Tribunal Judiciaire de Nîmes, Référé, 15 avril 2026, n° 26/00002

TJ Nîmes 15 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, référé, 15 avr. 2026, n° 26/00002
Numéro(s) :	26/00002
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre ZWERTVAEGHERMireille BRUNJean-Philippe LAHORGUE
Parties :	S.A. [ O ] CAPITAL AG, La Société Anonyme de droit suisse [ O ] CAPITAL AG

Texte intégral

RG – N° RG 26/00002 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LK5V

M^e Mireille BRUN

M^e Jean-Philippe LAHORGUE

M^e Alexandre ZWERTVAEGHER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 15 AVRIL 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [H] [F] [Q] [V] NÉE [A]

née le 06 Mars 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A. [O] CAPITAL AG,

La Société Anonyme de droit suisse [O] CAPITAL AG,

prise en son établissement situé [Adresse 2], immatriculée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés de NIMES sous le numéro 943 202 051, dûment représentée par sa présidente actuellement en fonctions. dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES, M^e Jean-Philippe LAHORGUE, avocat au barreau de NICE

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 21.06.1989, Monsieur [X] [A] a donné à bail commercial à la SARL EMPIRE HOTEL un immeuble à usage d’hôtel et un local contigu à usage de garage sis à [Localité 1], [Adresse 4] et [Adresse 5], moyennant un loyer de 120 000 Frs par an payable d’avance par quart, aux quatre trimestres, avec indexation par période triennale.

Madame [H] [A] épouse [V] est devenue propriétaire de l’immeuble objet de la location selon acte de donation du 25.06.2001.

Selon acte du 26 février 2016, signifié au bailleur le 29 mars 2016, la société HD SAVOIE a cédé le fonds de commerce exploité sous l’enseigne EMPIRE HOTEL a la société SNS.

Selon acte du 30 décembre 2022, signifié au bailleur le 13 janvier 2023, la société SNS a cédé le fonds de commerce exploité sous l’enseigne EMPIRE HOTEL à la SA NAPOLES WA.

L’immeuble objet du bail commercial est actuellement occupé par la SA [O]. En effet, suivant contrat de vente d’un fonds de commerce en date du 23 avril 2025, la SA NAPOLES WA a cédé à la SA [O] CAPITAL AG le fond de commerce de l’hôtel EMPIRE HOTEL.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire en date du 5 novembre 2025, Madame [H] [A] épouse [V] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial à la SA [O] CAPITAL AG pour un montant en principal de 48.759,34 euros.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Madame [H] [A] épouse [V] a, suivant acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, fait assigner la SA [O] CAPITAL AG devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NIMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la SA [O] CAPITAL AG.

L’affaire RG n°26/00002 est venue à l’audience du 11 mars 2026.

A cette audience, Madame [H] [A] épouse [V] a repris oralement les termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle demande au juge des référés de:

— Débouter la société [O] CAPITAL AG de l''ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Dès à présent et vu l’urgence :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquis au 06.11.2025,

En conséquence,

— Constater la résiliation du bail commercial liant les parties, signé le 21.06.1989, portant sur le local sis [Adresse 5] et [Adresse 6],

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société [O] CAPITAL AG ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner la société [O] CAPITAL AG, à défaut de libération de lieux, à payer à Madame [V], une indemnité d’occupation égale au montant du dernier, augmenté de charges, si nécessaire actualisé dans les conditions prévues par le bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération de l’immeuble et restitution des clés,

— Condamner la société [O] CAPITAL AG à payer par provision à Madame [V] la somme de 46 721.83 € au titre de la dette locative arrêtée au 24.02.2026,

Très subsidiairement

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Constatant que la société [O] est occupante sans droit ni titre,

Constatant l’existence d’un trouble manifestement illicite,

— Condamner la société [O] CAPITAL AG, à défaut de libération de lieux, à payer à Madame [V], une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté de charges, si nécessaire actualisé dans les conditions prévues par le bail, jusqu’à libération de l’immeuble et restitution des clés,

— Condamner la société [O] CAPITAL AG à payer par provision à Madame [V] la somme de 46 721.83 € arrêtée au 24.02.2026,

Plus subsidiairement

Vu l’article 837 alinéa 1 du code de procédure civile

— Renvoyer l’affaire à la 1ère date utile afin qu’il soit statué sur le fond

En tout état de cause

— Condamner la société [O] CAPITAL AG à payer à Madame [V] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et en réponse aux moyens reconventionnels tendant à contester l’existence d’un bail liant les parties, la demanderesse réplique que chacune des parties vient aux droits des signataires initiaux. Elle précise produire l’acte de cession de fonds de commerce régularisé entre la SA NAPOLES WA et la société [O] CAPITAL AG le 23 avril 2025, lequel ne lui a pas été dénoncé, et ajoute que dans le cadre d’une sommation en date du 22 octobre 2025, la défenderesse a reconnu occuper le bien en l’état d’une cession de fonds. Enfin, elle expose que le commandement de payer ne saurait encourir la nullité, étant accompagné d’un décompte des sommes dues.

Suivant conclusions récapitulatives également déposées et soutenues oralement à cette audience, la société [O] CAPITAL AG demande au juge des référés de:

— Déclarer que le Juge des référés est incompétent pour cause de contestations sérieuses et par

conséquent déclarer irrecevable la demande formulée par Madame [V] [H], [F], [Q], née [A].

A titre subsidiaire, constater que le commandement de payer délivré en date du 5 Novembre 2005 à la société de droit suisse [O] CAPITAL AG est NUL pour ne pas indiquer un décompte précis et détaillé des sommes réclamées (loyers, charges, indexation).

Et en tout état de cause :

— Débouter Madame [V] [H], [F], [Q], née [A] de toutes ses demandes,

— Condamner Madame [V] [H], [F], [Q], née [A] à payer EUR 3.000 à la société de droit suisse [O] CAPITAL AG au titre de l’article 700 CPC.

— Condamner Madame [V] [H], [F], [Q], née [A] à payer à la société de droit suisse [O] CAPITAL AG tous les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de sa défense, la société [O] CAPITAL AG fait état de l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la compétence du juge des référés, d’une part en raison de l’absence de bail liant les parties, d’autre part au regard de l’acte de cession de fonds de commerce qui ne fait pas référence au bail commercial initial, enfin en raison d’un commandement de payer encourant la nullité, faute de détailler les montants sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce, "le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions".

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, la demanderesse verse à la procédure l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce de la société [O] CAPITAL AG.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les contestations sérieuses

La société [O] CAPITAL AG soutient l’existence de contestations sérieuses, en faisant valoir:

— qu’aucun contrat de bail écrit liant les parties n’est versé à la procédure;

— que la cession de fonds de commerce en date du 23 avril 2025 ne fait nullement mention du contrat de bail initial;

— que le commandement de payer encourt la nullité faute de détail des sommes dues.

En premier lieu, si la défenderesse excipe de l’absence de contrat de bail la liant à la demanderesse, elle ne conteste pas être la signataire du contrat de cession de fonds de commerce en date du 23 avril 2025, étant relevé que la demanderesse justifie des cessions successives, de sorte que chacune des parties vient aux droits des signataires successifs.

En second lieu, si la société [O] CAPITAL AG fait valoir que la cession de fonds de commerce du 23 avril 2025 ne fait pas référence au contrat de bail initial, il convient de relever que “nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude”, ce contrat ayant été conclu entre les seules sociétés NAPOLES WA et [O] CAPITAL AG, sans aucune information de la bailleresse, laquelle est parvenue à se le faire communiquer dans le cadre de la présente procédure.

Le Tribunal relève que ces contestations sérieuses sont soulevées de mauvaise foi par la défenderesse, laquelle a reconnu dans le cadre de la sommation interpellative du 22 octobre 2025 occuper les lieux litigieux en vertu de la cession de commerce intervenue.

Enfin, s’agissant de la nullité du commandement de payer alléguée, il résulte d’une jurisprudence constante, encore rappelée récemment (Cour d’Appel de [Localité 3] pôle 1 chambre 2, 22 janvier 2026, n°25/07010), “qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.”

Dès lors, le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité du commandement de payer.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 25 novembre 2025 contient un relevé de compte exhaustif depuis le 30 juin 2025 pour un montant de 48.759,34 euros, faisant état des loyers, clauses pénales et taxes d’ordures ménagères impayés. Il est donc particulièrement détaillé sur l’historique des loyers et charges, ainsi que de l’absence de versements, ce qui permet de constater au demeurant la situation débitrice du preneur depuis des mois.

De surcroît, la défenderesse n’allègue ni ne justifie d’aucun paiement qui serait intervenu à la suite de ce commandement.

Dès lors, le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 25 novembre 2025 ainsi que l’absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestables de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est acquise au 26 décembre 2025 et le bail du 21 juin 1989 est résilié de plein droit.

L’expulsion est ordonnée selon des modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

2- Sur les demandes provisionnelles

Il résulte des pièces versées aux débats que la société [O] CAPITAL AG reste débitrice de la somme de 46.721,83 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 24 février 2026, période du 1er janvier au 31 mars incluse.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette locative.

Elle est condamnée au paiement provisionnel de la somme de 46.721,83 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges arrêtés au 24 février 2026, période du 1er janvier au 31 mars incluse.

Il y a lieu aussi à condamnation de la société [O] CAPITAL AG à une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, si nécessaire actualisé dans les conditions prévues par le bail, à compter de à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

3- Sur les demandes accessoires

La société [O] CAPITAL AG qui succombe est condamnée aux dépens, y compris les frais de commandement.

Et il n’apparaît pas inéquitable qu’elle soit condamnée à payer à Madame [H] [A] épouse [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, Vice-présidente, Juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

DEBOUTONS la société [O] CAPITAL AG de l’ensemble de ses demandes;

CONSTATONS que la résiliation du bail, liant la société [O] CAPITAL AG à Madame [H] [A] épouse [V], est acquise le 26 décembre 2025 ;

CONDAMNONS la société [O] CAPITAL AG , ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail portant sur un immeuble à usage d’hôtel et un local contigu à usage de garage sis à [Localité 1], [Adresse 4] et [Adresse 5] dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [O] CAPITAL AG , ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

CONDAMNONS la société [O] CAPITAL AG à payer à Madame [H] [A] épouse [V] la somme provisionnelle de 46.721,83 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges arrêtés au 24 février 2026, période du 1er janvier au 31 mars incluse;

CONDAMNONS la société [O] CAPITAL AG à payer à Madame [H] [A] épouse [V] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, si nécessaire actualisé dans les conditions prévues par le bail, à compter de à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

CONDAMNONS la société [O] CAPITAL AG à payer à Madame [H] [A] épouse [V] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société [O] CAPITAL AG aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, délivré le 25 novembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente