COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB24-W-B7J-EO7Y

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX-[Localité 2] HABITAT par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Société DEUX-[Localité 2] HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

A l’audience publique du 05 Novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX-[Localité 2] HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par : Mme [N] [J] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

comparante

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 14 janvier prorogé au 28 Janvier 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2023, prenant effet au 09 novembre 2023, DEUX [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [D] [H] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4]. [Adresse 5] – [Localité 3], pour un loyer mensuel hors charges fixé à 254.48 euros au jour du bail.

La locataire a cessé d’honorer l’intégralité des loyers et charges échus à compter du 30 novembre 2023 et les démarches amiables entamées par le bailleur pour inviter le locataire à régulariser sa situation, sont restées vaines.

DEUX [Localité 2] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice signifié le 05 mai 2025 à étude pour une créance en principale de 1228.93 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 aout 2025 et remis à Etude, DEUX [Localité 2] HABITAT a fait assigner Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner l’expulsion du locataire et de tout bien ou occupant de son chef, des lieux loués ;Condamner Madame [D] [H] au règlement de la somme de 1684.26 euros au titre des loyers échus et non réglés au 21 aout 2025.Condamner Madame [D] [H] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges soit 370.56 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.Condamner Madame [D] [H] au règlement d’une indemnité de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 05 novembre 2025.

DEUX [Localité 2] HABITAT, valablement représenté, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 2823.98 euros selon décompte arrêté au 04 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [D] [H] n’est ni présente, ni représentée et n’a pas fait valoir de motif pour excuser son absence.

L’évaluation sociale a été transmise au greffe et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience. Il y est indiqué que Madame [H] bénéficie du RSA et qu’il a été proposé la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative avec son bailleur, mais aucune des parties n’y a donné suite. L’allocation logement a été suspendue.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 prorogé au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux [Localité 2] par la voie électronique le 27 aout 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, DEUX [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 aout 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce le bail signé entre les parties le 26 octobre 2023 contient (paragraphe III-3) une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement à terme du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été régulièrement signifié au locataire le 05 mai 2025, pour la somme en principal de 1228,93 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 05 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [D] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 05 juillet 2025, date de la résiliation du bail et postérieurement d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dès lors qu’elle est demeuré occupant sans droit ni titre du logement ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui n’ont pu disposer de leur bien. Il convient de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer avec charges, qui aurait été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une échéance de 370.56 euros comme sollicité.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 05 juillet 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

II Sur les demandes de condamnation au paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, DEUX [Localité 2] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 04 novembre 2025, évalue la dette locative à la somme de 2823.98 euros, et correspond aux échéances échues et non réglées depuis l’échéance du 30 novembre 2023.

Madame [D] [H], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

Par suite il convient de condamner Madame [D] [H], au paiement de la somme de 2823.98 euros avec intérêt au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil.

III Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [H] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [H] sera condamnée à payer la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2023 entre DEUX [Localité 2] HABITAT et Madame [D] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4]. 108 – [Localité 3] sont réunies à la date du 05 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, DEUX [Localité 2] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à DEUX [Localité 2] HABITAT au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges, la somme de dette locative à la somme de 2823.98 euros (décompte arrêté au 04 novembre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1684,26 euros à compter du 26 août 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à DEUX [Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à DEUX [Localité 2] HABITAT 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Delphine Portal, vice-présidente, et par Bernadette Bella Abega, greffière.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection