TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

N° Minute : 25/256

AFFAIRE : N° RG 25/00481 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQUZ

JUGEMENT

Rendu le 02 Septembre 2025

AFFAIRE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] OPH 40

C/

[M] [C]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] OPH 40

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Rappel des faits et de la procedure

Le 23 mars 2023, et avec effet au 05 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a donné à bail à Madame [M] [C] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 368,23 euros pour le logement, outre 40,50 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 décembre 2024, le bailleur a fait signifier à Madame [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 27 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat des Landes « XL HABITAT » (l’OPHLM) a fait assigner Madame [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 03 juin 2025 sur le fondement des articles 1134, 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de:

— voir constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef dès expiration du délai légal au besoin avec le concours de la force publique,

— autoriser l’OPHLM des [Localité 4] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner la défenderesse au paiement des sommes de :

3 421,86 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 03 mars 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 455,20 euros à compter de la date de signification du commandement visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus, Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail soit le 26 décembre 2024, et jusqu’à l’entière libération des lieux, 340 euros à titre de dommages et intérêts, suivant l’article 1231-6 al 3 du code civil, 340 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux services de la CCAPEX, et de l’assignation.Il a également sollicité d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 03 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM), représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3 082,02 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse. Le bailleur a précisé que le locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [M] [C] n’était ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Le 31 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM), personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 4] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 31 mars 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4], par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 26 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 455,20 euros.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 février 2025.

Madame [M] [C] étant occupante sans titre ni droit depuis cette date, son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) produit un décompte actualisé à la date de l’audience (arrêté au 28 mai 2025 et comprenant l’échéance du loyer de mai 2025 incluse), selon lequel Madame [M] [C] est redevable à cette date de la somme de 3 082,02 euros.

Madame [M] [C], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Madame [M] [C] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme de 3 082,02 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 455,20 euros à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de l’occupation indue de son bien, Madame [M] [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il sera dès lors débouté de sa demande formée à ce titre.

VI. Sur les demandes accessoires

Madame [M] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » a dû exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et afin de favoriser l’apurement de la dette locative, Madame [M] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2023, et avec effet au 05 avril 2023 entre l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) et Madame [M] [C] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 février 2025,

ORDONNE à Madame [M] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT» (l’OPHLM) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et faire transporter les meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [M] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 3 082,02 euros (arrêtée à l’échéance de mai 2025 incluse), à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 455,20 euros à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Madame [M] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT» (l’OPHLM), à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [C] jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [M] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux services de la CCAPEX, et de l’assignation,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de ses autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le greffier Le juge