Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 2 décembre 2024, n° 23/03000

TJ Orléans 2 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers et charges
La cour a retenu que Monsieur [E] [P] doit payer une indemnité d'occupation pour la période où il a occupé le logement après la résiliation du bail, en raison du préjudice causé au propriétaire.
Accepté
Responsabilité du garant
La cour a jugé qu'il était inéquitable de condamner Monsieur [E] [P] à payer une indemnité d'occupation pour un logement qu'il n'a pas occupé, et a donc ordonné la garantie par Monsieur [O] [P].
Rejeté
Préjudice moral allégué
La cour a estimé qu'aucun préjudice moral n'a été prouvé, étant donné que l'indemnité d'occupation a été fixée pour compenser la perte d'usage du bien.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la SCI a engagé des frais pour faire valoir ses droits, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 2 déc. 2024, n° 23/03000
Numéro(s) :	23/03000
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Odile COTELGaëlle DUPLANTIER
Cabinet(s) :	LEROY AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS GUILLAUMA - PESME - JENVRIN
Parties :	S.C.I. RECOUVRANCE 37 c/ Association APAJH curateur de M. [ P ] [ O ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/03000 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GOWZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. RECOUVRANCE 37, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [P]

né le 12 Mai 1964 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

RG 23-3963

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [P]

né le 12 Mai 1964 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [P] sous curatelle renforcée par décision du 27 mars 2023 du Tribunal Judiciaire d’Orléans

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain DEHOUX, avocat au barreau d’ORLEANS substituant

M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS,

Association APAJH curateur de M. [P] [O], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Romain DEHOUX, avocat au barreau d’ORLEANS substituant

M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS,

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 10 janvier 2014, la SCI RECOUVRANCE 37 a donné en location à Monsieur [E] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 530 euros, outre 40 euros de provisions pour charges, payables d’avance mensuellement. Le bail a pris effet le 15 janvier 2014.

Suivant jugement du 23 décembre 2021, signifié le 5 mai 2022, le Juge des Contentieux de la Protection d’Orléans a :

Constaté la validité du congé délivré par Monsieur [E] [P] le 16 septembre 2020 concernant le bail conclu le 10 janvier 2014 entre la SCI RECOUVRANCE 37, d’une part, et [E] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à compter du 17 décembre 2020 ;Dit que Monsieur [E] [P] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;Ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;Condamné Monsieur [E] [P] à payer à la SCI RECOUVRANCE 37 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant acte notarié en date du 22 juin 2022, la société SCI RECOUVRANCE 37 a cédé à la SARL CHATEAU DE VAL le bien objet du contrat de bail.

Le 27 mars 2023, Monsieur [O] [P] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée pour une durée de 60 mois, exercée par l’APAJH.

Selon acte en date du 8 juin 2023, la SCI RECOUVRANCE 37 a fait assigner Monsieur [E] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Déclarer la SCI RECOUVRANCE 37 recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;Y faire droit,

Condamner Monsieur [E] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dues à partir du 17 décembre 2020 et jusqu’à la parfaite libération des lieux ;En conséquence,

Condamner Monsieur [E] [P] à payer à la SCI RECOUVRANCE 37 la somme de 16 530 euros au titre des indemnités d’occupation dues, compte arrêté au 31 mai 2023 ;Condamner Monsieur [E] [P] à verser à la SCI RECOUVRANCE 37 une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [E] [P] à payer à la SCI RECOUVRANCE 37 la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;Condamner Monsieur [E] [P] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à une première audience, qui s’est tenue le 23 novembre 2023, et au cours de laquelle l’avocat de la SCI REOUVRANCE 37 a demandé un renvoi du fait notamment de la mise en cause de Monsieur [O] [P] par Monsieur [E] [P].

Il a été fait droit à la demande de renvoi.

Selon acte en dates des 8 et 14 novembre 2023, Monsieur [E] [P] a fait assigner son père, Monsieur [O] [P], et son curateur l’APAJH, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ORLEANS aux fins de :

Dire qu’il sera garanti en principal, frais et accessoires par Monsieur [O] [P] dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à son encontre ;Le voir condamner à lui verser une somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les deux affaires ont été appelées à une audience qui s’est tenue le 12 avril 2024. A cette audience, une demande de renvoi a été formulée et accordée.

A la troisième audience qui s’est tenue le 27 juin 2024, l’avocat de la demanderesse a demandé un nouveau renvoi pour pouvoir répondre aux conclusions de Monsieur [O] [P] et de l’APAJH. Une jonction entre les deux procédures a été sollicitée.

Il a été fait droit à la demande de renvoi et un calendrier de procédure a été mis en place à l’audience.

Les deux affaires ont été appelées à une quatrième audience qui s’est tenue le 15 octobre 2024.

A cette audience, la SCI RECOUVRANCE 37, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes initiales, tout en limitant toutefois les demandes en paiement au 22 juin 2022, date de l’acte de cession du bien loué. Il a été demandé à la SCI RECOUVRANCE 37 de communiquer en délibéré la copie intégrale de l’acte de cession, ce qui a été réalisé, avec l’accord des autres parties en ayant déjà eu la copie intégrale.

Monsieur [E] [P], représenté par son avocat, a déposé ses pièces et fait viser ses conclusions par lesquelles il demande au tribunal de :

Juger Monsieur [E] [P] recevable et bien fondé en ses demandes ;Juger recevable et bien fondé l’appel en intervention forcée de Monsieur [E] [P] à l’encontre de Monsieur [O] [P] ;Ordonner la jonction des instances RG 23/03000 et RG 23/03963 ;Dire et juger la SCI RECOUVRANCE 37 irrecevable en ses demandes portant sur la période postérieure au 22 juin 2022 ;Dans l’hypothèse où de quelconques condamnations seraient prononcées contre monsieur [E] [P], dire et juger que celui-ci sera garanti en principal, frais et accessoires, par Monsieur [O] [P] ;Débouter toute partie de toutes demandes, fins, conclusions ou moyens plus amples ou contraires ;Condamner Monsieur [O] [P] à verser à Monsieur [E] [P] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Le condamner aux entiers dépens.

Monsieur [O] [P], assisté de l’APAJH en sa qualité de curateur renforcé, représentés par leur avocat, ont déposé leurs pièces et maintenu les termes de leurs conclusions écrites, visées lors de l’audience du 27 juin 2024, par lesquelles ils demandent de :

Ordonner la jonction des instances RG 23/03000 et RG 23/03963 ;A titre principal,

Juger irrecevables les demandes de la SCI RECOUVRANCE 37 portant sur la période postérieure au 22 juin 2022 ;A titre subsidiaire,

Rejeter la demande de la SCI RECOUVRANCE 37 tendant à la condamnation de Monsieur [E] [P] au paiement de la somme de 16 530 euros au titre des indemnités d’occupation dues, compte arrêté au 31 mai 2023 ;En tout état de cause,

Débouter la SCI RECOUVRANCE 37 de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral allégué ;Rejeter la demande de Monsieur [E] [P] tendant à la condamnation de Monsieur [O] [P] au paiement de quelconques condamnations prononcées contre Monsieur [E] [P] ;Rejeter les demandes de Monsieur [E] [P] présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Dans l’intérêt de l’administration d’une bonne justice, il convient d’ordonner la jonction des procédures référencées au répertoire général par les numéros 23/03000 et 23/03963, lesquelles seront désormais enregistrées sous le numéro de RG 23/03000 le plus ancien.

Il sera ensuite constaté que la SCI RECOUVRANCE 37 ne maintient pas ses demandes en paiement postérieures à l’acte de cession du bien immobilier survenu le 22 juin 2022.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION JUSQU’AU 21 JUIN 2022 INCLUS :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI RECOUVRANCE 37 produit le contrat de bail signé entre les parties, fixant le montant du loyer à la somme de 530 euros, outre 40 euros de provisions pour charges.

Suivant jugement du 23 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans a constaté la validité du congé délivré par Monsieur [E] [P] le 16 septembre 2020 concernant le bail conclu le 10 janvier 2014 entre la SCI RECOUVRANCE 37, d’une part, et Monsieur [E] [P], d’autre part, et relatif au logement situé au [Adresse 3] à compter du 17 décembre 2020.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans a ordonné en conséquence à Monsieur [E] [P] de quitter les lieux loués et a ordonné son expulsion à défaut de départ.

Le jugement du 23 décembre 2021 n’a prévu aucune indemnité d’occupation.

Il doit être retenu que, en cas de maintien dans le logement, le locataire ayant fait l’objet d’une expulsion reste redevable des loyers jusqu’à la date d’effet du congé, soit jusqu’au 16 décembre 2020 et que, à compter du 17 décembre 2020, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, l’ancien locataire devient occupant sans droit ni titre à partir du 17 décembre 2020, et par son occupation il cause un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande présentée par la SCI RECOUVRANCE.

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [E] [P] a hébergé à titre gratuit son père Monsieur [O] [P] dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] (45) et que Monsieur [O] [P] s’est maintenu dans le logement au-delà du 17 décembre 2020.

Le jugement plaçant Monsieur [O] [P] sous curatelle renforcée, daté du 27 mars 2023, contient son adresse située [Adresse 3].

Monsieur [O] [P] indique uniquement avoir désormais retrouvé un logement avec l’aide de son curateur et produit à l’appui un avis d’échéance concernant la période du 1er au 31 mars 2023.

Cette période est postérieure à la cession du bien immobilier survenue le 22 juin 2022.

Le logement étant pris à bail par Monsieur [E] [P], qui a ensuite donné congé du logement avec effet au 17 décembre 2020, ce dernier sera donc condamné à payer à la SCI RECOUVRANCE une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er janvier 2021 au 21 juin 2022 inclus.

Il apparaît en effet de la demande financière initialement présentée par la SCI RECOUVRANCE (puis limitée à la période antérieure au 22 juin 2022) qu’une somme de 16530 euros, correspondant à 29 mois d’occupation (570 euros par mois) serait due, jusqu’au 31 mai 2023.

Il s’en déduit qu’une indemnité d’occupation est sollicitée uniquement à compter du 1er janvier 2021 et non à partir du 17 décembre 2020 comme indiqué dans l’exposé des demandes.

Le terme de la demande, soit le 22 juin 2022, n’est contesté par aucune partie.

Il y aura donc lieu de condamner Monsieur [E] [P] à payer à la SCI RECOUVRANCE 37 une somme de 10 089 euros du 1er janvier 2021 au 31 mai 2022, puis 399 euros du 1er au 21 juin 2022 inclus).

II. SUR LA DEMANDE DE GARANTIE :

Monsieur [E] [P] demande au tribunal de condamner Monsieur [O] [P] à garantir Monsieur [E] [P] de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui viendraient à être prononcées à son encontre.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [E] [P] a pris à bail le logement pour son père, Monsieur [O] [P].

Le jugement du 23 décembre 2021 mentionne dans sa motivation que, à la suite congé donné par Monsieur [E] [P], le constat de l’état du logement fixé le 17 décembre 2020 n’a pu avoir lieu en raison du refus de Monsieur [O] [P] de quitter les lieux.

Il paraît donc inéquitable de condamner Monsieur [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un logement qu’il n’a pas occupé sur la période examinée et que le bailleur n’a pu récupérer du fait de la résistance de Monsieur [O] [P] ;

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [E] [P] et celui-ci sera garanti par Monsieur [O] [P] de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 10 089 euros.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI RECOUVRANCE 37 a vendu le bien loué par acte notarié en date du 22 juin 2022.

Il ne ressort pas des débats un préjudice moral subi par la SCI RECOUVRANCE 37 du fait de la résistance de l’ancien locataire à quitter le logement, alors qu’une indemnité d’occupation a été fixée et accordée à ce titre.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral formulée par la SCI RECOUVRANCE 37.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au vu du sens de la présente décision, Monsieur [O] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, sur le fondement d l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ancien bailleur, Monsieur [E] [P] sera condamné à verser à la SCI RECOUVRANCE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Également, compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [E] [P], Monsieur [O] [P] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures référencées au répertoire général par les numéros 23/03000 et 23/03963, lesquelles seront désormais enregistrées sous le numéro de RG 23/03000 le plus ancien ;

CONSTATE que la SCI RECOUVRANCE 37 ne maintient pas sa demande en paiement relative à l’indemnité d’occupation débutant à compter du 22 juin 2022, date de la cession du logement situé [Adresse 3] qu’elle a initialement donné à bail le 10 janvier 2014 à Monsieur [E] [P];

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à la SCI RECOUVRANCE 37, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 10 089 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation impayés du 1er janvier 2021 au 21 juin 2022 inclus, pour le logement situé [Adresse 3] et dont le bail a pris fin le 17 décembre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P], assisté de son curateur l’association APAJH, à garantir Monsieur [E] [P] en paiement de cette somme de 10 089 euros et de ses accessoires ;

REJETTE la demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral formulée par la SCI RECOUVRANCE 37 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à la SCI RECOUVRANCE 37, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P], assisté de son curateur l’association APAJH, à verser à Monsieur [E] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P], assisté de son curateur l’association APAJH, aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,