importance et de l’urgence d’une rencontre avec cette dernière concernant le logement occupé.

Elle verse également un courrier du 25 avril 2025 adressée à [R] [J] [C] dans laquel proposition est faite à cette dernière de procéder à son relogement temporaire dans un logement de type 3 situé en RDC dans la résidence de l’Astrolabe Bâtiment A – 4 bis rue du Planas à Nîmes dans les mêmes conditions tarifaires que celles applicables au logement actuellement occupé.

Elle produit par ailleurs un rapport établi par l’association CLCV le 05 mai 2025 indiquant que le président de l’union départementale CLCV du Gard et la représentante locataire ont effectué un passage au domicile de [R] [J] [C] le même jour mais n’ont pu la rencontrer, précisant que le fils de cette dernière s’est présenté à la fenêtre de l’étage pour leur dire que sa mère était absente et qu’en dépit des tentatives d’explications qui lui ont été faites concernant les raisons de leur passage, celui-ci a préféré ne pas écouter les propos, précisant ne pas souhaiter leur parler et que sa mère serait présente le jour même à 14 heures, mais que personne ne leur a jamais ouvert la porte.

Enfin la SEMIGA produit un courriel adressé par un représentant du BETM confirmant la nécessité de reloger provisoirement la locataire afin de permettre la réalisation des sondages demandés dans leur rapport du 11 décembre 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que des travaux urgents doivent être réalisés justifiant le relogement dans les plus brefs délais de [R] [J] [C] et de tout occupant de son chef et de débouter cette dernière de sa demande de disposer d’un délai de trois mois avant de quitter les lieux.

En conséquence, il convient de prononcer l’expulsion domiciliaire provisoire de [R] [J] [C], soit durant le temps strictement nécessaire à la réalisation des travaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision.

Le recours à la force publique en cas de refus de [R] [J] [C] de quitter les lieux, apparaît de nature suffisamment coercitive de sorte que la demande de condamnation de [R] [J] [C] à quitter les lieux sous astreinte sera rejetée.

Il ressort par ailleurs des dernières conclusions déposées par la défenderesse à l’audience que cette dernière accepte d’être relogée aux conditions qu’elle énonce, sollicitant que lui soit communiquée une durée prévisible des travaux et par conséquent la durée de son relogement temporaire, une prise en charge de ses frais de déménagement et une réduction de son loyer de 30%.

S’agissant de la demande de prise en charge financière de son déménagement, il convient d’y faire droit, étant précisé que lors de l’audience, la SEMIGA ne s’est pas opposée à assurer cette prise en charge à hauteur de 4 000 euros.

S’agissant en revanche de sa demande tendant à bénéficier d’une réduction de 30 % du prix du loyer actuel, [R] [J] [C] ne justifie pas du fait d’une part que le logement actuellement occupé se trouve dans un état d’insalubrité invoquée à l’appui de cette demande ni d’autre part que le logement qui lui est proposé aux fins de relogement temporaire dispose d’une superficie inférieure à son logement actuel.

Par conséquent, [R] [J] [C] sera déboutée de cette demande.

S’agissant par ailleurs de la demande en condamnation de SEMIGA de communiquer à [R] [J] [C] la durée prévisible des travaux, il ressort précisément des éléments du débat que seuls les premiers travaux consistant en des investigations destructives permettront d’établir l’ampleur des désordres et en conséquence, la nature et la durée des travaux devant être réalisés et qu’en l’état, la SEMIGA se trouve dans l’impossibilité matérielle de délivrer à [R] [J] [C] une telle information.

[R] [J] [C] sera donc déboutée de cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Eu égard à la nature et à l’issue du litige, il convient de débouter [R] [J] [C] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Eu égard à la nature singulière du litige, il convient de dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés par elle au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE l’expulsion temporaire de [R] [J] [C] et celle de tout occupant de son chef du logement situé 8, rue du Château Fadaise 30000 Nimes, durant le temps strictement nécessaire à la réalisation des travaux, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

ORDONNE le relogement de [R] [J] [C] dans le logement T3 situé dans la résidence de l’Astrolabe située 4 rue du Planas à Nîmes dans les mêmes conditions financières que celles actuellement applicable au contrat de bail liant les parties,

ENJOINT à la SEMIGA de solliciter l’association représentante des locataires auprès de son conseil d’administration, la CLCV, pour que celle-ci soit présente aux côtés de [R] [J] [C] afin de l’accompagner dans ses démarches pendant tout le temps du relogement et ce jusqu’à son retour dans son appartement,

ORDONNE à la SEMIGA de prendre à sa charge les frais de déménagement pour un montant de 4 000 euros,

DEBOUTE [R] [J] [C] et la SEMIGA du surplus de leurs demandes,

REJETTE la demande en condamnation formée par [R] [J] [C] à l’encontre de la SEMIGA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais qu’elle aura exposés au titre des frais irrépétibles,

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

La Greffière, La Juge,