TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03592

N° Portalis DBX4-W-B7I-TKZ2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 06 Mars 2025

S.A. [Adresse 11], représentée par son directeur général

C/

[B] [F]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Mars 2025

à la SA HLM DES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 11], représentée par son directeur général,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Monsieur [T] [O], Chargé de Recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F],

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 29 février et 1er mars 2016, la SA H.L.M. DES CHALETS a donné en location à Monsieur [B] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 14][Adresse 8] à [Localité 12], moyennant un loyer actuel de 435,86€ provision sur charge comprise et un montant résiduel de 135,65€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 13 juin 2024, en vain.

Par acte du 30 août 2024, dénoncé le 2 septembre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA H.L.M. DES CHALETS a fait assigner en référé Monsieur [B] [F] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 1.507,89€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 21 août 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SA H.L.M. DES CHALETS, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 2.255,92€ arrêtée au 15 janvier 2025 et indique qu’un accord a été trouvé à hauteur de 50€ par mois du fait que le locataire indique avoir versé 2.000€ qui n’apparaissent pas dans le décompte. Elle demande à produire à un décompte dans le cadre du délibéré pour accepter les délais sollicités par le locataire pour le solde de la dette.

Monsieur [B] [F], comparant en personne, indique qu’il a versé 2.000€ et qu’il a fait de gros efforts pour réduire sa dette et demande en conséquence, à payer le solde par mensualités de 50€.

La décision était mise en délibéré au 6 mars 2025.

Par note en délibéré en date du 29 janvier 2028, le représentant du bailleur a produit un nouveau décompte permettant de vérifier que la somme de 2.000€ a bien été versée et que le solde de la dette s’élève à 255,92€ au 27 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 2 septembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 14 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA H.L.M. DES CHALETS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé les 29 février et 1er mars 2016, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 13 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 alors que le bail est antérieur et donc c’est l’ancien délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 13 août 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Le locataire a repris le paiement des échéances courantes et a effectué un paiement conséquent pour réduire sa dette locative et un accord a été trouvé entre les parties à l’audience pour apurer le solde de la dette par mensualités de 50€.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [B] [F] sera condamné au paiement de la somme de 255,92€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Il convient d’entériner l’accord intervenu entre les parties lui accordant des délais de paiement à raison de 5 mensualités de 50€, la dernière échéance représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA H.L.M. DES CHALETS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [F] à lui verser la somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [B] [F], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Monsieur [B] [F] à payer à la SA H.L.M. DES CHALETS la somme provisionnelle de 255,92€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [B] [F] à s’acquitter de sa dette en 5 mensualités de 50€, la dernière échéance représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [B] [F], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Dit en revanche, qu’à défaut de paiement, par Monsieur [B] [F], d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 13 août 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA H.L.M. DES CHALETS par Monsieur [B] [F] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [F] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 14][Adresse 8] à [Localité 13] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [B] [F] à payer à la SA H.L.M. DES CHALETS la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [F] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente