TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AC

N° RG 23/04341 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SQDA

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE CARRE D ARTIS

Représenté par son syndic en exercice, la SAS ACANTYS IMMOBILIER

C/

[D] [V], sous curatelle renforcée (Madame [G] [H] désignée en qualité de curateur)

[G] [H]

Prise en sa qualité de mandatrice judiciaire à la protection des majeurs, curatrice de Monsieur [D] [V]

[R] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Novembre 2024

à M^e FAGES – SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE CARRE D ARTIS

Représenté par son syndic en exercice, la SAS ACANTYS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [D] [V], sous curatelle renforcée (Madame [G] [H] désignée en qualité de curateur), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [G] [H]

Prise en sa qualité de mandatrice judiciaire à la protection des majeurs, curatrice de Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

M. [R] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 juin 2020, Monsieur [R] [J] a donné à bail à Monsieur [D] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

Invoquant des nuisances et d’un trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF a fait assigner par actes de commissaire de justice du 27 septembre 2023 Monsieur [D] [V], Madame [G] [H] en sa qualité de curatrice et Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour trouble anormal de voisinage, son expulsion et la condamnation solidaire à des dommages et intérêts.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 5 septembre 2024. Le demandeur et Monsieur [J] étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF, représenté à l’audience par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— déclarer recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V],

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J] à lui payer :

* 5000€ à titre de dommages et intérêts,

* 1800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec application de l’article 699 du même code,

— dire n’y avaoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir sur le fondement des articles 6-1 et 7b de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1341-1 du code civil que Monsieur [V] occasionne de nombreuses nuisances diurnes et nocturnes depuis plus de trois ans lesquelles portent gravement atteinte à la tranquilité de la résidence et perdurent malgré de multiples courriers de relances et mises en demeure et les engagements pris lors de la réunion de conciliation du 5 juin 2023.

Il ajoute que Monsieur [J] parfaitement informé de la situation est inapte à faire respecter les termes du bail par son locataire.

Monsieur [D] [V], comparant et assisté de Madame [H], sa curatrice, reconnaît qu’il a pu commettre des fautes mais qu’il a été hospitalisé en juillet 2024 pour ses problèmes de consommation de cannabis et que depuis sa sortie en août 2024 il ne posait plus de problèmes. Il ajoute être à jour de ses loyers. Il indique être sous curatelle depuis 5 ans, ne plus avoir de travail depuis un an et demi et avoir un enfant de 9 ans qu’il garde le mercredi et un week-end sur deux. Il indique souhaiter rester dans les lieux pour pouvoir garder son enfant.

Monsieur [R] [J], représenté par son conseil, sollicite :

* à titre principal de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes,

* à titre subsidiaire en cas de résiliation :

— de dire et juger qu’aucun comportement fautif n’est établi à son égard,

— de débouter le syndicat des demandes de condamnation à son égard,

* en tout état de cause de condamner tout succombant à lui payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de le dispenser des dépens.

Il fait valoir au soutien de sa défense qu’il n’a reçu qu’un courriel le 30 septembre 2021 et une mise en demeure du 22 février 2023 toutes les deux antérieures à la réunion de conciliation

acceptée tant par le locataire que par le syndicat des copropriétaires. Il n’a ensuite pas été mis en demeure postérieurement à cette conciliation de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure d’exercer son action. Il n’a donc commis aucune faute ou abstention.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation et l’expulsion

* Sur la recevabilité de l’action du syndicat

L’article 1341-1 du Code civil dispose : “Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne”.

Le paragraphe I de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi libellé : "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble." Il en découle que le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des troubles de jouissance ou des dommages causés par son locataire.

La carence du copropriétaire est la condition du droit du syndicat à agir à sa place, il doit le mettre en demeure d’exercer son droit à obtenir la résiliation du bail en raison des agissements fautifs de son locataire avant de faire assigner ce dernier en résiliation et expulsion. La carence du bailleur est établie lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence dans la réclamation de son dû et à l’inverse, les diligences accomplies pour obtenir le respect d’un règlement de copropriété excluent que le syndicat puisse agir en son nom.

En l’espèce, le syndicat produit un courriel du 30 septembre 2021 adressé à Monsieur [J] pour l’informer des nuisances occasionnées par son locataire ainsi que la lettre en date du 22 février 2023 adressée à Monsieur [J] le mettant en demeure de faire cesser les troubles causés par son locataire depuis plusieurs mois sous peine d’action en justice.

Aucun courrier de réponse ou de courrier adressé à son locataire n’est fourni par Monsieur [J] excepté le courrier du 21 juin 2024 postérieur à l’introduction de l’instance.

Monsieur [J] ne peut se prévaloir de l’absence de nouvelle mise en demeure adressée par le syndicat après la conciliation réalisée le 5 juin 2023 alors même qu’il n’a pas été à l’origine de cette conciliation, n’y a pas participé et dont il n’est même pas démontré qu’il en était avisé.

Ce faisant, il ne peut être considéré que Monsieur [J] a véritablement agi pour obtenir le respect du règlement de copropriété et la cessation des troubles de voisinage en l’absence d’un quelconque acte de sa part envers son locataire, de sorte que devant cette carence et cette inefficacité, le syndicat est bien recevable à agir en son nom.

* Sur le bien fondé de la résiliation

En application de l’article 1227 du code civil, la résiliation du bail peut être prononcée en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Cette obligation est reprise dans le bail en son article 8 « jouissance paisible » qui mentionne « le locataire ne devra commettre aucun abus de jouissance suceptible de nuire soit à la solidité o à la bonne tenue de l’immeuble soit d’engager sa responsabilité du bailleur envers les auters occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. (…) Il devra éviter tout bruit de naure à gêner les autres habitants de l’immeuble, notamment régler tout appareil de radia, télévision et tout appareil de reproduction de son de telle manière que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre » ainsi que dans l’article IV qui rappelle que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit du bail dès lors qu’une décision de justice sera passée en force de chose jugée qui constatera les troubles de voisinage et constituera le non-respect d’user paisiblement des locaux loués ».

De même, le règlement de la copropriété qui s’impose contractuellement aux bailleurs et aux locataires précise en page 32 « les occupants, quels qu’ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter atteinte à la tranquilité des autres copropriétaires (…) Tout bruit, tapage nocturne et diurne, de quelque nature que ce soit, susceptible de troubler la tranquilité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements ».

Il en résulte que le locataire doit s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de son contrat de bail et il convient donc que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut de ces dispositions démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis produit plusieurs éléments:

— des attestations de résident (Monsieur [E] [P] le 6/12/2022, Madame [F] [L] le 29/11/2022 et le 24/09/2021, Monsieur [U] [K] le 16/01/2023, Monsieur [B] [X] 24/09/2021, Monsieur [W] [S] le 26/09/2021, Madame [N] [I] le 28/09/2021, Monsieur [Y] [M] le 7/11/2021) décrivant toutes des nuisances sonores répétées de la part de Monsieur [V] notamment des bruits liés à des fêtes à son domicile, ainsi qu’une main courante du 2/08/2022 de Madame [L] denonçant des nuisances sonores diurnes le 2/08/2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 septembre 2022 dans lequel l’autorisation d’action oblique afin de mettre fin au bail de Monsieur [V] a été acceptée à l’unanimité et où est indiqué que c’est en raison "des nuisances répétées causées par ce dernier et des diverses dégradations,

— les courriers adressés à Monsieur [V] pour signaler les nuisances dénoncées par les autres occupants de l’immeuble et le mettre en demeure de cesser ses agissements (courrier du 9/06/2022, 4/08/2022, 22/02/2023),

— un courriel adressé le 2 juin 2023 la curatrice de Monsieur [V] dans lequel figurent deux messages de locataires dont les noms ne sont pas indiqués qui se plaignent de nuisances sonores répétées,

— le compte rendu d’une conciliation réalisée sur son initiative le 5 juin 2023 à laquelle étaient présents Monsieur [V], sa curatrice, le syndic et des membres du conseil syndical (Monsieur [T], Madame [L], Madame [O] et Monsieur [C]) et dans lequel sont mentionnés l’ensemble des éléments à sa charge : de trop nombreuses nuisances sonores diurnes et nocturnes (soirée, musique avec utilisation d’un caisson provoquant de fortes résonnances, cris, meubles et chaises trainés sur le sol), de trop nombreuses incivilités (mégots jetés sur le balcon, cigarettes éteinte sur le tablier du balcon, vomissements par dessus le balcon) et des comportements inadaptés (odeur de drogue, hébergement de personnes « douteuses ») ; le fait qu’il a été rappelé à l’ordre de nombreuses fois par les copropriétaires, le syndic, l’organe de gestion locatif ou sa tutrice depuis 3 ans ; le fait que Monsieur [V] ne nie aucun des faits reprochés, qu’il n’avait pas conscience de la répercussion de ses actes et qu’il a arrêté de consommer des substances illicites ; le fait qu’il est convenu qu’au moindre écart de

comportement la procédure d’expulsion sera lancée sans nouvelle mise en garde,

— un courriel du conseil syndical du 17 juin 2023 mentionnant de nouvelles nuisances sonores dans la nuit du 14 au 15 juin 2023 et du 16 au 17 juin 2023,

— un courriel du 19 juillet 2023 de Monsieur [A] [C] se plaignant de nuisances régulières depuis la conciliation (éclats de voix, disputes, cris, hébergement régulier de tiers),

— un courriel du conseil syndical du 29 juillet 2023 confirmant que Monsieur [V] continue ses incivilités régulièrement en soirée et la nuit,

— un courriel du conseil syndical du 7 août 2023 relatant des épisodes de nuisances sonores fin juillet début août 2023

— un courriel du conseil syndical du 27 août 2023 relatant un épisode de nuisances sonores dans la nuit du 26 au 27 août 2023,

— un courriel du 2 janvier 2024 de Madame [L] relatant des épisodes de nuisances sonores dans la nuit du 23 au 24 décembre 2023,

— des courriels de Monsieur [T] du 19 mars 2024, 26 mars 2024, 18 avril 2024 et 28 avril 2024 signalant de nouvelles nuisances sonores,

— un courriel du conseil syndical de juin 2024 relatant un épisode de nuisances sonores,

— un courriel du conseil syndical du 14 juin 2024 relatant un nouvel épisode de nuisances sonores le jour même avec intervention des gendarmes.

Ces divers éléments rapportent donc dans des termes précis, circonstanciés et convergents de très nombreux épisodes de nuisances sonores commises non seulement avant l’assignation pendant plusieurs années mais également postérieurement.

De son côté Monsieur [V] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments, ce dernier reconnaissant à l’audience avoir commis des fautes, fautes qu’il avait déjà également admises lors de la conciliation et dont il reconnaît qu’elles ont continué après la conciliation. Il invoque uniquement le fait que les nuisances ont cessé depuis sa sortie d’hospitalisation, soit le 26 juillet 2024, interruption qui, même si elle était avérée, ne représenterait que quelques semaines d’accalmie, ce qui ne saurait suffire à diminuer la réalité et l’ampleur des nuisances occasionnées depuis plusieurs années les premières attestations remontant à septembre 2021.

Au regard des éléments communiqués, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis rapporte donc la preuve des troubles de voisinage imputés à Monsieur [V] ainsi que de leur caractère répété et insupportable pour lesdits occupants auxquels il n’a pu apporter de solution d’apaisement.

En conséquence la résiliation du bail sera prononcée ainsi que l’expulsion de Monsieur [V].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Et l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation aux propriétaires des locaux à usage d’habitation, sauf motif légitime, d’utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire bailleur est reponsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des troubles de jouissance grave.

S’agissant du locataire il peut engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des troubles subis par les copropriétaires puisqu’il s’agit d’un préjudice collectif.

En l’espèce, Monsieur [V] ayant commis les fautes relevées ci-avant et causé le préjudice dénoncé par les copropriétaires et certain au vu des différentes pièces examinées plus haut, il doit indemnisation du préjudice subi.

Dans la mesure où le seul courrier qu’il a adressé à son locataire est intervenu 9 mois après l’introduction de l’instance, Monsieur [J] sera considéré comme n’ayant fait aucune action pour mettre fin aux désordres retenus à l’encontre de son locataire et ne peut donc être exonéré de sa responsabilité en la matière. Monsieur [J] devra donc en répondre au même titre que Monsieur [V].

La somme de 1000 euros constitue une réparation adaptée.

Conséquence, Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens sans qu’il y ait lieu à distraction des dépens, l’article 699 du code de procédure civile n’étant pas applicable dans le cadre de la présente procédure dès lors que le ministère d’avocat n’est pas obligatoire en vertu de l’article 761 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’est pas justifié à ce stade de condamner Monsieur [V] et Monsieur [J] au remboursement des émoluments de recouvrement ou d’encaissement résultant des dispositions de l’article A 444-32 du Code de Commerce que le demandeur serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis, Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J], seront condamnés à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, Monsieur [J] ne peut prétendre à une indemnité à ce titre et sera donc débouté de sa demande.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 2 juin 2020 entre Monsieur [R] [J] et Monsieur [D] [V] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], aux torts exclusifs de Monsieur [V] à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [R] [J] par Madame [D] [V] et l’y condamne, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairementMonsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF une somme de 1000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Carré d’Artis représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [J] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La vice-présidente