N° RG 24/00716 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNEI

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP STOVEN – PINCZON DU SEL – STOVEN-BLANCHE, avocats au barreau d’ORLEANS,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [Z],

[G] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM à conseil d’administration VALLOIRE HABITAT (RCS N° 086 180 387)

dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer – CS 51717 – 45000 ORLEANS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Clémence STOVEN de la SCP STOVEN – PINCZON DU SEL – STOVEN-BLANCHE, demeurant 3/5 bld de Verdun – 45000 ORLEANS, avocats au barreau d’ORLEANS,

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [Z]

née le 13 Mars 1985 à CHARTRES (28000)

comparante en personne

Monsieur [G] [U]

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 42 rue de Sours – Bâtiment B – 4eme étage Porte N°B401 – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2023 et prenant effet à compter du 04 juillet 2023, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] un logement situé 42 rue de Sours, Bâtiment B, 4ème étage, logement n°B401 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770,87 euros, outre une provision sur charges de 86,18 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08 juillet 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 6 146,35 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 09 octobre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, leur expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6 344,14 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 25 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

La SA VALLOIRE HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 7 899,86 euros, échéance du mois de février 2025 incluse. Elle expose que les locataires sont séparés et qu’ils n’ont pas respecté le plan.

Monsieur [G] [U], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté tandis que Madame [L] [Z], régulièrement citée à étude, a comparu. Elle expose avoir une assistante sociale et faire l’objet de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir. Elle indique ne pas avoir pu respecter le plan mais précise faire au mieux. Elle indique également que les APL ont été suspendues et précise avoir retrouvé un emploi en CDI au mois de mai.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Par ailleurs, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 08 juillet 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 08 juillet 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 septembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier règlement de Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] est inférieur au montant du loyer de sorte qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] ne leur permettent pas de faire face à leur dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 09 septembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA VALLOIRE HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 09 septembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article du contrat de bail intitulé « CLAUSE DE SOLIDARITE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] restent devoir une somme de 7 560,90 euros (7 899,86 euros – 338,96 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 25 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] et notamment de l’article intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] au paiement à titre provisionnel de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la SA VALLOIRE HABITAT, Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] à compter du 09 septembre 2024 et portant sur les lieux situés au 42 rue de Sours, Bâtiment B, 4ème étage, logement n°B401 à CHARTRES 28000 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA VALLOIRE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 09 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme provisionnelle de 7 560,90 euros (sept mille cinq cent soixante euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

REJETONS la demande de la SA VALLOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [Z] et Monsieur [G] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY