MINUTE N°

RG – N° RG 26/00058 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LKU2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 MARS 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. MIDI [E]

société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 493 291 181, prise en la personne de son représentant légalen cette qualité domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES, M^e Laurent COTRET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI MP IMMOBILIER,

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 489 781 617, prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale COMTE de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, M^e Raphael LALOUM GHENASSIA, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée e lors des débats de Halima MANSOUR, Greffier et de Aurélie Vialle, greffier, lors du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 11 février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 janvier 2007, la société MP Immobilier a consenti à la société Midi [E] un bail commercial de sous-location portant sur des biens immobiliers situés à [Localité 3] dans le Gard, cadastrés section B n°[Cadastre 1] [Adresse 4], d’une surface de 29.819 m², lot 20 de la ZAC dénommée « Pôle actif », destinés à un usage de bureaux, aire de stockage et ateliers liés à l’activité d’imprimerie de presse.

Le bail a été conclu pour une durée de 12 années entières et consécutives prenant effet lors de la livraison des locaux au preneur, moyennant un loyer annuel de 1.400.000 € toutes charges en sus, et prévoit une indexation du loyer au 30 avril de chaque année.

Le 11 janvier 2019, le bail est arrivé à son terme sans avoir été renouvelé par avenant ni dénoncé, de sorte qu’il est depuis lors tacitement prorogé.

Par un protocole d’accord signé le 17 avril 2019, il a été convenu que MP Immobilier prolonge la location des locaux à usage d’imprimerie à [Localité 4] au moins jusqu’au 31 décembre 2025 et selon les conditions financières suivantes :

— pour 2019, un loyer annuel d’un montant d’un million deux cent quatre-vingt mille euros (1.280.000 €) au titre de la Sous Location Immobilière et la Location;

— à compter du 1er janvier 2020, application d’une minoration de deux cent mille euros (200.000 €), soit un loyer annuel d’un montant d’un million quatre-vingt mille euros (1.080.000 €) étant entendu que la SCI MP IMMOBILIER demande que cette minoration soit supprimée dès l’intégration d’une partie de la charge de travail de MOP provenant de l’arrêt de production de MOP ou d’une partie de la charge de travail de l’usine de MIDI LIBRE.

Le 20 janvier 2023, la société MP Immobilier faisait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant total de 1.385.267,47 € arrêté au 18 janvier 2023.

Aux termes d’un second protocole d’accord signé le 20 juin 2023, notamment par MP Immobilier et Midi [E], cette dernière société reconnaissait devoir la somme de 1.750.001 € TTC au titre des loyers et charges au 1er mai 2023, et l’indexation des loyers était suspendue dans le cadre de l’éventuelle cession des locaux à [Localité 4], cette dernière ayant manifesté sa ferme intention de les acquérir.

Il était ainsi prévu au titre de l’article 1.2 dudit protocole :

« Les Parties sont convenues que la clause d’indexation du Bail sera suspendue à compter de la date de signature des présentes jusqu’à la cession de l’immeuble dans les conditions prévues à l’article 2 des présentes.

Pour le cas où l’immeuble ne serait pas vendu conformément aux dispositions susvisées, l’indexation reprendra rétroactivement son cours à compter de la date de signature des présentes, sauf prorogation décidées par les Parties. ».

L’article 2 du Protocole auquel il était fait référence dans les stipulations susvisées encadrait strictement le processus de cession dudit immeuble, lequel devait se dérouler en plusieurs étapes successives, à savoir une phase d’évaluation de l’immeuble avec désignation conjointe d’un expert indépendant, suivie d’une phase de négociation pour une durée de 4 mois, puis une phase de détermination du prix avant de céder l’immeuble, et ce, au plus tard le 30 mars 2024.

Cette cession n’est toutefois jamais intervenue.

Le 10 novembre 2025, la société MP IMMOBILIER mettait en demeure la société MIDI [E] de lui payer la somme de 632.205,46 € au tire du rattrapage des loyers non minorés et indexés pour la période 2023-2025.

Un commandement de payer les loyers impayés a ensuite été délivré à la locataire suivant exploit en date du 24 novembre 2025, pour la somme de 1.056.003,04 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, la société MIDI [E] a fait citer en référé la société SCI MP IMMOBILIER aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 novembre 2025, et à titre subsidiaire lui accorder des délais de paiement de 24 mois.

L’affaire est venue à l’audience du 11 février 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, la société MIDI [E] demande au juge des référés de:

En tout état de cause:

— Déclarer la société Midi [E] recevable en son opposition au commandement de payer daté du 24 novembre 2025 ;

— Débouter la société MP Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

— Constater que, dans son commandement visant la clause résolutoire daté du 24 novembre 2025, la société MP Immobilier sollicite le paiement de sommes sans détailler ou justifier les causes et l’exigibilité des créances invoquées ;

En conséquence :

— Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 24 novembre 2025 ;

— Déclarer que le commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 24 novembre 2025 est sans effet ;

A titre subsidiaire :

— Accorder à la société Midi [E] un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de toute somme visée dans le commandement de payer daté du 24 novembre 2025 que celle-ci pourrait être condamnée à payer à la société MP Immobilier ;

— Suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;

— Renvoyer l’affaire au fond pour qu’il soit statué sur le caractère manifestement excessif de la clause pénale et la modération des sommes qui résulteraient de son application ;

En tout état de cause :

— Condamner la société MP Immobilier à payer à la société Midi [E] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, la demanderesse fait valoir l’irrégularité et l’imprécision de celui-ci, les prétentions de la bailleresse ayant augmenté de plus de 800.000 € en trois mois, alors même que le loyer n’est que d’environ 130.000 € par mis. En réponse aux moyens reconventionnels, elle soutient la compétence du juge des référés pour statuer sur la nullité du commandement, et estime que les jurisprudences produites en défense sont sans lien avec la présente affaire.

Sur le fond, la demanderesse estime que les sommes afférentes à l’indexation et/ou au rattrapage du loyer ne sont pas dues, la cession ayant échoué du fait des carences de la défenderesse dans la communication de documents. Elle conteste par ailleurs être redevable de la taxe foncière 2025, faisant valoir qu’elle n’en a jamais été destinataire.

A titre subsidiaire, elle sollicite de larges délais de paiement, outre la modération de la clause pénale.

Par conclusions également déposées et soutenues oralement à cette audience, la société SCI MP IMMOBILIER demande au juge des référés de:

— Dire et juger que la juridiction des référés n’est pas compétente pour statuer sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Dire et juger que la juridiction des référés n’est pas compétente pour statuer sur la fixation des loyers commerciaux et leurs accessoires ;

— Dire et juger que la juridiction des référés n’est pas compétente pour statuer sur l’exécution de protocoles d’accord attribuant compétence aux tribunaux dans le ressort de la Cour d’Appel de [Localité 2] ;

— Renvoyer la société MIDI [E] à mieux se pourvoir ;

— Débouter la société MIDI [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger recevable et bien fondée la société MP IMMOBILIER en ses demandes reconventionnelles;

— Dire et juger acquise au profit du bailleur la clause résolutoire depuis le 25 décembre 2025 ;

— Constater la résolution du bail commercial à compter du 25 décembre 2025.

En conséquence,

— Prononcer l’expulsion de la société MIDI [E] et de tous les occupants de son chef des locaux qu’elle occupe sis [Localité 5], correspondant au lot 20 de la ZAC “Pôle actif”, cadastré B n°[Cadastre 1] [Adresse 4], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter d'1 mois suivant la signification de l’ordonnance ;

— Dire et juger que l’expulsion de la société MIDI [E] et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe se fera, si nécessaire, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, soit la somme mensuelle de 133.683,60 €, augmenté des pénalités prévues à l’article 20.3 du bail, soit 10% du loyer ;

— Allouer à la société MP IMMOBILIER une provision d’un montant de 1.497.158,93€ TTC et condamner la société MIDI [E] à payer ladite somme ;

— Dire que toutes les sommes dues par la société MIDI [E] porteront intérêt, à compter de leur date d’échéance, au taux de l’intérêt légal majoré de 4 points et ce, en application de l’article 20.4 du contrat de bail en cause ;

— Condamner la société MIDI [E] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SCI MP IMMOBILIER conteste la compétence du juge des référés pour statuer sur une demande de nullité d’un commandement de payer, sur la fixation des loyers commerciaux et leurs accessoires et sur l’exécution de protocoles d’accord attribuant compétence aux tribunaux dans le ressort de la Cour d’Appel de PARIS.

Sur le fond, elle estime que le commandement de payer délivré identifie clairement les sommes dont le paiement est sollicité, et entend réactualiser sa créance intégrant l’indexation depuis 2023. Elle s’oppose à la demande de délais de grâce et sollicite l’expulsion de sa locataire, outre la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, "le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions".

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, la bailleresse ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par la société MIDI [E] et elle n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

«  Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 novembre 2025

La société MIDI [E] demande à titre principal au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 24 novembre 2025, et de déclarer ce commandement sans effet.

La société SCI MP IMMOBILIER soutient que la juridiction des référés n’est pas compétente pour statuer sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il résulte en effet d’une jurisprudence constante, encore rappelée récemment (Cour d’Appel de [Localité 2] pôle 1 chambre 2, 22 janvier 2026, n°25/07010), “qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.”

Dès lors, le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité du commandement de payer, de sorte qu’il convient de renvoyer la société MIDI [E] à mieux se pourvoir de ce chef.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le 24 novembre 2025, la SCI MP IMMOBILIER a fait délivrer à la SAS MIDI [E] un commandement payer visant la clause résolutoire d’un montant de 1.056.003,04 euros ainsi décomposé:

— loyer novembre 2025: 133.683,60 euros,

— taxe foncière 2025: 193.752,00 euros;

— rattrapage loyers indexe 2023 2025: 632.205,46 euros;

— clause pénale: 95.964,10 euros;

— le présent acte: 397,88 euros;

Reste du au 21/11/2025: 1.056.003,04 euros.

Il doit aussi être rappelé que la mise en oeuvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sus rappelées, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, un débat oppose les parties quant à l’exigibilité de l’indexation des loyers, la société MIDI [E] estimant que l’échec de la cession résulte d’un comportement fautif de la SCI MP IMMOBILIER.

A cet égard, le juge des référés relève d’une part que la somme revendiquée au titre de l’indexation des loyers sur les années 2023 à 2025 constitue l’essentiel de la créance alléguée, d’autre part que le débat sur l’exigibilité de l’indexation échappe la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, et relève de la seule compétence du juge du fond.

Dans ces conditions, il convient de constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle au constat, par le juge des référés, de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé du chef des demandes de la SCI MP IMMOBILIER.

3- Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit prononcé de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATONS que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ;

DISONS que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité du commandement de payer,

RENVOYONS la société MIDI [E] à mieux se pourvoir de ce chef,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la SCI MP IMMOBILIER tendant au constat de la clause résolutoire;

CONDAMNONS chaque partie à la charge de ses propres dépens;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La Vice-présidente