COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00112 – N° Portalis DB24-W-B7J-EN2V

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

— à M. [K] [R] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Société Deux-Sèvres Habitat ar LRAR

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du 09 Juillet 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY,Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX-SEVRES HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal

8 rue François Viète – CS 78623

79000 NIORT

représentée par Mme [G] munie d’un pouvoir

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [S] [Z] [O] [R]

15 rue Eugène Baujet

79000 NIORT

comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 1er octobre 2025 prorogé au 07 Novembre 2025, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de M^me Pascale BERNARD,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

N° de RG 25/112

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 16 décembre 2022, l’ office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [K] un logement situé 15 rue Eugène Baujet – apt 11 – 79000 NIORT, pour un loyer mensuel révisable de 393,92 euros, outre le montant des charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer.

L’OPH DEUX-SEVRES HABITAT a informé la Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations des Deux-Sèvres de la situation d’impayés de loyers le 10 janvier 2024.

L’OPH DEUX-SEVRES HABITAT a mis en demeure Monsieur [R] [K] de régulariser la situation par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2024.

Par acte du 3 février 2025, l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [K] un commandement de payer la somme de 1 864,11 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a une nouvelle fois été saisie par voie électronique le 5 février 2025.

Par acte du 18 avril 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 22 avril 2025, l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Monsieur [R] [K] au paiement :

de la somme de 2 847,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 avril 2025 outre les loyers et charges dus au jour de l’audience,d’une indemnité mensuelle d’occupation de 464,32 euros représentative du loyer toutes charges comprises et revalorisables, si nécessaire, dans les conditions contractuelles initiales des baux, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux.d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aucune évaluation sociale n’a pu être réalisée compte tenu de la carence de Monsieur [R] [K].

À l’audience du 9 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 3 808,76 euros, arrêtée au 8 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Il précise qu’un échéancier a été mis en place d’un montant de 60 euros par mois et que Monsieur [R] a repris le paiement du loyer courant. Il ne s’oppose pas à la demande de délai et de maintien dans les lieux.

Monsieur [R] [K] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 60 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il explique travailler et percevoir un salaire mensuel entre 1700 et 2000 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I- de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les V- et VII- de ce même article prévoient la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais.

Le bail conclu le 16 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article III.3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 1 864,11 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2025. Une indemnité d’occupation sera fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur l’arriéré locatif

Il est produit par l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT un décompte locatif démontrant que Monsieur [R] [K] reste devoir la somme de 3 808,76 euros au 8 juillet 2025.

Monsieur [R] [K] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il l’explique par les choix qu’il a dû faire. En effet, il indique avoir priorisé l’emploi en contractant un prêt pour l’achat d’une nouvelle voiture au détriment du paiement du loyer.

Au regard de ces éléments, Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 808,76 euros, au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V- de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…), au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Le VII- prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Monsieur [R] [K] justifie à l’audience de la fragilité de sa situation financière, de la reprise de paiement du loyer courant et de sa capacité à assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT, qui accepte sa proposition de règlement par mensualité de 60 euros. En effet, le plan d’apurement a déjà été mis en place et Monsieur [R] indique percevoir une rémunération mensuelle variant entre 1700 euros et 2000 euros.

Dans ces circonstances, Monsieur [R] [K] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de rappeler qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Il y a lieu de prévoir dans ce cas qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, outre la condamnation de Monsieur [R] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 avril 2025, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [R] [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2022 entre l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT et Monsieur [R] [K] concernant le bien situé 15 rue Eugène Baujet – apt 11 – 79000 NIORT étaient réunies à la date du 3 avril 2025 ;

Condamne Monsieur [R] [K] à verser à l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 3 808,76 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal du présent jugement ;

Autorise Monsieur [R] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette locative ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

* que Monsieur [R] [K] soit condamné à payer à l’office public de l’habitat DEUX-SEVRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 avril 2025, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [K] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION