Rôle général

des affaires civiles

N° RG 22/03347 – N° Portalis DB37-W-B7G-FSVV

JUGEMENT N°25/

Notification le : 10 juin 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC à :

— Maître [N] [D] de la SARL [N] [D]

CCC – Maître Cécile MORESCO de la SELARL AGUILA-MORESCO

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

[C], [G] [Y]

née le [Date naissance 5] 1984 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par Maître [N] [D] de la SARL NICOLAS MILLION, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDERESSE

[T] [K]

née le [Date naissance 6] 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par Maître Cécile MORESCO de la SELARL AGUILA-MORESCO, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Sylvie CRUZEL, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME

Débats à l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 10 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 10 Juin 2025 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 octobre 2022, Mme [C] [Y] a acquis auprès de Mme [T] [K] une maison d’habitation sise au [Adresse 2], à [Localité 9], moyennant la somme de 55.000.000 F CFP.

Par ordonnance du 16 novembre 2022, notifiée le 17 novembre suivant par procès-verbal de recherches infructueuses, le président du Tribunal de première instance de Nouméa a autorisé Mme [Y] à procéder à une saisie conservatoire entre les mains de la SCP Calvet-Leques -Baudet-Desoutter-Calvet-Baudet, en garantie de sa créance contre Mme [K], évaluée provisoirement à la somme de 2.600.000 F CFP.

Sur la base de cette décision, suivant acte du 23 novembre 2022, remis au greffe le 8 décembre 2022, Mme [Y] a fait citer Mme [K] devant le Tribunal de première instance de Nouméa afin pour l’essentiel d’obtenir la validation de la saisie conservatoire et qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la décision définitive au fond.

Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal a sursis à statuer sur la demande en validation de la saisie conservatoire jusqu’à la justification d’une décision définitive.

En parallèle, par requête introductive d’instance reçue au greffe le 12 décembre 2022, Mme [Y] a fait citer sa venderesse en garantie des vices cachés devant le tribunal de céans.

Par ordonnance du 30 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [V] [M].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 8 avril 2024.

En l’état de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 19 juillet 2024, Mme [Y] demande au tribunal de bien vouloir :

Dire et juger que Mme [K] est tenue de la garantir des défauts cachés de la maison d’habitation qu’elle lui a vendue, consistant en une corrosion avancée de sa toiture entraînant son absence d’étanchéité ;

Condamner en conséquence Mme [K] à lui payer la somme de 2.410.334 F CPF en restitution d’une partie du prix de vente, majorée des intérêts au taux légal à compter du dépôt de la présente requête ;

Condamner Mme [K] à lui payer la somme de 300.000 F CFP au titre du trouble de jouissance et 200.000 F CFP au titre du préjudice moral ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner Mme [K] à lui payer la somme de 280.000 F CPF au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont distraction au profit de la SARL [N] Million.

En défense, selon conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2025, Mme [K] conclut au rejet des prétentions de Mme [Y]. Elle sollicite en outre la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 400.000 F CFP au titre des frais irrépétibles et aux dépens, distraits au profit de la SELARL Aguila-Moresco.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile local.

La clôture a été prononcée au 19 septembre 2024. A l’audience du 28 avril 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause contractuelle de non-garantie

En vertu de l’article 1643 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, une clause de l’acte de vente peut exclure la garantie des vices cachés. Toutefois, de jurisprudence constante, le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause.

Au cas présent, le litige porte sur des désordres qui affectent la toiture.

Mme [K], en sa qualité de défenderesse, indique que l’acte de vente contient une clause qui stipule que le vendeur est dispensé de toute garantie même à l’égard des vices cachés dès lors qu’ils lui étaient inconnus. Elle ajoute que Mme [Y] ne rapporte pas la preuve de sa mauvaise foi justifiant d’écarter la clause précitée.

Elle s’appuie notamment sur les conclusions de l’expert judiciaire qui considère qu’aucun élément ne montre que la toiture a été examinée par un professionnel préalablement à la vente litigieuse, de sorte que la vendeuse ne pouvait avoir connaissance des vices.

A cet égard, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [Y] a prévenu Mme [K] des fuites constatées dès le 29 octobre 2022, soit quelques jours après la vente conclue le 21 octobre, et que Mme [K] a répondu le 12 novembre 2022 dans des termes qu’il y a lieu de reproduire pour la clarté des débats :

« Je ne comprends pas du tout car avant de mettre la maison en vente un ouvrier en bâtiment m’a certifié qu’aucune fuite ou autre dégât n’existait sur le toit » y ajoutant plus loin « Je te prie de bien vouloir croire en mon honnêteté quand je dis qu’aucun des différents intervenants qui est monté sur le toit n’a évoqué de telle fuite ou de tels dégâts ».

Pourtant, il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que tout professionnel qui aurait examiné la toiture aurait nécessairement constaté la dégradation de la couverture, compte-tenu de son état de vétusté.

De fait, au vu l’ampleur des dégâts qui affectent la couverture, les déclarations de la venderesse sont incompatibles avec les éléments techniques du dossier.

En outre, Mme [Y] explique qu’elle a constaté au moment de la remise des clés qu’une couche de peinture avait été déposée sur les plafonds et sur un mur de la cuisine et du couloir, avant son entrée dans les lieux, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse. Or, Mme [K] ne s’explique pas sur ses motivations et sur les raisons qui l’ont incitée à engager de tels travaux, alors même que la vente avait d’ores et déjà été conclue.

Enfin, l’expert judiciaire relève que des réparations ont été effectuées une dizaine d’années plus tôt sur la couverture et que, s’il est possible qu’elles aient résisté jusqu’à la vente ce qui expliquerait l’absence de fuite alléguée par Mme [K], ce scénario est peu probable.

Il se déduit de la conjonction de l’ensemble de ces éléments que Mme [K], venderesse, a eu connaissance, avant la vente, des désordres relatifs aux infiltrations d’eau.

La mauvaise foi de Mme [K] justifie d’écarter la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique.

Sur la caractérisation des vices cachés

Les dispositions de l’article 1641 du code civil prévoient que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avaient connus.

Le vice est caractérisé par tout défaut qui empêche la chose de rendre pleinement les services attendus. Il doit être d’une gravité suffisante, antérieur au transfert de propriété et non connu de l’acheteur. La preuve du vice caché incombe à ce dernier.

En l’espèce, l’expert a constaté des fuites visibles sur les plafonds qui forment des auréoles sèches qui trouvent leur source dans la couverture. Il explique en particulier que les pentes de la toiture en tôles ondulées sont toutes inférieures au minimum requis ce qui serait à l’origine du vieillissement important de la couverture et de sa rouille. En effet, la rouille importante en bas de pente des tôles suggère que l’eau ne s’évacue pas suffisamment rapidement, ce qui a favorisé la corrosion des tôles.

Dans son rapport auquel il y a lieu de se référer, l’expert explique que le défaut ne pouvait être constaté sans monter sur la toiture.

Or, il n’est pas allégué que Mme [Y] se soit rendue sur le toit lors de la visite. En conséquence, le caractère caché du vice est établi.

De même, l’expert considère, au vu de l’état de dégradation de la toiture et du caractère ancien des réparations qui ont été effectuées il y a environ une dizaine d’années, qu’il est certain que les défauts sont antérieurs à la vente de 2022.

L’antériorité du vice à la vente est donc établie.

En ce qui concerne la gravité, la toiture est vétuste, très abimée et corrodée. Son remplacement complet au-dessus des zones habitables est nécessaire. En effet, en l’absence de travaux l’eau endommagera progressivement les éléments de la construction (charpentes en bois de la toiture et du plafond, plâtres et lattis des plafonds, enduits plâtre des murs, apparition de moisissures, etc). Il relève également la dangerosité de ces infiltrations pour les installations électriques situées dans le plafond. La gravité des vices est donc établie.

Il découle de ce qui précède que si Mme [Y] avait connu les vices affectant la maison, elle n’aurait pas contracté la vente ou alors à un moindre prix.

Dans ces conditions, Mme [K] lui doit sa garantie au titre des vices cachés.

Sur la réparation des vices

Sur le fondement de l’article 1644 du code civil, Mme [Y] ne sollicite pas la résolution de la vente, mais la restitution partielle du prix.

Elle réclame en effet le paiement d’une somme de 2.410.334 F CFP aux fins de réaliser des travaux de réfection de la toiture sur la base du devis réalisé par la société ADM Toiture.

A cet égard, l’expert considère que le coût des travaux de remplacement de la couverture au-dessus de la zone habitable devrait se situer entre 2,3 et 5,4 millions de francs, à condition que les fluctuations de prix des matériaux de construction demeurent faibles.

Il serait fait droit à la demande de Mme [Y] qui se situe dans la tranche faible de l’estimation et qui n’est pas discutée en son montant.

Sur les dommages-intérêts

Mme [Y] subi des infiltrations notamment en cas d’épisodes de fortes pluies et subira une gêne lors des travaux de changement de la couverture. Compte-tenu de la durée et de l’intensité du trouble de jouissance, il y a lieu de lui accorder la somme de 300.000 F CFP.

En outre, alors que Mme [Y] a souhaité devenir propriétaire d’une villa à [Localité 9], elle a dû affronter la déception et l’inquiétude sur la pérennité de son bien. Elle subit par ailleurs, depuis 2022, les tracas du litige judiciaire. Dès lors, il convient d’indemniser son préjudice moral par l’attribution d’une somme de 150.000 F CFP.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile local, Mme [K], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

1Il serait inéquitable de laisser à Mme [Y] la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû avancer pour faire valoir ses droits et qui sont évalués à la somme de 250.000 F CFP.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE que la maison sise au [Adresse 1] à [Localité 9], achetée par Mme [C] [Y] auprès de Mme [T] [K] le 21 octobre 2022 au prix de 55.000.000 F CFP est affectée de vices cachés, dont le vendeur avait connaissance ;

CONDAMNE en conséquence Mme [T] [K] à payer à Mme [C] [Y] les sommes suivantes :

—  2.410.334 F CFP (deux millions quatre-cent dix mille trois cent trente-quatre francs pacifiques) au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

—  300.000 F CFP (trois cent mille francs pacifiques) au titre du trouble de jouissance ;

—  150.000 F CFP (cent cinquante mille francs pacifiques) au titre du préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE Mme [T] [K] aux dépens ;

AUTORISE la SARL [N] [D] à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE Mme [T] [K] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 250.000 F CFP (deux cent cinquante mille francs pacifiques) au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 10 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE