Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée à

Maître [Y] RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

Maître [J] [K] de la SELARL [J] [K] – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT PRONONCE LE : 27 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00003 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K6XA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2025

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Président

GREFFIER : Aurélie VIALLE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALDEPA

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°449 656 768, représentée par son gérant en exercice et associé unique, Monsieur [P] [C], domicilié de droit au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Jean-Maurice BIBAS, Avocat à la Cour d’Appel de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société LA DESIRADE

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 377 919 998, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Eve SOULIER de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau D’AVIGNON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 12 septembre 2003, la société ALDEPA (S.A.R.L.) a donné à bail commercial à la société LA DESIRADE (S.A.R.L.) des locaux ainsi désignés : « dans un ensemble immobilier à usage de maison de retraite, situé à [Adresse 13], dénommé « RESIDENCE LA DESIRADE », élevé sur rez-de-chaussée d’un étage comprenant : – au rez-de-chaussée : deux ailes d’habitation avec hall d’entrée, salle-à-manger, cuisine, salon, bureaux, services généraux divers ; – à l’étage : salon, deux ailes d’habitations, services généraux divers. », moyennant un loyer annuel global hors taxes de 24670,85 euros.

Ledit bail a été tacitement reconduit.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 décembre 2023, la société LA DESIRADE a demandé le renouvellement du bail commercial, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de 26095,81 euros pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2024.

Par acte délivré le 1er mars 2024, la société ALDEPA a déclaré que le loyer sollicité était manifestement sous-évalué et fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 41787, 04 euros hors taxes et hors charges.

Après avoir déposé une requête en ce sens, par ordonnance en date du 3 avril 2025 la société ALDEPA a été autorisée à assigner à jour fixe la société LA DESIRADE.

Par acte délivré le 17 avril 2025, la société ALDEPA a assigné à jour fixe la société LA DESIRADE aux fins de fixation à la somme de 41787,04 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer.

La société ALDEPA demande au juge des loyers commerciaux de :

juger que le bail en renouvellement sera établi pour une durée de neuf années entières et consécutives, sauf application de la faculté de congé prévue par la loi au profit de chacune des parties, en renouvellement du précédent, à effet du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de QUARANTE ET UN MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE CENTIMES (41.787,04 €) lequel bail devra être soumis aux dispositions législatives et réglementaires impératives depuis applicables en vertu des dispositions des articles L 145-1 et suivants et R 145-1 et suivants du Code de commercesauf à la société SARL LA DESIRADE d’accepter la transaction qui lui est proposée d’un loyer annuel hors taxe et hors charges de TRENTE SEPT MILLE DEUX CENT QUARANTE CINQ EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES (37.245,51 €),

fixer le montant du loyer dû pendant la procédure au dernier pratiqué avant la demande de renouvellement, soit TRENTE TROIS MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES (33.898,80 €) hors taxes et hors charges par an soit HUIT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES (8.474,70 €) par trimestre hors taxes et hors charges,condamner la société LA DESIRADE au versement à son profit d’une somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,débouter la société LA DESIRADE de ses demandes sur ces points,prononcer l’exécution provisoire, de droit, sans constitution de garantie.Au soutien de ses prétentions, la société ALDEPA argue notamment de ce :

qu’en négligeant l’état du droit positif, l’expert mandaté par la société LA DESIRADE a fait manifestement une application hâtive des dispositions de l’article R.145-10 du Code de commerce et retenu à tort la monovalence des locaux concernés,que l’hypothèse soutenue par Monsieur [R] dans son rapport pour tenter de justifier la détermination d’une valeur locative globale à répartir entre les copropriétaires bailleurs est absurde car, contrairement à la pratique habituelle dans ce type de montage financier, il n’y a aucun bail consenti par le propriétaire initial ou collectivement par l’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété mais, comme au cas particulier de la société ALDEPA un bail consenti à la société LA DESIRADE portant sur des lots de copropriété et des 15 éléments mobiliers clairement déterminés moyennant un prix de location affecté à chacun d’entre eux,que contrairement à ce que prétend la société LA DESIRADE, il y a lieu d’abandonner l’ancienne méthode hôtelière basée sur le chiffre d’affaires effectif, devenue obsolète, pour faire application de la « nouvelle méthode hôtelière » mise au point par les experts et en vigueur depuis plusieurs années qui substitue à l’ancienne une vision certes plus prospective mais basée sur le chiffre pouvant être atteint indépendamment de la gestion pratiquée par l’exploitant, éliminant ainsi les considérations subjectives,qu’aucun mesurage n’a été effectué en ce que Monsieur [R] s’est simplement référé aux déclarations du gérant de la société LA DESIRADE alors que la valeur locative au mètre carré est le critère essentiel à l’application de la méthode comparative pouvant être utilisée en l’absence de monovalence.La société LA DESIRADE demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à compter de cette date à hauteur de vingt-six mille quatre-vingt-quinze euros quatre – vingt un cents (26095.81 €) hors taxes et hors charges,DEBOUTER la société ADELPA de l’ensemble de ses demandes,CONDAMNER la société ADELPA à payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,à titre subsidiaire

dans l’hypothèse où avant dire droit le tribunal de céans ordonne une expertise :

FIXER le loyer provisionnel dû à compter de l’acte introductif d’instance pour la durée de la procédure à la somme annuelle de vingt-six mille quatre-vingt-quinze euros quatre – vingt un cents (26095.81 €) hors taxe et hors charges,RESERVER les demandes des parties concernant l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.La société LA DESIRADE précise qu’une demande de renouvellement de bail commercial a été adressée à l’ensemble des autres copropriétaires comprenant également une demande de modification du montant du loyer renouvelé et de l’indice d’indexation ; que la société ADELPA est le seul bailleur à avoir refusé les modifications proposées ; que l’ensemble des autres copropriétaires ont accepté le renouvellement du bail et la modification du loyer proposée sur la base du rapport d’expertise versé au débat.

La société LA DESIRADE se prévaut d’un rapport en date du 26 juillet 2023 établi par Monsieur [O] [R].

Elle argue notamment d’une destination des lieux monovalente et non mixte, et fait valoir que la destination des lieux autorisée par le règlement de copropriété ne peut aucunement interférer dans la détermination de la valeur locative commerciale.

Elle estime que l’évaluation ne peut être que globale, une évaluation isolée des lots détenus par la société ADELPA, qui ne tient pas compte des critères mentionnés à l’article R. 145-7 du Code de commerce, étant incohérente.

Elle ajoute que :

l’application, faite par le bailleur, de la méthode comparative en effectuant la comparaison avec un seul autre local commercial loué, celui de Monsieur [H], est erronée en ce que le bailleur ne peut se référer à un seul loyer pratiqué dans le voisinage et affirmer que ce dernier doit être retenu, quand bien même ce local se situe au sein de l’EHPAD.le calcul effectué par le bailleur dans sa mise œuvre de la méthode d’évaluation hôtelière est incohérent, notant que la valorisation ne peut être faite qu’à partir du chiffre d’affaires effectivement réalisé et les tarifs effectivement pratiqués par le locataire, et que contrairement aux dires du bailleur, les prestations dépendances GIR ne peuvent pas être prise en considération.A l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 143 du Code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, au vu des éléments produits par chaque partie et de leurs allégations respectives, il apparaît indispensable de recourir à une expertise judiciaire.

Il y a lieu de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

L’ensemble des demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit et par mise à disposition :

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder

Madame [W] [X]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 10]. : 06.09.15.17.12 Mèl : [Courriel 6]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux à [Localité 12] [Localité 4], ensemble immobilier dénommé "[Adresse 11]", en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ;

— determiner la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de ponderation ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L.145-33 du code de commerce ;

— dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport ;

— procéder au moyen d’un pré-rapport ;

— répondre aux dires des parties ;

— faire toutes observations utiles au présent litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :

— le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l’expert est un délai impératif;

— les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par moitié par les parties qui devront consigner chacune la somme de 1000 euros (1000 euros à la charge de la S.A.R.L. ALDEPA et 1000 euros à la charge de la S.A.R.L. LA DESIRADE) à valoir sur la rémunération de l’expert,

DIT que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert est à consigner par les parties à la régie des recettes dans les 6 semaines à compter de la demande de consignation émise par le service des expertises,

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX07] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES,

étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime)

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT que les parties seront dispensées de consignation en cas d’octroi de l’aide juridictionelle ;

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile à la diligence du greffe dès réception du rapport d’expertise.

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,