Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 12]

Le 03 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 23/05917 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KILQ

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [P] [U] [X]

né le 18 Septembre 1978 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 1]

Mme [G] [M] [Y] [A] Epouse [X]

née le 03 Novembre 1983 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

S.A.S. NOTAIRES VAUNAGE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [N] [I] [Z] épouse [V]

née le 30 Août 1939 à [Localité 11] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Patricia PIJOT , avocat de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de Beziers

Mme [L] [O] [I] [V] épouse [F]

née le 19 Avril 1966 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Patricia PIJOT , avocat de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de Beziers

M. [B] [R] [J] [V]

né le 11 Avril 1964 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Patricia PIJOT, avocat de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de Beziers

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, après que la cause a été débattue en audience publique le 01 Septembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Nathalie FORINO, F.F. greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 22 septembre 2022 par Maître [E] [D], notaire associé de la SAS Notaires Vaunage, M.[S] [V], Mme [N] [Z] épouse [V], Mme [L] [V] et M.[B] [V] ont consenti à M.[P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], élevé de deux étages et comprenant cinq appartements, moyennant le prix de 340 000 euros.

L’acte stipulait le versement par les bénéficiaires d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 34 500 euros, soit la somme de 17 250 euros payée lors de la signature de l’acte et le reliquat réglé au plus tard à la date prévue pour la levée de l’option le 22 décembre 2022.

Les époux [X] ont versé la somme de 17 000 euros.

M.[S] [V] est décédé le 14 mai 2023, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [N] [Z] et ses deux enfants, Mme [L] [V] et M.[B] [V].

Par lettre recommandée du 16 juin 2023, les époux [X], agissant par l’intermédiaire de leur conseil, ont informé les vendeurs de leur intention de ne pas régulariser l’acte authentique et mis ces derniers en demeure de leur restituer l’acompte de 17 000 euros.

Par acte de commissaire de justice des 8 et 12 décembre 2023, les époux [X] ont cité Mme [N] [Z], Mme [L] [V] et M.[B] [V] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir sur le fondement des articles 1104 et 1231 du code civil leur condamnation en paiement de la quote-part de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices.

Par acte du 8 décembre 2023, les époux [X] ont mis en cause la société SAS Notaires Vaunage.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 9 avril 2025, les époux [X] demandent au tribunal de :

— débouter les consorts [V] de leurs demandes reconventionnelles,

— les condamner au paiement de la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse du 22 septembre 2022,

— les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices,

— les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les époux [X] fondent leurs demandes sur les articles 1104 et 1231 du code civil. Ils font valoir que les vendeurs leur ont caché le défaut d’entretien de l’immeuble et la non-conformité du système d’assainissement, ce qui traduit un manquement à leur obligation de loyauté lors de la signature de la promesse de vente ; que les différents sinistres affectant l’immeuble, survenus dès le mois d’octobre 2021, ont pour origine la carence des propriétaires qui se sont abstenus de procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture et de la terrasse et n’ont procédé qu’à de simples réparations de fortune et à la remise en état des intérieurs. Ils allèguent que les infiltrations d’eau, tant sur les parties privatives des cinq appartements que sur les parties communes, ont provoqué une dégradation manifeste de l’état général de l’immeuble qui est aujourd’hui impropre à son exploitation locative. Ils concluent que leur renoncement à lever l’option est imputable aux vendeurs ; que la quote-part d’indemnité d’immobilisation versée doit en conséquence leur être restituée.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils allèguent qu’ils ont fait établir divers devis afin d’évaluer l’ampleur des travaux de réfection des désordres ; qu’ils ont exposé des frais relatifs à la constitution d’une SCI et obtenu un crédit immobilier moyennant un faible taux d’intérêt auquel ils ne pourraient plus prétendre à ce jour, ce qui caractérise un préjudice matériel dont ils entendent obtenir réparation.

Pour contrer la demande reconventionnelle des consorts [V] en paiement de l’indemnité due au titre de la clause pénale, ils indiquent que l’inexécution du contrat provient de la faute des vendeurs qui ont manqué de loyauté. Ils ajoutent que les vendeurs n’ont subi aucun préjudice dans la mesure où ils ont vendu en cours d’instance le bien moyennant le prix net vendeur de 277 300 euros, sans avoir effectué les travaux d’étanchéité de la toiture et de la terrasse, ce qui démontre au surplus que les défauts structurels de l’immeuble dénoncés par les bénéficiaires de la promesse ont bien été pris en compte lors de cette ultime transaction.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 17 juillet 2025, les consorts [V] demandent au tribunal de :

— débouter les époux [X] de leurs demandes,

— condamner les époux [X] au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 17 000 euros,

— condamner les époux [X] au paiement de la somme de 34 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’acte,

— condamner les époux [X] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour contrer les demandes des époux [X], les consorts [V] allèguent que deux sinistres sont effectivement apparus pendant l’exécution de la promesse, sans toutefois rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ; que ces sinistres ont fait l’objet de déclarations auprès de leur compagnie d’assurance et ont donné lieu à des travaux de reprise des désordres. Ils indiquent que les appartements loués faisaient l’objet d’une autorisation préalable et renouvelée de mise en location délivrée par la commune de [Localité 6] en application des dispositions de l’article L.635-1 du code de la construction et de l’habitation, ce qui démontre la conformité des logements aux exigences de décence et de salubrité. Ils répliquent avoir effectué en 2021 et 2022 des travaux d’étanchéité de la terrasse et de reprise des gardes corps des escaliers des parties communes ; qu’en revanche, une partie de la toiture et l’appartement loué à Mme [W] nécessitait depuis le départ de la locataire des travaux de remise en état, ce dont les bénéficiaires de la promesse avaient été informés dès la visite du bien en septembre 2022. Ils ajoutent que les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement consistent en la pose de grilles de ventilation des canalisations et concernent le lot que les époux [X] avaient convenu de rénover intégralement après la vente.

Ils concluent qu’en exécution des stipulations de la promesse de vente, aucun sinistre n’est survenu de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation durant la durée de validité de la promesse, de sorte que la rétractation fautive des bénéficiaires impose leur condamnation au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ils font valoir que les époux [X] ont volontairement refusé de payer le solde de l’indemnité d’immobilisation afin d’invoquer de manière fallacieuse la caducité de la promesse ; mais qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive relative au paiement de l’indemnité d’immobilisation est réputée accomplie puisque les bénéficiaires en ont empêché l’accomplissement en s’abstenant sciemment de payer. Ils concluent que les époux [X] sont redevables de la pénalité compensatoire de 34 000 euros stipulée à l’acte.

Dans ses dernières écritures notifiées le 18 décembre 2024, la SAS Notaires Vaunage

conclut que les parties ne forment à son encontre aucune prétention et demande à être mise hors de cause.

La clôture a été fixée au 1er août 2025.

A l’audience du 1er septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’intervention de la la SAS Notaires Vaunage

Selon les dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

L’article 331 dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En application de l’article 5, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, les époux [X] ont formé une demande incidente ayant pour objet la mise en cause de la SAS Notaires Vaunage.

Toutefois, leur intervention forcée ne tend ni à obtenir la condamnation de la SAS, ni à étendre au tiers l’autorité de la chose jugée attachée au présent jugement.

La SAS Notaires Vaunage sera en conséquence mise hors de cause, conformément à sa demande.

— Sur les demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En l’espèce, il résulte des stipulations de la promesse de vente reçue le 22 septembre 2022, au chapitre “indemnité d’immobilisation”, que “les parties sont convenues du versement de la somme de 34 500 euros. Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de quinze jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de 17 250 euros. Le solde étant stipulé être versé par virement au plus tard à la date prévue pour la levée d’option. Dans l’hypothèse où un seul de ces versements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse sera considérée comme caduque et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes (…) b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.”

Il résulte du chapitre “sinistre pendant la durée de validité de la promesse”, que “si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté, soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant, soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées (…); Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.”

Il ressort des constats amiables de dégâts des eaux produits par les parties que trois sinistres sont survenus dans l’immeuble depuis la signature de la promesse et avant le terme du délai d’immobilisation du bien ; les parties s’opposent sur leurs conséquences et sur l’ampleur des désordres qui en sont résultés.

Le premier sinistre survenu le 17 octobre 2022 concerne l’appartement situé au deuxième étage, pris à bail par M.[T] [H]. Il résulte du constat amiable dressé le 21 octobre 2022 à l’attention de l’assureur des consorts [V] que l’origine du sinistre se situe dans la maison mitoyenne et a provoqué des infiltrations d’eau ; il est précisé :”suspicion par l’artisan d’une infiltration par terrasse du voisin”. La remise en état des peintures murales et des plafonds du logement a été indemnisée par l’assureur des bailleurs.

Le second sinistre survenu le 15 décembre 2022 concerne un dégât des eaux provoqué par des infiltrations d’eaux par la toiture, déclaré à l’assureur des consorts [V] ce même jour.

Le troisième sinistre survenu le 29 novembre 2022, concerne le logement situé au premier étage. Il résulte du constat amiable dressé le 7 décembre 2022 à l’attention de l’assureur que l’origine du sinistre n’est pas identifiée en raison de l’absence prolongée du locataire et de l’impossibilité de pénétrer dans les lieux.

Aucun élément technique ne permet cependant d’établir l’existence des désordres provoqués par ces trois sinistres.

Les époux [X] échouent dès lors à démontrer que les conséquences de ces sinistres ont provoqué une dégradation massive de l’état général de l’immeuble, devenu impropre à l’exploitation locative au terme de la période d’immobilisation du bien.

A l’inverse, il ressort des pièces versées aux débats par les consorts [V] que le maire de la commune de [Localité 6] a rendu plusieurs arrêtés datés du 9 mai 2023 autorisant la mise en location de deux appartements dépendant de l’immeuble.

S’agissant de l’appartement, siège du troisième sinistre, libre de tout occupant depuis le 31 août 2022 et concernant l’état général de la toiture de l’immeuble à l’origine du deuxième dégât des eaux, il résulte des échanges de courriels adressés par l’agence IAD France en charge de la négociation du bien, que les époux [X] étaient informés dès le 23 mai 2022 de l’insalubrité du logement et de la réfection partielle de la toiture par les vendeurs.

Il s’en suit que les époux [X] se sont portés acquéreurs d’un immeuble à rapport en pleine connaissance de son état de vétusté.

Ils ne démontrent pas davantage la déloyauté des vendeurs qui auraient dissimulé des désordres liés au défaut d’entretien du bâtit et fait un usage déloyal de la prérogative contractuelle du paiement au promettant de l’indemnité d’immobilisation.

Les consorts [V] produisent les factures établies le 22 décembre 2021 par la SARL Val Construction, relatives à l’exécution des travaux d’étanchéité et de réfection de la terrasse située au premier étage, moyennant le prix global de 4 008 euros, ce qui démontre leur intérêt pour l’entretien de l’immeuble.

Enfin, il ne saurait leur être reproché le défaut de conformité du système d’assainissement de l’immeuble apparu en janvier 2023, dans la mesure où les prescriptions techniques consistent en la simple pose d’une grille de ventilation sur la canalisation commune à tous les appartements.

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Les époux [X] ne se sont pas acquittés du solde de l’indemnité d’immobilisation et font valoir la caducité de la promesse.

Or, la caducité ne prive d’efficacité le contrat que pour l’avenir et n’emporte pas les conséquences d’une annulation. La caducité de la promesse de vente implique que les parties sont libérées de leur obligation de conclure la vente mais ne met pas à néant le contrat qui prévoit bien le versement d’une indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, le fait que les époux [X] n’ont procédé qu’à un paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation ne les exonère pas de leur obligation contractuelle de payer cette indemnité.

La promesse de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation est due aux promettants au cas où la vente n’a pas été réitérée selon les modalités et délais prévus au présent acte et alors que les conditions suspensives ont toutes été réalisées.

Les époux [X] ne contestent pas que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Par conséquent, ils seront condamnés à payer aux consorts [V] la somme de 17 000 euros au titre du reliquat de l’indemnité. Leur demande en paiement de la somme de 17 000 euros correspondant à la quote-part du montant de l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse sera rejetée.

— Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [X]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’absence de tout manquement des consorts [V] à leurs obligations contractuelles, les époux [X] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice matériel.

Ils perdent le procès, de sorte que leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle des consorts [V] au titre de la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, les parties ont convenu au chapitre “stipulation de pénalité compensatoire” que “dans le cas où toutes conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 34 500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (…) la présente

stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation et que l’inexécution fautive incombant au bénéficiaire permet au promettant de la récupérer en tout ou partie”.

Les époux [X] sont condamnés au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, intégralement acquise aux consorts [V].

Les parties ont convenu dans cette hypothèse d’éluder le jeu de la clause pénale insérée à l’acte.

La demande reconventionnelle des consorts [V] sera en conséquence rejetée.

— Sur les demandes accessoires

Les époux [X] succombent et doivent être condamnés au paiement des dépens.

En outre, l’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Met hors de cause la SAS Notaires Vaunage,

Rejette la demande de M.[P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Rejette la demande de M.[P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] de dommages et intérêts,

Condamne M. [P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] à payer à Mme [N] [Z], Mme [L] [V] et M.[B] [V] la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Rejette la demande de Mme [N] [Z], Mme [L] [V] et M. [B] [V] au titre de la clause pénale,

Rejette la demande de M.[P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] à payer à Mme [N] [Z], Mme [L] [V] et M.[B] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[P] [X] et Mme [G] [A] épouse [X] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par [G] VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT