TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00651 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33VW

MINUTE N°2026/ 211

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

[P] [K] épouse [Z]

[F] [Z],

c/

[D] [Q] [S]

Copie délivrée à

Madame [D] [Q] [S]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée à

Madame [P] [K] épouse [Z]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSES :

Madame [P] [K] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par son fils [U] [Z], muni d’un pouvoir

Madame [F] [Z],

née le 13 Septembre 1966 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [Q] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 février 2024 avec prise d’effet au 1er mars 2024, Mme [Z] [P] a donné à bail à Mme [Q] [S] [D] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 660.00 € et 80.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Z] [P] en sa qualité d’usufruitière et Mme [Z] [F] en sa qualité de nu-propriétaire, selon acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025 ont fait signifier à Mme [Q] [S] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personne, pour un montant de 3300.00 € en principal au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [Z] [P] et Mme [Z] [F] en leur qualité ont assigné Mme [Q] [S] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner par provision Mme [Q] [S] [D] au paiement de la somme de 6567.00 € sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Q] [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne sera pas inférieure au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 740.00 € ;

— Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— Prononcer en conséquence l’expulsion de Mme [Q] [S] [D] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés par la partie requise dans l’immeuble de la partie requérante et ce dans le délai légal par tous moyens et voies de droit au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Mme [Q] [S] [D] au paiement d’une somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner Mme [Q] [S] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que Mme [Q] [S] [D], infirmière contractuelle au centre hospitalier de [Localité 1], a été en arrêt maladie et a repris son poste en novembre 2025. Elle est mère de 2 enfants. Les ressources du foyer s’élèvent à 2904.51 €. La dette locative résulte d’un endettement consécutif à des dettes personnelles et professionnelles liées pour ces dernières à son ancienne activité d’infirmière libérale. Elle n’a toujours pas monté le dossier de surendettement envisagé au mois de septembre 2025. L’accompagnement mis en place pour la soutenir et envisager des solutions au regard de ses dettes (ASLL, Prévention des expulsions) n’a pas abouti. Elle souhaite se maintenir dans le logement et parvenir à mettre en place un plan d’apurement en étant accompagnée sur le plan budgétaire. Elle reste consciente de sa situation d’impayés et de ses conséquences et accepte qu’un dossier auprès du SIAO soit constitué afin d’intégrer un appartement avec un bail glissant.

A l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, Mme [Z] [P],, représentée par son fils M. [Z] [U] dûment détenteur d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 8047.00 € au 28 janvier 2026, précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers, que l’assurance locative n’a pas été transmise, maintient ses demandes et dépose.

Mme [Q] [S] [D] comparaît. Elle fait part de son accord sur le montant de cette dette locative. Elle indique qu’après avoir longtemps été en arrêt maladie, elle travaille comme infirmière de nuit et perçoit 2900.00 € par mois. Elle explique avoir eu d’importantes saisies sur salaire qui l’ont empêchée de reprendre le paiement du loyer et avoir un crédit à la consommation sans en préciser le montant. Elle ajoute préparer un dossier de surendettement et pouvoir fournir l’assurance locative.

Une note en délibéré est autorisée afin que Mme [Q] [S] [D] justifie de la souscription de l’assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

Mme [Z] [F] ne comparaît et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la qualité à agir de Mme [Z] [F]

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Quant à l’article 32 du code de procédure civile il stipule : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir »

En l’espèce, seul le bailleur a qualité à agir pour solliciter le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement de l’arriéré locatif.

Mme [Z] [F], nu propriétaire du bien donné en location par sa mère, est ainsi dépourvue de qualité à agir.

En conséquence son action est déclarée irrecevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 27 novembre 2025 et le 3 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [Z] [P] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 23 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [Z] [P] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2024 avec prise au 1er mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant cette clause a été signifié à Mme [Q] [S] [D] le 22 avril 2025 pour la somme de 3300.00 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2025 au titre des arriérés locatifs et du 23 mai 2025 au titre du défaut d’assurance contre les risques locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [Q] [S] [D] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [Q] [S] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 740.00 €, provision sur charges comprise, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [Z] [P] de l’occupation indue du bien et de l’impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [Z] [U] lors de l’audience indique que la dette locative s’élève au 28 janvier 2026 à la somme de 8047.00 € et verse un décompte à l’appui.

Mme [Q] [S] [D], comparante, ne conteste ni le principe ni ce montant de la dette.

En conséquence, Mme [Q] [S] [D] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 8047.00 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Q] [S] [D], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [Q] [S] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 200 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

DECLARONS irrecevable l’action de Mme [Z] [F] pour défaut de qualité à agir ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2024 avec prise d’effet au 1er mars 2024 entre d’une part Mme [Z] [P] et d’autre part Mme [Q] [S] [D] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Adresse 8] sont réunies à la date du 23 juin 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 23 mai 2025 au titre de la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Q] [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Q] [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Q] [S] [D] à payer à Mme [Z] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS provisoirement cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 740.00 € (sept cent quarante euros) provision sur charges comprise et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [Q] [S] [D] à payer à titre provisionnel à Mme [Z] [P] la somme de 8047.00 € (huit mille quarante-sept euros) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [Q] [S] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [Q] [S] [D];

CONDAMNONS Mme [Q] [S] [D] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,