TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 28 Avril 2026

Troisième Chambre Civile

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N° RG 23/04009 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KCVF

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG dont le siège est [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice FONCIA LANUEDOC [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualidé audit siège,

représentée par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

FONCIA [Localité 2] [Adresse 3], au capital de 200,00 € immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 345.341.564, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.A.S. MONDIAL AGENCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Elsa LONGERON, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

Mme [Z] [T]

née le 17 Novembre 1931 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

représentée par la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [Z] [V], demeurant [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Février 2026 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assisté de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 23/04009 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KCVF

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [T] née [V] est propriétaire d’un local commercial dépendant de l’immeuble « LE LUXEMBOURG » situé à l’angle du n°[Adresse 8] et n°[Adresse 9] à [Localité 1], dont le gestionnaire est la société MONDIAL AGENCE (S.A.S.) selon mandat de gérance en date du 1er décembre 2014.

La société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE (S.A.) a été locataire dudit local commercial.

Lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2010, une résolution concernant une demande d’autorisation formulée par la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE relative à des travaux sur la façade de l’immeuble a été adoptée.

Par acte délivré à la société MONDIAL AGENCE le 28 novembre 2018, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE a donné congé des lieux pour le 30 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG a fait dresser un procès-verbal de constat en date du 26 octobre 2021.

Par courriel en date du 24 mai 2022, un membre du conseil syndical SDC LE LUXEMBOURG a sollicité auprès de la société MONDIAL AGENCE la transmission des documents en sa possession sur sa gestion du commerce LA CAISSE D’EPARGNE. Il y était notamment indiqué : “J’ai pris bonne note d’un début de travaux très succints, depuis la fin de semaine 20 année 2022, mais qui restent très éloignés de nos attendus.”.

Par courriel en date du 27 juillet 2022, le syndic TISSOT IMMOBILIER a écrit à la société MONDIAL AGENCE en ces termes : “ Je reviens vers vous concernant le contentieux qui oppose Madame [V] à la copropriété concernant les dégradations façade. Nous avons observé que certains travaux ont été réalisés mais pas l’ensemble de ceux demandés. (…) nous proposons un rendez-vous sur place, avec Madame [V], en présence du conseil syndical le : mardi 6 septembre 2022 (…) Ce rendez-vous permettra de faire un état des lieux de la façade à ce jour et de vous faire état des griefs restants. (…)”.

Par courriel en date du 21 février 2023, la société MONDIAL AGENCE a écrit au syndic TISSOT IMMOBILIER en ces termes : “Dans le cadre de ce dossier, vous trouverez ci-joint le congé adressé par notre locataire du rez-de-chaussée. Les problèmes concernant la barrière, la boîte aux lettres et les PVC des climatisations seront donc réglés très prochainement.”.

Par courrier en date du 28 août 2023, Madame [V] et sa fille ont adressé un courrier au syndic TISSOT IMMOBILIER mentionnant notamment : “L’agence MONDIALE agence qui s’occupe de gérer le logement dans l’immeuble le “Luxembourg” n’a pas effectué le changement d’adresse mais de plus n’a jamais interpellé ma mère sur ces faits concernant des travaux suite au départ du locataire en 2018/2019 de mémoire. (…) je déplore cette attitude négligeante envers vos demandes répétées sur plusieurs années et je vous prie de croire en ma bonne foi pour résoudre au plus vite ce problème.”.

Le 28 septembre 2023, Madame [T] née [V] a signé un protocole d’accord.

Par exploits des 7 et 9 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG pris en la personne de son syndic en exercice TISSOT IMMOBILIER et la société TISSOT IMMOBILIER ont assigné Madame [V] et la société MONDIAL AGENCE aux fins de remise des lieux en leur état initial sous astreinte.

La clôture a été fixée au 9 janvier 2026.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 2] et la société FONCIA [Localité 2] PROVENCE demandent au tribunal, sur le fondement des articles 4 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner solidairement Madame [V] et la société MONDIAL AGENCE à remettre les lieux en leur état initial, à savoir :

— retrait de sa climatisation du hall

— retrait du carrelage du hall

— retrait du déversement en voie publique de la condensation d’eau issue de l’unité centrale extérieure, passant par le hall des parties communes, de sa climatisation

— retrait de la boîte aux lettres

— retrait de la barrière et restitution à la ville de [Localité 1]

— condamner solidairement Madame [V] et la société MONDIAL AGENCE à remettre la façade dans son état initial dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Madame [V] et la société MONDIAL AGENCE à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic TISSOT IMMOBILIER la somme de 3000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [V] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demandeurs exposent qu’il a été demandé à plusieurs reprises à Madame [V] et à son gestionnaire, la société MONDIAL AGENCE, de communiquer les documents légaux lui permettant de faire les travaux votés lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2010 ; que Madame [V] a effectué plusieurs aménagements à utilisation privative au sein des parties communes sans justifier d’une autorisation ; que les travaux effectués par l’occupant du lot de Madame [V], la CAISSE D’EPARGNE, ont détérioré la façade ; que Madame [V] n’a pas empêché la réalisation de ces travaux et n’a pas remis en état la façade lors du départ de la CAISSE D’EPARGNE.

Ils considèrent que ces travaux ont déprécié la valeur des parties communes, la valeur des lots des autres copropriétaires, et la réputation de la copropriété ; qu’en ne respectant pas les assemblées générales et le règlement de copropriété Madame [V] a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires individuellement ; que la responsabilité de l’agence immobilière en charge de la gestion des biens de Madame [V] est engagée. Ils ajoutent ne pas être satisfaits des travaux effectués par la société MONDIAL AGENCE.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2025, la société MONDIAL AGENCE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, de :

— juger que les travaux de remise en état ont été effectués par Madame [T] née [V],

— juger que la demande de remise en état du carrelage et de la climatisation est prescrite,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion locatif,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

N° RG 23/04009 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KCVF

La société MONDIAL AGENCE fait valoir qu’elle est uniquement le gestionnaire des lots de copropriété que détient Madame [V] ; qu’elle ne peut être tenue pour responsable des travaux effectués par un précédent locataire ou des travaux effectués sur les parties communes par le propriétaire ou un locataire ; que le mandataire n’a pas vocation à se substituer au propriétaire pour l’exécution d’éventuels travaux.

La société MONDIAL AGENCE expose avoir demandé à POWER PROTECTION, locataire du lot, de retirer la barrière litigieuse ainsi que la boîte aux lettres ; avoir transmis au syndic le courrier du Conseil de POWER PROTECTION, et avoir adressé le congé du locataire ; que le locataire a quitté les lieux le 15 août 2023, et que le 7 septembre 2023, l’entreprise MC PLOMBERIE est intervenue pour supprimer les condensats ; que l’ensemble des travaux de remise en état étaient terminés ; que les demandes de remises en état portent sur des travaux réalisés et sur des aménagements effectués depuis plus de 20 ans et sont donc atteints de prescription.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2025, Madame [V] demande au tribunal, sur le fondement des articles 4 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 du Code civil, 695 à 700 du Code de procédure civile, de :

à titre principal :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG et la société TISSOT IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG et la société TISSOT IMMOBILIER à lui porter et payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

à titre subsidiaire :

si par extraordinaire, le Tribunal venait à faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG et de la société TISSOT IMMOBILIER,

— dire et juger la société MONDIAL AGENCE auteur d’une faute commise dans l’exercice de son mandat pour ne pas l’avoir informée des demandes de remise en état formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG et la société TISSOT IMMOBILIER et pour ne pas les avoir réalisées,

— condamner la société MONDIAL AGENCE à garantir le montant des condamnations prononcées à son encontre,

— condamner la société MONDIAL AGENCE à lui porter et payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Madame [V] rappelle qu’elle est âgée de 92 ans et qu’elle a délégué la gestion de son bien immobilier à la société MONDIAL AGENCE. Elle affirme qu’elle n’a pas été informée des difficultés avec le syndic ; qu’elle n’a pas reçu la mise en demeure que lui a adressé le syndic TISSOT IMMOBILIER le 30 juin 2021 pas plus qu’elle n’a reçu la mise en demeure du syndic TISSOT IMMOBILIER en date du 7 octobre 2022 ; que ces deux courriers lui ayant été envoyés au [Adresse 10] où elle n’habite plus depuis de nombreuses années.

Madame [V] ajoute que les travaux de remise en état de la façade sollicités par le syndic ont été réalisés par deux interventions successives : une courant mai-juin 2022 et l’autre le 7 septembre 2023 ; que la demande de remise en état repose sur un constat d’huissier établi le 26 octobre 2021, soit antérieurement aux travaux de remise en état réalisés; que les demandeurs ne produisent aucune pièce actualisée ; que les désordres invoqués sont inexistants.

A l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé :

— que l’assignation a été délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice TISSOT IMMOBILIER et de la société TISSOT IMMOBILIER,

— que les dernières conclusions des demandeurs mentionnent en page 1 la société FONCIA [Localité 2] PROVENCE et le syndicat des copropriétaires LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 2],

— que le dispositif des conclusions des demandeurs mentionne notamment : “condamner solidairement Madame [V] et la société MONDIAL AGENCE à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic TISSOT IMMOBILIER la somme de 3000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile”.

Il est en outre relevé que si le dispositif des conclusions de la société MONDIAL AGENCE mentionne qu’il est demandé au Tribunal de “juger que la demande de remise en état du carrelage et de la climatisation est prescrite”, il ne contient pas de demande d’irrecevabilité de ladite demande.

En tout état de cause, il est rappelé qu’en application de l’article 789 6° du Code de procédure civile lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

I.Sur les demandes principales

L’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Il ressort de l’article 25 de la même loi que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (b).

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n°18 de l’assemblée générale du 14 décembre 2010 est ainsi rédigée:

« L’assemblée Générale autorise la Caisse d’Epargne à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivant le descriptif joint, affectant la façade qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserves de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

— faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle d’un architecte,

— obtenir les autorisations des Services de la Commune.

— se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. (…) Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents ou représentés.».

Le procès-verbal de constat en date du 26 octobre 2021 mentionne :

“Sur la façade de l’immeuble côté [Adresse 11], au niveau du rez-de-chaussée, je constate la présence d’une multitude de trous. (…) Par endroits la peinture recouvrant la façade s’effrite. Je relève que des câbles électriques en attente sont présents en partie supérieure d’une des ouvertures du local situé au rez-de-chaussée. (…) Au niveau de l’entrée du local situé au rez-de-chaussée je constate que du carrelage a été collé en surépaisseur du revêtement d’origine. A ce niveau une boîte aux lettre a été posée sur une des grilles. Au niveau de la coursive de l’immeuble côté [Adresse 12], des unités extérieures de climatisation sont installées. Ces unités sont reliées à un conduit PVC qui évacue les condensats directement dans la rue. Je constate que les désordres sont concentrés autour du local en question, le reste de la façade de l’immeuble côté [Adresse 11] étant en excellent état.”.

Les demandeurs produisent notamment un extrait du procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er juin 2022 dont la résolution n°100, relative à l’autorisation d’agir en justice à l’encontre de Madame [V] et adoptée à la majorité des voix exprimées, fait état de “dégradations de la devanture du lot qui nuisent à l’esthétisme de l’immeuble et qui sont non conformes au règlement de copropriété et non conforme au règlement PSMV du secteur sauvegardé de la ville.”.

Si les demandeurs versent aux débats des courriers en date des 30 juin 2021 et 7 octobre 2022 comportant la mention “lettre recommandée avec accusé de réception” par lesquels une remise en état a été demandée à Madame [V], force est de constater qu’il n’est pas justifié de l’envoi et a fortiori de la réception desdits courriers, que Madame [V] conteste avoir reçus.

Ils produisent en outre un protocole d’accord transactionnel signé le 28 septembre 2023 notamment par Madame [T] née [V] et un représentant du syndic TISSOT IMMOBILIER stipulant : “ (…) Madame [T] [Z] née [V], et Madame [O] [A] et Monsieur [H] [S] s’engagent à : 1.Remettre en état d’origine la façade de l’immeuble, sur l’ensemble de la façade du lot, côté esplanade du [Adresse 13]. 2. Désinstaller toutes les unités de climatisation dans le hall des parties communes du côté [Adresse 9]. 3. Déposer la canalisation de déversement des condensations de la climatisation émanant des unités centrales extérieures installées en parties communes. 4. Déposer le carrelage dans le hall d’accès des parties communes. 5. Déposer la boîte aux lettres non conforme au statut de secteur sauvegardé. 6. Remettre à la ville de [Localité 1], la barrière empruntée à la ville de [Localité 1] et attachée à la grille des parties communes. (…) Tous les travaux (…) devront être réalisés dans un délai de 3 mois, partant de la date de la signature de ce protocole d’accord transactionnel (…)”.

Madame [V] produit quant à elle, notamment :

— une facture en date du 3 juin 2022 libellée au nom de la société MONDIAL AGENCE pour un montant de 1463 euros portant sur une “réfection façade rez de chaussée immeuble” et incluant notamment une “dépose ancienne alimentation électrique sur façade panneau dessus vitrine” et une “réfection au mortier des bas de mur angle notre dame et bas de mur coté droit agence voyage”,

— une facture en date du 7 septembre 2023 libellée au nom de la société MONDIAL AGENCE pour un montant de 104,50 euros portant sur un “démontage de l’écoulement clim non conforme passant dans le passage des commun dans l’ancien local de la caisse d’éparge [Adresse 14]”.

Il est par ailleurs observé :

— que si les conclusions des demandeurs mentionnent : “ (…) Le procès-verbal en date du 04 avril 2023 (similaire à celui de 2024 versé en pièce n°6 de la SAS MODIAL AGENCE) : Pièce n°12 : PV du 04.04.23 (…)”, aucun procès-verbal en date du 4 avril 2023 n’est produit, leur pièce n°12 étant, conformément à leur bordereau de pièces, un courrier émanant de Madame [V],

— que si les conclusions de la société MONDIAL AGENCE mentionnent : “(…) MONDIAL AGENCE produit un constat d’huissier en date du 14 juin 2024, qui démontre que les travaux de remise en état ont été effectués. Pièce n°7 : Constat d’huissier en date du 14 juin 2024 (…)”, et que son bordereau de pièces indique “Pièce n°7 : Constat d’huissier en date du 14 juin 2024", la pièce n°7 de la société MONDIAL AGENCE est en réalité le procès-verbal en date du 26 octobre 2021.

En tout état de cause, il apparaît que les demandeurs se contentent, s’agissant de la description de l’état des lieux litigieux, de verser aux débats un procès-verbal de constat en date du 26 octobre 2021.

Dès lors, ne produisant aucune pièce de nature à démontrer l’état des lieux litigieux à la date de leurs dernières conclusions, alors même que les défendeurs soutiennent que les travaux sollicités ont d’ores et déjà été réalisés, les demandeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

II. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires LE LUXEMBOURG et la société FONCIA [Localité 2] PROVENCE, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice sera condamné à payer à Madame [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice sera condamné à payer à la société MONDIAL AGENCE une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice et la société FONCIA [Localité 2] PROVENCE de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [Z] [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice à payer à la S.A.S. MONDIAL AGENCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LUXEMBOURG représenté par son syndic en exercice et la société FONCIA [Localité 2] PROVENCE aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.