COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00172 – N° Portalis DB24-W-B7J-EO7Z

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

— à Mme [V] [U] [N] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

A l’audience publique du 05 Novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX-SEVRES HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal

8 rue François Viète – CS 78623

79000 NIORT

Représenté par : Mme [J] [B] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

comparante

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [V] [U] [N]

19 rue Jean François Champollion

Appt 028

79000 NIORT

comparante en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 14 janvier 2026 prorogé au 28 Janvier 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Bernadette BELLA-ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2021 qui a pris effet au 06 décembre 2021, DEUX-SEVRES HABITAT a donné à bail à Madame [V] [U] [N] un logement situé 19 rue JF Champollion appart. 028- 79 000 NIORT, pour un loyer mensuel fixé initialement à 322.22 euros hors charges.

Les loyers ne sont plus régulièrement payés par la locataire depuis l’échéance du 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait signifier à Madame [V] [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2021.09 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ( CCAPEX) par voie électronique le 05 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 aout 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Madame [V] [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail aux torts de la locataire, compter du jugement à intervenir.

«  Ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique.

«  Condamner Madame [V] [U] [N] au paiement des sommes suivantes :

o 3240,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 aout 2025 outre les loyers échus et non payés jusqu’à la date de la résiliation du bail.

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 27 aout 2025 par voie électronique.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 novembre 2025.

DEUX-SEVRES HABITAT, valablement représenté, indique maintenir ses demandes sauf à actualiser sa créance au titre de la dette locative à 3324.26 euros selon décompte arrêté au 04 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. DEUX-SEVRES HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire et à la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [U] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2025 et que les loyers sont impayés depuis novembre 2024. Si des versements sont intervenus en septembre et en octobre 2025 ils étaient inférieurs au montant du loyer résiduel mensuel.

Madame [V] [U] [N] présente en personne indique être la seule locataire et ne conteste pas les sommes réclamées par le bailleur. Elle dit avoir régulièrement assuré le logement. Elle indique être à la recherche d’un emploi, n’avoir comme seules ressources que les prestations familiales soit environ 300 euros par mois avec deux enfants à charge. Elle précise ne pas pouvoir prétendre au RSA en raison de la régularisation récente de sa situation administrative. Elle sollicite l’octroi de délai de paiement et dit vouloir rester dans les lieux. Elle prétend apurer l’arriéré de loyers lorsqu’elle aura trouvé un emploi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 prorogé au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Le bailleur, invité à produire l’avis d’échéance du mois de septembre 2025 en cours de délibéré, l’a communiqué par mail transmis au greffe le 05 novembre 2025.

La locataire invitée à communiquer en cours de délibéré le justificatif du règlement de l’assurance locative sous 10 jours n’y a pas satisfait, n’ayant adressé aucun justificatif au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 aout 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, DEUX-SEVRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 mai 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 aout 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, DEUX-SEVRES HABITAT est recevable en sa demande aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient, au paragraphe 3, une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglés dans le délai contractuel de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises depuis le 29 juin 2025.

En conséquence il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 novembre 2021, à compter du 29 juin 2025.

A compter de la résiliation du bail, les occupants se trouvent sans droit ni titre dans les lieux. Ils sont donc redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à leur départ effectif des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 29 avril 2025, du décompte de la créance actualisé au 04 novembre 2025 et de l’avis d’échéance de septembre 2025, que DEUX-SEVRES HABITAT justifie d’une créance au titre de l’arriéré de loyers et charges échus et impayés de 3324.26 euros au 04 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Mme [U] [N] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal selon les modalités prévues par l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, selon l’avis d’échéance de septembre 2025, le loyer actualisé est de 424.07 euros avec charges, et le montant de l’allocation logement versée au bailleur de 338.87 euros, soit un loyer résiduel mensuel de 85.20 euros à la charge de la locataire. Madame [V] [U] [N] sollicite des délais de paiement mais ne propose aucun échéancier pour apurer sa dette. Il apparait que l’arriéré de loyer s’accumule depuis novembre 2024 et que depuis cette date la locataire n’a effectué que deux versements d’un montant respectif de 48 euros en septembre 2025 et de 86 euros en octobre 2025. Elle indique, sans en justifier, avoir établi un dossier de surendettement avec son assistante sociale. Elle ne perçoit que 300 euros de ressources mensuelles, vit en couple avec deux enfants à charge.

Aussi, Madame [V] [K] ne justifie pas, au regard de sa situation financière actuelle, être en mesure de proposer un échéancier pour apurer l’arriéré de sa dette locative, tout en honorant les échéances en cours.

En conséquence elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

En outre il sera relevé que Madame [V] [U] [N] ne justifie pas avoir souscrit une assurance pour le bien immobilier, malgré le commandement qui lui a été délivré en ce sens. La résiliation du bail est donc encourue aussi pour ce motif, sans possibilité de suspension.

L’expulsion de Madame [V] [U] [N] et de tous occupants de son chef sera donc ordonnée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juin 2025 et Madame [V] [U] [N] se trouver occupante sans droit ni titre des locaux loués, depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [U] [N] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [U] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

L’équité commande que DEUX-SEVRES HABITAT conserve la charge des frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 novembre 2021 entre DEUX-SEVRES HABITAT d’une part, et Madame [V] [U] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 19 rue JF Champollion appart. 028- 79 000 NIORT sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DEBOUTE Madame [V] [U] [N] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [U] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [V] [U] [N] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 3324.26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 04 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3240,47 euros à compter du 26 août 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [U] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection