MINUTE N° : 25/00816

JUGEMENT

DU 22 Août 2025

N° RC 24/04010

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[S] [I]

ET :

[Y] [B]

[V] [D]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 22 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER: E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [I]

né le 06 Janvier 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [B]

née le 12 Novembre 2003 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [V] [D]

né le 29 Juillet 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [I] a donné à bail à Mme [Y] [B] un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 12] par contrat, non daté, à effet du 18 juin 2022, pour un loyer mensuel de 695,00 euros avec 15 euros provision sur charges.

Par acte séparé du 16 mai 2022, Monsieur [V] [D] s’est porté caution des obligations de Mme [Y] [B]

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, M. [S] [I] a fait délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 17 juin 2024. Ce congé visait des incidents de paiement des loyers et charges, l’absence de justification d’assurance du logement loué et le refus de laisser les ouvriers accéder à l’appartement pour y réparer divers dégâts des eaux.

Mme [B] a été avisée par courrier recommandé avec accusé de réception que l’état des lieux de sortie aurait lieu le 17 juin 2024 à 16 heures. Par procès-verbal du 17 juin 2024, dressé par Me [P] [N], commissaire de justice, il a été constaté que Mme [Y] [B] n’avait pas quitté le logement mais était absente.

Par acte du 28 aout 2024, dénoncé au préfet le 28 août 2024, M. [S] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir :

— déclarer valable le congé pour motif sérieux et légitime signifié par exploit du14 mars 2024 ;

— juger que Mme [Y] [B] est occupante sans droit ni titre à compter du 17 juin 2024 ;

— Ordonner son expulsion ;

— et obtenir sa condamnation solidairement avec M. [V] [D], es qualité de caution, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 01/07/2024 et jusqu’à la libération complète des lieux, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constatation du 17 juin 2024.

A l’audience du 13 février, M. [S] [I], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoquée par acte déposé à étude, Mme [Y] [B] n’est ni présente ni représentée. Monsieur [V] [D], cité à personne, ne l’est pas d’avantage. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Mme [Y] [B] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025. Par mention au dossier les débats ont, été réouverts en vue de l’audience du 12 juin 2025, pour permettre au demandeur de s’expliquer contradictoirement sur une éventuelle requalification du contrat de location meublé en l’absence de justification des conditions prévues aux articles 25-4 et 25-5 de la loi du 06 juillet 1989.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [S] [I], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales en actualisant sa créance à 3.632,00 euros au 10 juin 2025 échéance de juin comprise. Il a complété sa demande principale d’une demande subsidiaire tendant à :

— la prononciation judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [B] pour manquement à ses obligations contractuelles et légales d’entretien, de jouissance paisible du bien loué, de justifier de son attestation d’assurance, et de laisser libre accès au logement pour effectuer des travaux,

— la condamnation solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [V] [D] à lui régler la somme de 3.632 € au titre du solde locatif correspondant aux loyers et charges impayés, selon décompte actualisé au 10 juin 2025 et une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et provisions sur charges actuellement réglés à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

MOTIVATION

1- Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 8]-et-[Localité 9] le 20/07/2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2- Sur le fond

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

L’article 15 du code de procédure civile dispose que « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ».

Selon l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

En l’espèce, le demandeur justifie avoir adressé par courrier recommandé avec accusé de réception à Mme [B] seule, le 11 juin 2025 (mention manuscrite apposée dans l’angle du courrier d’envoi daté du 10 juin 2025) soit la veille de l’audience, les conclusions prises en vue de l’audience du 12 juin tant à l’égard son égard qu’à celui de M. [D].

L’envoi de ces conclusions et pièces (8 à 19) visées dans un bordereau de communication 2, la veille de l’audience par courrier recommandé avec accusé de réception, à une seule des parties défenderesse ne respectent pas le principe du contradictoire. Elles ne pourront en conséquence être retenues dans la mesure où ni Mme [B], ni M. [D], domicilié en Guyane, n’ont été mis en mesure en raison de l’envoi très tardif du demandeur d’en débattre contradictoirement.

Le débats sera donc circonscrits aux demandes contenues dans l’assignation au regard des pièces dont il a été justifié de la communication par courrier recommandé du 12 février 2025.

a. Sur la demande de validation du congé donné pour motif sérieux et légitime

A titre liminaire, il sera rappelé que, s’agissant d’un logement meublé, les dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer.

Ce sont en effet, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 25-7 et suivants qui régissent le congé applicable aux logements meublés.

L’article Art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le contrat de location meublé « est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an »

Selon l’article 25-8 de la même loi « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

En l’espèce, le bail consenti à Mme [B], a effet du 18 juin 2022, l’a été pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction pour une période identique aux mêmes conditions.

Il expirait donc, après tacite reconduction, le 17 juillet 2024.

A l’appui de sa demande, M. [S] [I], produit les documents suivants :

— Le contrat de location, justifiant de la qualification de meublé des lieux loués, conclu pour un an renouvelable par tacite reconduction le 18 juillet 2022. Si l’annexe justifiant des meubles s’y trouvant, communiquée de manière trop tardive pour être contradictoire et prise en compte, manque, la qualification de meublé pourra être retenue au regard de l’absence de contestation de cette qualification tant par Mme [B] que par la caution qui a certifié avoir reçu une copie du bail.

— Le congé signifié par acte de commissaire de justice le 14 mars 2024 en vue du 17 juin 2024, pour motif légitime et sérieux expressément exposés notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée.

En l’absence de comparution des défendeurs, il appartient au juge de vérifier la pertinence des motifs invoqués aux regard des manquements du locataires à ses obligations à la date à laquelle le congé a été donné.

Selon l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation. »

Selon l’article 9 du Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le congé invoque l’absence de remise de l’attestation d’assurance des locaux loués et de déclaration de d’un sinistre de dégâts des eaux survenus dans le logement loué.

Aux termes du bail, Mme [B] doit justifier chaque année à son bailleur de l’assurance des locaux loués. En s’abstenant de comparaitre, elle s’interdit de rapporter la preuve qui lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, de la remise de ce document, fait qui aurait produit l’extinction de son obligation. Le congé est dès lors justifié pour ce motif sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres motifs visés au congé.

En conséquence, le congé donné est valable.

Le contrat de bail a donc pris fin le 17/06/2024, de sorte que depuis cette date, Mme [Y] [B] est occupante sans droit ni titre. Son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux.

b. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

A l’encontre de Mme [Y] [B]

Depuis la fin du bail le 17 juin 2024, Mme [Y] [B] qui se maintient dans les lieux tel qu’il en résulte du procès-verbal dressé par Me [P] [N] le 17 juin 2024 et cause ainsi un préjudice à M. [S] [I], est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à compter du 1er Juillet 2024 au montant du loyer actualisé au jour de la fin du bail et des charges.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de ces sommes jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés.

A l’encontre de M. [V] [D]

En application des avant-dernier et dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. ».

Monsieur [V] [D] absent se prive de la possibilité de contester la régularité de son cautionnement solidaire donné « sans limitation de durée et sans pouvoir exiger la poursuite préalable du locataire, du règlement de toutes les sommes que pourrait devoir [B] [Y] à M. [I], son bailleur, résultant du contrat de location signé le 16 mai 2022 pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 11].

Je reconnais avoir reçu un exemplaire du contrat de bail et pris connaissance de ses clauses et conditions, spécialement du loyer qui s’élèvent à 710 euros charges comprises, lequel est indexé sur la variation annuelle de la moyenne de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Je reconnais en outre être informé de la situation financière du locataire.

Le présent cautionnement garanti, au profit du bailleur, le paiement de tout ce que le locataire peut devoir au bailleur, et en particulier : les loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités due au titre de clauses pénales et indemnité d’occupation, frais et dépenses de procédure et coût des actes, ainsi que les réparations mises à la charge du locataire ».

M. [V] [D] sera en conséquence condamné solidairement avec Mme [Y] [B], à compter du 1er Juillet 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer actualisé au jour de la fin du bail et des charges et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés.

3- Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [B] et M. [V] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Mme [Y] [B] et M. [V] [D] seront condamnés solidairement à verser à M. [S] [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT valable le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par M. [S] [I] à Mme [Y] [B] par acte d’huissier de justice du 23/03/2022 ;

CONSTATE que le bail conclu entre M. [S] [I] et Mme [Y] [B] par contrat à effet du 18 juin 2022 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 12] par contrat du 23/01/2020 est résilié depuis le 17 juin 2024 ;

CONSTATE que Mme [Y] [B] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 12] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [B] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] et M. [V] [D] solidairement à payer à M. [S] [I], à compter du 1er juillet 2024, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé au jour de la fin du bail et des charges et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clefs ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] in solidum avec M. [V] [D] à verser à M. [S] [I] la somme de MILLE EUROS (1.000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] in solidum avec M. [V] [D] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,