TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 prorogé 23 Octobre 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 23 Octobre 2025

à M^e Laurent LAZZARINI

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01506 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FAL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mutuelle ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF), immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°775 709 702, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [D]

né le 11 Août 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [X] [F]

né le 10 Mars 1981 à [Localité 5] (COMORES), demeurant [Adresse 1] (MAYOTTE)

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 août 2018, Monsieur [R] [L] a donné à bail à Monsieur [K] [D] un appartement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 520 euros outre 45 euros de provisions sur charges;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 9 août 2018 ;

Par acte séparé du 9 août 2018 Monsieur [X] [F] s’est porté caution solidaire des engagements pris par le locataire pour la durée du bail et ses deux premières reconductions ;

Une garantie « dommages aux biens » a été souscrite par Monsieur [R] [L] auprès de la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) ;

Un procès-verbal de constat contenant état des lieux de sortie été dressé par commissaire de justice le 9 août 2021 ;

Par actes commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 et du 27 janvier 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) a assigné Monsieur [K] [D] et Monsieur [X] [F] devant le Juge des Contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir, au visa de l’article L 121-12 du code des assurances, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  22858,55 euros correspondant au coût des travaux et de remise en état du logement, de ses pertes de loyers du fait de l’état dégradé de l’appartement et de ses dommages mobiliers, et ce avec intérêts de droit à compter de l’assignation

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

La requérante demande enfin au tribunal de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits de Monsieur [R] [L] son sociétaire, que l’appartement loué par Monsieur [K] [D] a été laissé dans un état déplorable, que dans son rapport d’évaluation du 29 novembre 2022 le cabinet TEXA mandaté par la MAIF assureur de Monsieur [L], a retenu la somme de 15684,99 euros au titre des dommages immobiliers et celle de 250 euros au titre des dommages mobiliers, outre des pertes locatives subies par Monsieur [L] ;

La requérante souligne que les dégradations sont entièrement imputables au locataire et qu’elle produit une facture de l’entreprise ayant réalisé les travaux de remise en état du logement ;

Elle ajoute que Monsieur [L] a en outre perçu au titre de la garantie souscrite la somme de 6923,56 euros représentant le montant des pertes locatives liées à l’état dégradé du logement , déduction faite de sa franchise contractuelle de 125 euros et du dépôt de garantie de 520 euros conservé par Monsieur [L].

La MAIF fait valoir qu’elle a réglé cette somme au bailleur selon quittance subrogative du 17 janvier 2024 ;

Enfin, la MAIF précise que les courriers recommandés adressés à Monsieur [K] [D] et à Monsieur [X] [F] sont restés sans réponse ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 date à laquelle la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [K] [D] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses et Monsieur [X] [F] cité par acte remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond; le juge vérifie si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la subrogation dont se prévaut la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF)

En application de l’article L131-12 du Code des assurances, que lorsque la preuve est rapportée d’une indemnité payée en exécution de l’obligation née du contrat d’assurance, l’assureur est légalement subrogé dans les droits et actions de son assuré contre les tiers auteurs du dommage et qu’il est recevable à agir à leur encontre.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

La Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) produit le contrat de bail conclu entre Monsieur [H] [L] d’une part Monsieur [K] [D] d’autre part, le 9 août 2018 ;

Elle produit également une quittance subrogative signée le 17 janvier 2024 par Monsieur [H] [L] pour un montant de 7173,56 euros au titre de sa garantie dommages de son contrat d’assurance habitation correspondant au préjudice subi le 8 août 2021 (dégradations locatives + perte pécuniaire ) ;

Elle produit en outre un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire, un rapport d’expertise amiable dégradations immobilières effectué par l’expert de l’assureur du 29 novembre 2022 ainsi qu’une facture émise le 13 octobre 2022 par l’entreprise LE SIS Réno concernant la réfection de l’appartement litigieux réglé par la MAIF et un constat de bonne fin de travaux en date du 18 septembre 2022 ;

La subrogation de la MAIF dans les droits de son assuré est établie, étant relevé au surplus, en toute hypothèse, qu’elle n’est pas contestée ;

La Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) est donc régulièrement subrogée dans les droits de Monsieur [H] [L] et peut valablement diligenter une action visant au recouvrement des réparations locatives .

Sur les sommes dues

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) sollicite le paiement de la somme de 15684,99 euros € correspondant aux travaux de réfection de l’appartement réglés directement par la MAIF et la somme de 7173,56 euros correspondant au montant de la quittance subrogative du 17 janvier 2024 au titre du remplacement d’un réfrigérateur 250 euros ainsi qu’à 14 mois de perte de loyers pour un total de 7462 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 520 euros et de la franchise de 125 euros;

S’agissant des dégradations locatives, il est rappelé qu’il ressort de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat de bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ce qui implique qu’il procède aux réparations locatives, à moins qu’elles aient été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement le 9 août 2018 établit que le logement était globalement en bon état à l’exception des placards et du chauffage de la chambre 1, de la ventilation et du meuble évider de la cuisine, des menuiseries, du miroir et de la douche de la salle de bains , en état moyen, des traces d’infiltration étant présentes à l’intérieur du meuble de l’évier, et à l’exception de la plaque de cuisson, en mauvais état ;

L’état des lieux de sortie dressé le 9 août 2021 par commissaire de justice en présence du locataire sortant établit que l’appartement est sale, le sol crasseux, que des traces d’infiltrations sont présentes à l’intérieur de l’appartement de chaque côté de la porte d’entrée, les sols et les murs sont en mauvais état ; plus précisément dans la pièce principale, le sol est extrêmement sale et en très mauvais état, certains carreaux près de la cuisinière sont cassés, de l’eau remontant du sol, les murs sont sales et présentent de nombreuses traces noires, le muret séparant l’entrée et l’espace cuisine est en très mauvais état, que l’espace cuisine est en très mauvais état, la fenêtre en état d’usage, dans les WC, le carrelage est en mauvais état et sale, les murs présentent de nombreuses traces noirâtres, et au plafond une importance trace d’infiltration est présente, dans la chambre, le sol est sale et en mauvais état, les murs présentent de nombreuses traces, le plafond esT en état d’usage, le convecteur mal fixé et très abîmé, le placard est en état d’usage, dans la salle de douche, le sol est sale et en mauvais état, les murs sont en état d’usage, le meuble vasque est en mauvais état, la vasque en très mauvais état, le bac à douche est sale, les joints d’étanchéité sont noirs, le carrelage sur les murs sont très sales, la robinetterie est en état d’usage très avancée et la porte coulissante de la douche est en état d’usage ;

Des photographies corroborant ces constatations sont jointes au procès-verbal ;

Ce procès-verbal mentionne de surcroît que Monsieur [D] a confirmé ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre concernant les dégâts des eaux constatés ;

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie caractérisent des dégradations locatives importantes;

La facture émise le 13 octobre 2022 par l’entreprise LE SIS Réno décrit les travaux réalisés dans l’appartement consistant en la réfection complète du bien à hauteur d’un montant total de 15684,99 euros TTC;

Il est releva que les dégradations dans l’appartement sont la conséquence de la négligence de Monsieur [D] qui ne justifie pas avoir procédé aux déclarations de sinistres auprès de son assureur et a laissé perdurer un dégât des eaux dans la cuisine, n’a pas remis en état le plafond des WC et a manqué manifestement à son obligation d’entretien au vu de l’état déplorable de l’appartement tel que constaté par le commissaire de justice à la sortie des lieux le 9 août 2021 ;

Le rapport d’expertise amiable dégradations immobilières du 29 novembre 2022 retient un taux de vétusté de 15% à l’entrée dans les lieux et un taux de vétusté de 10 % supplémentaire à la sortie pour une usure normale du bien pendant trois années ;

Il sera retenu un taux de vétuste de 35% au regard de l’état de l’appartement à l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation ;

L’assurance a pris en charge la somme de 15684,99 euros au titre de la réfection nécessaire de l’appartement;

Toutefois, vétusté de 35 % déduite, la somme à la charge du locataire est de 10195,25 euros ;

De surcroît, il ressort de l’engagement de caution signé le 9 août 2018 par Monsieur [X] [F] qu’il porte sur les loyers et les charges, les dégradations et réparations locatives ;

L’engagement de caution de Monsieur [X] [F] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Monsieur [K] [D] et Monsieur [X] [F] ne justifient pas de l’extinction de leur obligation de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à payer ladite somme de10195,25 euros à la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) subrogée dans les droits du bailleur au titre des réparations locatives ;

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

La MAIF établit, en outre, par la quittance subrogative signée par Monsieur [L] le 17 janvier 2024, avoir versé à Monsieur [L] la somme de 7173,56 euros au titre de la perte de loyers sur une durée de 14 mois et du remplacement du réfrigérateur et du lave-linge, déduction faite du dépôt de garantie de 520 euros et de la franchise de 125 euros ;

S’agissant de la perte des loyers sur une durée de 14 mois, il est relevé que les lieux, restés en l’état, ne pouvaient être reloués au vu de l’état déplorable de l’appartement et faute de répondre à la définition du logement décent en présence d’un phénomène d’infiltrations notamment ;

Cette impossibilité caractérise un préjudice réel, effectif, conséquence directe et certaine de cette situation ;

Toutefois, la durée pendant laquelle l’appartement n’a pu être louée, soit 14 mois telle qu ‘évaluée par l’expert de l’assureur correspondant à la réfection d’un appartement de 33m2 apparaît manifestement excessive, l’état des lieux de sortie ayant été effectuée le 9 août 2021 et de surcroît une partie des travaux incombant au bailleur au titre de la vétusté;

Dès lors, il sera retenu une durée de 6 mois de perte pécuniaire et 250€ au titre du remplacement du réfrigérateur et du lave-linge et il sera fait droit à la demande de la MAIF à hauteur de 2803 euros (6x533€ + 250€ ) seulement, déduction faite du dépôt de garantie de 520 € et de la franchise de 125€ ;

Monsieur [K] [D] et Monsieur [X] [F] seront dès lors solidairement condamnés à payer ladite somme de 2803 euros à la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) subrogée dans les droits du bailleur, au titre de la perte de loyers et du remplacement du réfrigérateur et du lave-linge ;

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [D] et Monsieur [X] [F] qui succombent seront condamnés solidairement aux entiers dépens;

L’équité eu égard à la situation respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) en son action subrogative;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Monsieur [X] [F] à payer à la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) subrogée dans les droits du bailleur la somme de 10195,25 euros au titre des réparations locatives et de la somme de 2803 euros au titre de la perte de loyers et du remplacement du réfrigérateur et du lave-linge, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DEBOUTE la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (la MAIF) de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Monsieur [X] [F] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE