Rôle général

des affaires civiles

N° RG 23/01618 – N° Portalis DB37-W-B7H-FWJX

JUGEMENT N°25/

Notification le : 10 juin 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC à :

— Maître Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS

CCC – M^e Fabien MARIE

CCC – Maître Gwendoline PATET de la SELARL REUTER-DE RAISSAC-PATET

CCC – Maître Lionel CHEVALIER de la SELARL LIONEL CHEVALIER

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ENOVA

exerçant sous l’enseigne ENOVA – FIX & GO

Société A Responsabilité Limité immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 955 087 dont le siège social est situé [Adresse 10], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDERESSE

SCI BALAKA

Société Civile Immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 877 076 dont le siège social est situé [Adresse 5], représentée par son mandataire spécial, la SNC AGENCE GENERALE, Société en Nom Collectif immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro B 027 763 dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son Directeur en exercice

non comparante, représentée par Maître Fabien MARIE, avocat au barreau de NOUMEA

d’autre part,

PARTIES INTERVENANTES :

1- SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LE FORUM 2"

représenté par son syndic, la SCI NOUMEA IMMOBILIER SYNDIC, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nouméa sous le numéro 0 419 093 dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice

appelée en intervention forcée par la SCI BALAKA,

non comparante, représentée par Maître Gwendoline PATET de la SELARL REUTER-DE RAISSAC-PATET, société d’avocats au barreau de NOUMEA

2- S.A. GAN OUTRE MER IARD

société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 344 877 881 dont le siège social est situé [Adresse 4], Prise en son établissement secondaire en Nouvelle-Calédonie, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nouméa sous le numéro 94 B 415 513 dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son Directeur en exercice

compagnie d’assurances du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] », intervenante volontaire,

non comparante, représentée par Maître Lionel CHEVALIER de la SELARL LIONEL CHEVALIER, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part encore,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Sylvie CRUZEL, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME

Débats à l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 10 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 10 Juin 2025 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 8 décembre 2014, la SCI Balaka, représentée par son mandataire, a donné en location à la SARL Enova des locaux à usage commercial situés lots F 20 à F 23 et F 30 à F 33 dans le complexe immobilier Le Centre situé à [Adresse 7] à Nouméa, moyennant un loyer mensuel de 320.000 F CPF, outre 70.000 F CFP de provision sur charges.

Se plaignant d’infiltrations et reprochant au bailleur d’avoir manqué à son obligation d’entretien et de réparation du local, la SARL Enova a fait citer la SCI Balaka devant le tribunal de ce siège, suivant requête introductive d’instance enregistrée le 11 août 2021, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par exploit du 20 août 2021, considérant que les désordres ont pour origine des non-façons constructives affectant les parties communes, la SCI Balaka a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] 2 », aux fins d’obtenir sa condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Le 14 octobre 2021, la compagnie GAN OUTRE MER IARD (GAN), assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] 2 », est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 14 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, qui a été confiée à M. [X] [J], lequel a déposé son rapport le 19 août 2022.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, la SARL Enova demande de :

Condamner la SCI Balaka, in solidum avec le [Adresse 13] [Adresse 12], à lui payer les sommes de :

3.539.688 F CFP au titre de son préjudice matériel ;

4.000.000 F CFP au titre de son préjudice de jouissance ;

2.000.000 F CFP au titre de son préjudice d’image ;

2.000.000 F CFP au titre de son préjudice commercial ;

200.000 F CFP au titre de son préjudice moral ;

Condamner la SCI Balaka à payer à la société Enova la somme de 350.000 F CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile local ;

Condamner la SCI Balaka aux dépens, y compris le coût des opérations d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL LFC Avocats ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2024, la SCI Balaka demande de :

A titre principal :

Débouter la société Enova de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, et à tout le moins les rapporter à de bien plus justes proportions ;

Subsidiairement, et si le tribunal fait droit aux demandes présentées :

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 2 sous la garantie de GAN devra garantir la SCI Balaka de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 2 à payer à la SCI Balaka la somme de 300.000 F CFP au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SARL Fabien Marie.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2024, la compagnie GAN OUTRE MER IARD demande de :

Avant l’examen au fond :

Déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et la SCI Balaka à son encontre ;

Au fond :

A titre principal :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et la SCI Balaka de leurs demandes visant l’assureur en raison de l’exclusion de garantie invoquée ;

A titre subsidiaire :

Limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la compagnie GAN au titre de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], en retenant que :

La compagnie GAN ne doit sa garantie qu’à concurrence de sa quote-part de coassurance, laquelle s’élève à 50% ;

La garantie dont la mobilisation est sollicitée comporte un plafond pour l’indemnisation des préjudices immatériels, égal à 3.840.000 F CFP ;

La police prévoit une franchise d’un montant égal à 10% du préjudice indemnisable ;

Condamner toutes parties succombantes à payer à GAN la somme de 350.000 F CFP au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Le [Adresse 13] [Adresse 12], qui avait conclu dans le cadre de l’incident de mise en état, n’a produit aucune écriture au fond.

La clôture a été ordonnée le 24 octobre 2024. A l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

Il résulte de l’article L. 114-1 du code des assurances applicable en Nouvelle-Calédonie que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré.

En l’espèce, l’action du syndicat des coproprétaires de la résidence Le Forum 2 contre GAN, son assureur, a pour cause le recours exercé à son encontre par la SCI Balaka qui l’a assigné en intervention forcée par exploit du 20 août 2021.

Cette date constitue donc le point de départ de la prescription biennale.

Or, il apparaît que la SCI Balaka a formé une demande incidente tendant à la condamnation de GAN selon écritures du 19 septembre 2023, soit après l’écoulement du délai de deux ans qui lui était imparti avant acquisition de la prescription.

Partant, il y a lieu d’accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription et de dire que les demandes formées contre la compagnie GAN OUTRE MER IARD sont irrecevables.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

De jurisprudence constante, le preneur à bail est admis à agir directement en indemnisation sur ce fondement contre le syndicat des copropriétaires.

Il s’agit d’un régime de responsabilité de plein droit, et il n’est donc pas nécessaire de prouver la faute du syndicat, mais seulement le lien de causalité entre le défaut d’entretien ou le vice de construction des parties communes et le dommage dont se plaint la victime.

En l’espèce, l’expert judiciaire constate, dans son rapport du 19 août 2022, auquel il est expressément fait référence, les désordres suivants :

Des infiltrations par les réservations en façade,

Des infiltrations dans l’angle Sud-Est du local.

Il n’est pas contesté par les parties que les infiltrations trouvent leur source dans des défauts de construction des parties communes de l’immeuble.

Par suite, le [Adresse 13] [Adresse 12] engage sa responsabilité et doit réparation au preneur pour le préjudice subi.

Sur la responsabilité du bailleur

La SARL Enova reproche au bailleur d’avoir manqué aux obligations qui lui incombent en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil (obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués).

La SCI Balaka, bailleur, réplique que les désordres sont dus à des vices de construction et trouvent leur origine dans les parties communes. Elle considère qu’ils ne relèvent donc pas de sa responsabilité, mais de celle du syndicat des copropriétaires.

Sur ce, en droit, le statut des baux commerciaux ne régit pas la question des obligations respectives du bailleur et du locataire commercial autrement que par l’application des principes généraux du code civil, auquel il peut être, dans une certaine mesure, conventionnellement dérogé.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination.

Il est constant que l’obligation de délivrance est de l’essence même du contrat et que le bailleur ne saurait s’en affranchir au moyen d’une clause exonératoire.

Lorsque le locataire est troublé dans sa jouissance par les conséquences d’un vice touchant les parties communes, il y a lieu de rechercher si le bailleur a accompli à l’égard du syndicat les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le local loué était destiné à l’activité de gestion d’installations informatiques.

Ainsi l’obligation de délivrance de la bailleresse consistait à livrer au preneur des locaux devant servir à l’activité précitée auxquels ils étaient exclusivement destinés.

Force est de constater que le preneur a alerté le bailleur, au moins à compter de 2020, sur le défaut d’étanchéité des toitures qui a entrainé une gêne importante consécutive à ces infiltrations (développement de champignons, humidité ambiante, odeur, moisissures…).

La SARL Enova s’est pourtant heurtée à l’inertie du bailleur, la recherche de fuite par le cabinet Exxcal et les quelques travaux réalisés n’ayant pas mis un terme aux désordres.

En effet, un constat d’huissier établi le 5 mai 2021 est venu objectiver la persistance des désordres, qui n’est d’ailleurs pas non plus contestée.

Or, la SCI Balaka échoue à rapporter la preuve qu’elle a effectué les diligences nécessaires pour remédier aux désordres auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] pour satisfaire à la demande de travaux du locataire, qui a finalement donné congé par exploit d’huissier en date du 5 juin 2023, à effet du 9 décembre 2023.

Dès lors, ces faits suffisent à établir le manquement de la SCI Balaka à son obligation de délivrance qui lui imposait de permettre à la SARL Enova d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination.

Il n’est dans ces conditions pas nécessaire d’examiner les griefs sur le fondement de l’article 1720 du code civil.

En définitive, le bailleur a lui aussi engagé sa responsabilité à l’égard du preneur à qui il doit réparation des préjudice subis.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice matériel

La SARL Enova ne peut solliciter le remboursement au titre du préjudice matériel du coût des travaux préconisés par l’expert, alors qu’elle ne justifie nullement avoir exposé de quelconque somme à ce titre et alors même qu’elle a quitté le local.

Sur le préjudice de jouissance

La SARL Enova qui demande réparation de son préjudice de jouissance, fait valoir que la partie du local commercial ouverte au public, qui représente environ 30% du volume loué, est l’endroit qui a connu les épisodes d’inondations les plus graves, même par pluies modérées, le phénomène étant accentué sous l’influence de la Niña durant laquelle la Nouvelle-Calédonie a connu une pluviométrie exceptionnelle. Elle ajoute avoir été privée durant un an de l’usage de la salle de réunion et du bureau de réception implantés en mezzanine.

Force est de constater que l’absence de privation de jouissance d’une partie du local commercial a causé à la SARL Enova un préjudice indemnisable.

Pour évaluer le préjudice subi, il y a lieu de prendre en compte la nature et l’ampleur des désordres, la surface concernée par le trouble, sa durée et la valeur locative du local.

Ces éléments justifient d’évaluer le préjudice subi, par référence au loyer initialement fixé à 320.000 F CFP, à une somme mensuelle de 100.000 F CFP, soit, compte-tenu de la durée de 40 mois qui s’est écoulée depuis la première réclamation écrite en date du 4 août 2020 jusqu’au 9 décembre 2023 représentant le terme du bail, la somme de 4.000.000 F CFP.

Sur le préjudice d’image

La SARL Enova, qui sollicite l’allocation d’une certaine somme en réparation du préjudice d’image qu’elle considère avoir subi, fait valoir que l’attractivité de l’entreprise et sa croissance ont été dégradées. Elle explique en effet que la qualité perçue du service rendu et les autres indicateurs de satisfaction client ont été dépréciés par les désordres d’infiltrations qui se sont manifestés en zone d’accueil et de vente.

La survenance régulière d’infiltrations d’eau dans le local donné à bail, y compris la partie recevant la clientèle, n’est pas contestable et a nécessairement causé un préjudice d’image à la SARL Enova. Pour autant, les allégations de cette dernière, relatives notamment à la baisse de son chiffre d’affaires, ne sont étayées par aucun élément.

Ce poste sera donc réparé, compte tenu de la durée importante du préjudice subi, par l’allocation de la somme de 500.000 F CFP.

Sur le préjudice commercial

La SARL Enova fait valoir que l’inertie du bailleur et de la copropriété qui ont résisté à leur obligation d’accomplir les travaux nécessaires l’ont contrainte à donner congé et que c’est dans ce contexte que le bail commercial a pris fin au jour de son neuvième anniversaire.

A l’appui de sa prétention, elle invoque la perte de chance de céder son fonds de commerce ou le droit au bail y attaché et celle de renouveler le bail conclu avec la SCI Balaka ce qui lui aurait permis de bénéficier d’une évolution plafonnée du loyer.

Elle explique également que le coût des aménagements financés lors de l’entrée dans le local commercial (tableaux électriques, sanitaires, découpage en bureaux aménagés avec des fenêtres, escalier en bois massif…) qui a été fourni brut de béton n’a pas été amorti du fait du départ anticipé des lieux donnés à bail.

Néanmoins, les affirmations du preneur, qui s’abstient de produire les éléments relatifs au loyer du nouveau bail commercial, ou les pièces financières sur les aménagements réalisés, ne sont corroborées par aucun élément convaincant et ne suffisent pas à convaincre de la réalité du préjudice allégué. Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur le préjudice moral

Il est jugé de manière constante qu’une société est en droit d’obtenir réparation du préjudice moral qu’elle subit.

Mais en l’occurrence la SARL Enova motive cette demande par les conditions de travail de ses employés et sollicite donc la réparation d’un préjudice qui ne lui est pas personnel.

Dans ces conditions, cette demande sera elle aussi rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’ancienneté du litige et de la nature du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile local, la SCI Balaka et le [Adresse 13] [Adresse 12], qui succombent, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû avancer pour faire valoir ses droits et qui sont évalués à la somme de 350.000 F CFP.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Dit que les demandes dirigées contre la compagnie d’assurances GAN OUTRE MER IARD sont irrecevables comme étant prescrites ;

Dit que la SCI Balaka et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] engagent leur responsabilité à l’égard de la SARL Enova du fait des désordres qui ont affecté le local sis lots F 20 à F 23 et F 30 à F 33, [Adresse 6] [Adresse 11], à Nouméa ;

Condamne in solidum la SCI Balaka et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à payer à la SARL Enova la somme de 4.000.000 F CFP (quatre millions de francs pacifiques) en réparation du préjudice de jouissance subi ;

Condamne in solidum la SCI Balaka et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à payer à la SARL Enova la somme de 500.000 F CFP (cinq cent mille francs pacifiques) en réparation du préjudice d’image subi ;

Rejette toute autre demande ;

Ordonne l’exécution provisoire des dispositions qui précèdent à hauteur de la moitié des condamnations prononcées ;

Condamne in solidum la SCI Balaka et le [Adresse 13] [Adresse 12] aux dépens de l’instance y compris les frais d’expertise judiciaire ;

Autorise la SELARL LFC Avocats à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Condamne la SCI Balaka à payer à la SARL Enova la somme de 350.000 F CFP (trois cent cinquante mille francs pacifiques) au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 10 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE