Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 24 septembre 2025, n° 25/00321

TJ Dijon 24 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, entraînant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, n'ayant plus de droit sur les lieux après la résiliation, doit être expulsée.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a estimé que la locataire doit verser une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté que la locataire doit une somme provisionnelle au titre des loyers et charges dus.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé, doit être condamnée aux dépens.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 24 sept. 2025, n° 25/00321
Numéro(s) :	25/00321
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent MARTIGNONMaxence PERRIN
Cabinet(s) :	CABINET TROUVIN
Parties :	S.C.I. IMMOCTAVE 1 c/ S.A.R.L. ARUM ET SENTEURS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : S.C.I. IMMOCTAVE 1

S.A.R.L. ARUM ET SENTEURS

N° RG 25/00321 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2RU

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Maxence PERRIN – 141

ORDONNANCE DU : 24 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMOCTAVE 1

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent MARTIGNON de la SARL CABINET TROUVIN, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Paris, plaidant, M^e Maxence PERRIN, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon, postulant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ARUM ET SENTEURS

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 août 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, la SCI Immoctave 1 a donné à bail commercial à la SARL Arum et Senteurs des locaux situés [Adresse 8] à Semur en Auxois (21140) pour une durée de 9 années entières à compter du 1er juillet 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 500 € HT payable trimestriellement d’avance aux 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, avec franchise de loyer pour les deux premiers mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SCI Immoctave 1 a assigné la SARL Arum et Senteurs en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil, des articles 696, 699, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, aux torts exclusifs de la société Arum et Senteurs, et ce, à compter rétroactivement du 18 février 2025 ;

— constater que la société Arum et Senteurs est occupante sans droit ni titre à compter rétroactivement du 18 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Arum et Senteurs, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux, et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société Arum et Senteurs ;

— condamner à titre provisionnel la société Arum et Senteurs, au paiement de la somme de 18 277,45 € au 4 juin 2025, outre l’indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues, augmentées des intérêts de retard fixés au taux légal en vigueur majoré de 400 points de base ;

— condamner la société Arum et Senteurs à abandonner le dépôt de garantie d’un montant de 3 125 €, entre les mains du bailleur à titre d’indemnité, conformément aux dispositions du bail ;

— condamner la société Arum et Senteurs, au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au double du loyer en cours, en sus des charges et accessoires, augmentée de tous droits et dommages-intérêts, à compter du 18 février 2025 et ce, jusqu’à libération effective des locaux ;

— déclarer mal fondée toute éventuelle demande de délais ;

— condamner la société Arum et Senteurs à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Arum et Senteurs, aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et d’éventuelles saisies attributives ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

La SCI Immoctave expose que :

depuis la prise d’effet du bail, la société preneuse ne s’acquitte que partiellement de ses loyers et de ses charges. Malgré plusieurs tentatives amiables, elle n’a pas régularisé sa situation locative ;

dès lors, par commandement de payer délivré le 17 janvier 2025, la SARL Arum et Senteurs a été mise en demeure de régler la somme totale de 11 977,12 €. Or, les causes de ce commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le mois de sa délivrance ;

la dette locative n’a cessé de s’accroître pour atteindre le montant de 18 277,45 € au 4 juin 2025 ;

il doit dès lors être constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 18 février 2025.

À l’audience du 20 août 2025, la SCI Immoctave 1 a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 23 517,20 €.

Bien que régulièrement assignée, la SARL Arum et Senteurs n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule en sa page 36 une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 17 janvier 2025, portait sur la somme principale de 11 794,37 € au titre de l’impayé locatif, outre 182,75 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 11 977,12 €.

Il est constant que les sommes dues n’ont pas été acquittées par la SARL Arum et Senteurs dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n’ayant en outre pas constitué avocat et n’ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 18 février 2025.

Du fait de la résiliation du bail, la SARL Arum et Senteurs est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :

— de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— de la condamner à titre provisionnel au paiement à compter du 18 février 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

— d’autoriser la SCI Immoctave 1 à faire séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société Arum et Senteurs.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation sollicitée, il doit être constaté que la stipulation du bail prévoyant son doublement doit s’analyser comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond et se heurtant donc à une contestation sérieuse. Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que la SARL Arum et Senteurs soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel mensuel TTC, soit une somme de 1 714,44 € et elle sera condamnée à titre provisionnel à verser cette indemnité mensuelle à compter du 18 février 2025, soit à compter du mois de mars 2025.

Il convient de constater que les décomptes versés aux débats par la demanderesse intègre à la dette locative des sommes devenues exigibles postérieurement à la date de résiliation du bail et étant ainsi exigées au titre de l’indemnité d’occupation accordée par la présente ordonnance à titre de provision. Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SARL Arum et Senteurs au titre des loyers et charges arrêtés au 14 août 2025, s’élève à la somme de 23 517,20 € et la SARL Arum et Senteurs sera condamnée à payer cette somme à la SCI Immoctave 1 à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues, augmentées des intérêts de retard fixés au taux légal en vigueur majoré de 400 points de base, au titre de l’abandon du dépôt de garantie d’un montant de 3 125 €, entre les mains du bailleur à titre d’indemnité, comme à celle du doublement du loyer pour fixer l’indemnité d’occupation, dès lors qu’il s’agit d’un ensemble de clauses pénales, au surplus cumulatives, susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil ; la SCI Immoctave 1 sera en conséquence déboutée de ses demandes de ce chef.

La SARL Arum et Senteurs qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance qui comprend le coût du commandement de payer.

Elle sera condamnée à payer à la SCI Immoctave1 une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI Immoctave 1et la SARL Arum et Senteurs à la date du 18 février 2025 ;

Ordonnons à la SARL Arum et Senteurs et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 8] à [Localité 10] dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SARL Arum et Se Senteurs et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique et autorisons la SCI Immoctave 1 à faire séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société Arum et Senteurs ;

Condamnons la SARL Arum et Senteurs à payer à titre provisionnel à la SCI Immoctave 1 la somme mensuelle de 1 714,44 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 18 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL Arum et Senteurs à payer à titre provisionnel à la SCI Immoctave 1 la somme de 23 517,20 € arrêtée au 14 août 2025 et incluant l’indemnité d’occupation jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2025 ;

Déboutons la SCI Immoctave 1 de l’ensemble de ses autres demandes provisionnelles ;

Condamnons la SARL Arum et Senteurs à payer à titre provisionnel à la SCI Immoctave 1 la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Arum et Senteurs aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président