TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 27 juin 2024

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 juin 2024

à M^e Jorge MENDES CONSTANTE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02311 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3GRT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [X]

née le 11 Décembre 1978 à [Localité 5] (13), domiciliée : chez Societe LEXGO IMMO, [Adresse 4]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G], [M] [R] [C]

né le 28 Septembre 1989 à PORTUGAL ([Localité 1]), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jorge MENDES CONSTANTE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 juin 2017, Madame [J] [X] a donné à bail à Monsieur [G], [M] [R] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [X] a fait signifier à Monsieur [G], [M] [R] [C] par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 634,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, Madame [J] [X] a fait assigner Monsieur [G], [M] [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [G], [M] [R] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er février 2023, soit la somme de 3 732,48 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de loyer et de charges,

— condamner Monsieur [G], [M] [R] [C] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [X] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 10 novembre 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 juillet 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, Madame [J] [X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 133,04 euros, selon décompte en date du 3 avril 2024, terme d’avril inclus.

Monsieur [G], [M] [R] [C], représenté par son conseil, évoque l’absence d’acquisition de la clause résolutoire faisant valoir que le décompte actualisé au 1er février 2023 n’inclut pas deux virements – de 620 euros au 13 septembre 2022 et de 600 euros au 20 septembre 2022 – effectués par Madame [Y], ainsi que des paiements ont été effectués visant à apurer la dette locative pendant les deux mois qui ont suivi le commandement de payer. Il rajoute que suite à sa séparation, il a laissé le logement à son ex-femme, Madame [Y] [R], et leur enfant, qui souffre d’un handicap mental important. Et suivant les conclusions de son conseil, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de moyens, demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Madame [J] [X] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ; Débouter la demanderesse de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de la dette locative suivant comptes arrêtés au 1er février 2023 ; Débouter la demanderesse de sa demande de condamnation provisionnelle au titre d’un indemnité mensuelle d’occupation.

En réplique, Madame [J] [X], représentée par son conseil, allègue que pour un souci de changement de gestionnaire, le versement de 620 euros au mois de septembre 2022 n’avait pas été comptabilisé dans le décompte joint à l’assignation. Cependant, toutes les sommes versées figurent dans le décompte joint au commandement de payer et dans le décompte actualisé au 3 avril 2024. Pour cette raison, elle estime qui les sommes dues sont certaines, liquides et exigibles. Elle soutient l’acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir que si de versements ont été faits dans le deux mois qui ont suivi le commandement de payer, la dette n’a pas été résorbée. Elle rajoute, à titre subsidiaire, la validation du congé pour vendre signifié par acte d’huissier le 13 octobre 2022 à effet le 29 juin 2023.

Conformément à l’article 469 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024 prorogé au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 mars 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 6 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2022, pour la somme en principal de 2 634,71 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

La dette n’étant pas réglé dans sont intégralité dans le délai de deux mois, le commandement de payer est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 janvier 2023.

Monsieur [G], [M] [R] [C] ne demande ni délai de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [G], [M] [R] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G], [M] [R] [C] allègue n’habiter plus dans le logement, cependant il ne justifie pas d’un transfert du bail à son ex-conjoint, Madame ne figurant pas dans le bail, ou d’avoir notifié le bailleur de son départ des lieux. Il est donc redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G], [M] [R] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 626 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [G], [M] [R] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G], [M] [R] [C] reste devoir la somme de 8 133,04 euros, à la date du 3 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Monsieur [G], [M] [R] [C] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [G], [M] [R] [C] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8 133,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 634,71 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G], [M] [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [X] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2017 entre Madame [J] [X] et Monsieur [G], [M] [R] [C] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G], [M] [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G], [M] [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G], [M] [R] [C] à verser à Madame [J] [X], à titre provisionnel, la somme de 8 133,04 euros décompte arrêté au 3 avril 2024 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 634,71 euros à compter du 10 novembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G], [M] [R] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 626,86 euros à ce jour, à compter du 4 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G], [M] [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [G], [M] [R] [C] à verser à Madame [J] [X] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président